北京地王盘上市周期明显滞后 高价地需4年才能解套

　　开发商一掷千金拿下的天价地，需要多久才能收回成本引发公众好奇，对此，亚豪机构的一份报告显示，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京10年时间的19个地王盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月，也就是4年时间。

　　地王盘的上市周期明显滞后

　　亚豪机构截取了自2005-2014年，10年时间里，每年北京成交住宅用地中楼面价最高和溢价率最高的地块，共20宗，分别位于北京9个行政区。其中朝阳区和顺义区各4宗，朝阳区经济活跃、财富人群集中，顺义区则凭借临空经济带和中央别墅区，双双摘得地王桂冠；孕育地王技能位居次席的是传统教育强区海淀和题材众多的后起之秀通州，各3宗；另外，丰台区曾诞生2宗地王，西城区、大兴区、门头沟区、平谷区各录得一宗地王。

　　这20宗地王中，还曾出现一个特例。2009年11月20日，大龙地产通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，这个数字创造了当时北京市土地出让总价和楼面价的最高纪录，而后由于大龙公司逾期未签订顺义天竺地块的土地出让合同，被取消竞得资格。

　　虽然大龙地产的退地仅为个例，其余19宗地王均处于正常开发、销售状态，但也提示出了地王的风险所在。而其余19宗曾经的地王中除西城区华嘉胡同之外的18宗地块均已上市，从拿到到首套签约的平均周期为28个月，相比12-18个月的正常节奏，地王盘的上市周期明显滞后。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，地王以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分地王位置优越，房企敢于大胆竞地，可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上，但却不得不付出放缓入市节奏，等待楼市成长的代价。特别是地王盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。