中国楼市步入存量房时代 旧城改造成下一风口

　　导读

　　中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期。2015年以前，城市更多是资本驱动外向型增长；2015年以后，城市进入内向增长模式。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究旧城更新。

　　开发商都在思考房地产下一个风口在哪的问题。

　　经济高速发展带来大量存量资产，且多位于核心地区。目前政府有意控制土地市场，地价攀升。一些地产开发商已不再将目光集中在火拼的地王上，而是转向存量市场。

　　城市更新，也就是旧城改造，是一些开发商目前找到的新的风口。

　　存量房时代

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的房屋供应存量房交易量已经超过新房交易量。

　　秦虹表示，按照这个指标来看，现代的发达国家几乎毫不例外都处在存量房时代。以美国住宅为例，美国每年房屋交易500万套，但满足500万套住房需求的90%是二手住房，新房只满足需求的10%左右。而中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期。

　　华高莱斯的董事总经理李忠经过研究得出的结论是，2015年后所有一、二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。

　　政策上对于土地红线愈发严格。2015年6月3日，国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲在国新办发布会后接受记者采访时表示，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成。开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。此外，国土资源部正在紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单。这份名单上的城市数量已经从原有的14个，扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一、二线城市和部分三线城市的全覆盖。

　　包括北京、上海等一线城市在内已经被严格控制土地供应。

　　今年5月6日，上海市召开第六次规划土地工作会议，上海市委副书记、市长杨雄提出，要转变规划理念、转变土地资源利用方式，“城市终极规模的锁定，有赖于土地规划的边界约束建设用地规模只减不增，以土地资源利用方式转变倒逼城市发展转型”。上海市提出了土地规模“零增长”的目标。

　　今年以来，疏解非首都功能和旧城改造成为北京市工作重点。按照规定，商务领域不符合首都城市战略定位的相关产业疏解和调整工作将按照“严控增量、疏解存量、保障民生”的思路进行。其中，北京市明确规定，北京主城区将禁止新建1万平方米以上的商业设施。

　　李忠认为，旧城更新是目前城市发展最大的红包。因为有很多城市的老城区已经没有土地可以出让。那么它的城市经济怎么运营？从地理来看，现在上海城市规划用地已经是零增长，“因为我们要求每个大城市都划定它的增长红线，没有增长红线时，城市核心区怎么办？2015年以前，城市更多是资本驱动外向型增长，2015年以后，城市进入内向增长模式”。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究旧城更新。

　　高和资本董事长苏鑫表示，他看到当前一线城市、开发商都在不断地竞拍土地，高价拿地，但这不是机会。“如果丰台的楼面价达到7.5万元/平方米，我算了算要卖15万才能保本，这能赚钱吗？正是因为二三线城市不能赚钱，所以开发商为了避险，都跑到一线城市高价拿地，但这不是机会。”

　　苏鑫认为，旧城更新存在大量机会。