2015年前10月北京二手房价格走势分析

截止目前，北京二手房市场表现可谓变化不小，受到今年一系列利好政策影响，二手房市场较新房出现了更为明显的成交量变化。不过，量变背后，房价却相对平稳，前10个月涨幅仅有4.4%。尤其受到加强版限购令影响，近期北京通州二手房价格涨幅出现明显回落。

二手房市场的表现最能体现楼市的走向。以北京市场为例，在多项利好政策的影响下，二手房成交量出现较大幅度增长。据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，2015年1-10月，北京全市二手住宅网签总量达到157268套，比去年同期大幅上涨99.3%，创造了2010年楼市限购以来交易量新高。

不过，在成交量大幅上涨的背后，二手房价格却未出现明显上涨。数据显示，1-10月份，通过我爱我家达成的二手住宅交易成交均价为38126元/平米，与去年同期相比涨幅仅为4.4%，房价年度同比涨幅创10年来新低。

如果分区域来看，不得不提到的就是通州。今年8月14日，北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策，要求北京市户籍居民无房户，以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，能在通州购房1套商品住房。北京市户籍居民已有1套住房的，如要在通州再买房，应在通州落户3年以上，或者在通州区连续3年缴纳社保或者个税。

通州此次出台新举措是现行限购政策的升级版，在现行的北京市户籍家庭限购2套、外地及单身人员限购1套住房的整体政策框架下，对通州区采取的更高限购要求。据了解，此举对通州二手房成交量和成交价格起到了明显的抑制作用。

其实，通州楼市的变化有其自身的特殊性。一段时间以来，建设城市副中心的消息，以及受“3.30”利好政策的影响，通州楼市快速回暖，房价也出现了较大幅度上涨。但从8月15日通州限购新政落地后，对遏制通州房价的不理性上涨起到了立竿见影的效果。

来自北京公信达“中国城市二手房指数”报告的统计数据显示，本次升级版限购政策抑制了通州区二手房出售价格的上涨速度，在“金九银十”的市场氛围下，9月份环比涨幅下降了0.4%，10月份环比涨幅进一步下降了1.7%。

值得关注的是，尽管“金九银十”，通州二手房出售价格上涨幅度得到了明显的遏制，但在通州将成为北京副中心消息发布的5月份至今，通州出售价格累计涨幅高达16%。而主城区、近郊区、远郊区累计涨幅不足5%。

与二手房价格暴涨相反，通州区二手房租赁市场并未出现类似大幅度上涨现象。“中国城市二手房指数”报告显示，自今年5月份至今，通州租金价格指数累计上涨7.05%，基本与主城区的7.00%和近郊区的5.85%持平。

分析称，作为衡量住房回报率的“房价租金比”，能够反映住房市场价格合理性和泡沫水平。通州“房价租金比”的快速上升，昭示着通州住房价格的不合理程度上升以及存在泡沫的可能性。

来自国家统计局的数据显示，10月份北京二手房价格环比涨幅为1.1%，虽然位居70个大中城市房价环比涨幅之首，但较9月份1.4%的涨幅已现趋缓，后市价格变化值得进一步关注。

另外在通州方面，“中国城市二手房指数”研究表示，随着政府迁入地拆迁建设的陆续推动，政府部门及相关机构逐步迁入，通州房价是否会出现新一轮暴涨，还需要持续跟进，并对房价暴涨的可能性做出预判预案，拿出实实在在的办法，让通州区房地产市场健康发展。