一线城市进入存量房时代：二手房决定价格走向

　　在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。

　　当开发商在提起房地产库存的时候，他们一般认为，一线城市不必担忧。

　　然而，今年以来，一线城市凸显的结构性矛盾点醒了他们：大量普通住宅豪宅化，刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格，在投资投机需求已经基本退出市场的情况下，这部分房源面临过剩的风险。

　　未来可能打开这一市场的销路的，是改善型需求和二手房市场的充分流动。

　　“面粉贵过面包”

　　火爆的楼市，激进的开发商，成为了这一年一线城市楼市的缩影。

　　截至11月25日，北京土地市场成交地块达到100宗，成交金额高达1920.77亿；与此并行的是，今年北京拍出了约20宗地王。而地王之上，将盖出数千套单价10万＋豪宅。

　　中原地产首席分析师张大伟推算，未来北京售价预期10万以上的项目多达50多个，北京商品房住宅将出现高端化的趋势。

　　京城遍地地王，上海滩也不甘落后。11月25日，信达地产以72.99亿元的价格拿下上海杨浦区新江湾城地块。根据多家机构推算，该地块实际楼面价已超过6.1万／平方米，刷新了上海住宅楼面价的新纪录。而此前，上海已经连续出现了5个以上地王。这些地王的出现，也将加大未来上海的豪宅供应。

　　在几乎已经没有土地供应的深圳，截至本月今年仅有一幅住宅用地出让。该幅土地为旧改项目鹿丹村，最终以8.88亿元的价格成交。根据深圳克尔瑞研究中心的推算，这幅土地的实际楼面价在4万元/平方米以上。获得该地块的中海地产表示，该楼盘入市的价格在10万/平方米以上。

　　即使在市场相对理性的广州，11月25日番禺市桥一地块也拍出了超过1.6万/平方米的楼面价。而根据广州房管局此前发布的数据，番禺的一手房均价目前在1.5万元/平方米左右，楼面价已经高过房屋均价。

　　进入年末，一线城市又将迎来土地供应的小高峰。根据官方数据显示，下个月北京将有7块土地待售，上海则将有13幅经营性土地入市。深圳预计也将有三幅住宅用地出让。

　　业界普遍认为，这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着，在一线城市，“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈，明后年“豪宅”供应将大规模放量。

　　供应与需求的错配

　　一线城市“豪宅”供应量放大的背后，隐藏着需求不足的隐忧，豪宅市场出现了供应与需求的错配。

　　在2011年开始实施限购政策以来，住宅投资投机基本已经离场。亚豪机构、中原地产的数据显示，目前北京、上海和深圳的高端市场消费人群自住需求占大部分，投资客已经大幅减少，深圳市场今年的高端住宅成交买家中自住客更是占比八成。

　　投资客流失，需求被提前释放，则未来豪宅去化堪忧。以北京为例，中原地产和亚豪机构均预测，明后年北京单价10万以上的豪宅供应将达4000套左右。如果按照今年的豪宅销售速度来算，这些豪宅项目的消化周期在20年以上。