冯星航:华南城将推进电商、物流、物业等板块上市

　　11月30日，华南城在香港召开2015/16财政年度中期业绩发布会。集团执行董事兼首席财务总监冯星航、副财务总监兼投资者关系总监谢文瑜、投资者关系副总监唐起延出席现场。

　　据华南城披露，截至2015年9月30日止六个月，公司合约销售37.96亿港元，同比下降44.5%；收入21.53亿港元，同比下降58.1%；母公司拥有人应占净利润7.56亿港元，同比下降42.0%。

　　冯星航在现场解释称，中期业绩大幅度下滑的主要原因是中国的经济发展有所放缓，内地项目的拆迁力度降低。另外，短期因素方面，A股动荡及人民币贬值，影响到中小企业购买商铺，对集团收入有负面影响。

　　对于下半年，冯星航表现出谨慎的态度。其表示，受内地经济放缓影响，整体经营环境仍较有挑战性，集团也开始在上半年采取相应措施，包括增加销售人员、提升佣金等。“但是整体而言，公司的业绩还是要一些大环境的配合。”

　　尽管整体收入下滑，但过去半年的一些数据仍可圈可点。上半年，华南城可持续性收入6.03亿港元，较去年同期涨幅达63%；受此影响，期内毛利率录得51%，较去年同期增长4个百分点。

　　“可持续性收入的增长速度比预期要快，它反映了华南城除了是项目的开发商，更是一个运营商。”冯星航认为，这是华南城项目扩张带来的必然结果。目前公司在深圳、南宁、南昌、西安、郑州等城市有八大项目，将为持续性收入增长提供“重要的支撑力”。

　　他介绍称，期内各持续性业务的分部收入中，来自租金、物业管理、仓储物流、奥特莱斯、电子商贸的收入分别增长36.6%、82.7%、163.6%、46.6%及401.3%，达到港元3.34亿、8800万、6600万、5960万、5080万。

　　在业绩会现场，华南城投资者关系副总监唐起延也指出，仓储物流、电子商务作为持续收入板块中发展最快的部分，是公司提出的第四代综合商贸物流平台中“最核心的点”。

　　据了解，华南城通过和腾讯合作，在过去几年间提出了第四代综合商贸物流平台的概念。具体而言，将利用电子商务升级贸易企业的经营模式，同时通过打造全国的物流网络，提升运输能力、竞争效率等。目前，华南城已打造网上支付渠道、智能WIFI系统等，涉及小额贷、产业链金融以及大数据等方面的内容。

　　与此同时，华南城在线下也成功推出“卡车版滴滴打车”业务，将空载的卡车和入驻项目的50万中小企业每天形成大量的零散运力。“下一步公司还会提出更多增值服务，来增加它的粘性。”

　　谈及未来，冯星航表示，随着越来越多中小企业进驻华南城，公司持续性收入的增长势头可以保持，有信心在未来两年内达到25-20亿港元，并将继续推进持续性板块的分拆上市。

　　此前11月16日，华南城曾宣布分拆旗下持有75%股权的好百年家居到新三板挂牌上市，创下首家香港上市公司分拆业务至新三板上市的先河。

　　冯星航表示，公司旗下物业管理、仓储物流、奥特莱斯、电子商贸等板块都属于轻资产类别，会在合适的时间考虑分拆。至于上市地点，公司可以选择新三板，也不排除港交所。

　　不过，问及分拆的时间表，冯星航在现场卖了个关子。“公司认为要到一定分量的时候才分拆，不想太早就卖掉。所以，要综合地评估对企业的价值以考虑这个问题。”

　　以下是华南城2015/16财政年度上半年业绩发布会的现场提问实录：

　　现场提问：国内经济放缓，华南城下半年的运营额会不会持续下跌？另外是电商物流，未来公司在这方面的运营希望占比多大？

　　冯星航：我觉得销售环境在下半年都是有挑战性的，可以看到整体放缓已经很明显了，在销售业绩上也一直有所反映。公司目前看不到这些因素会有什么明显的改善。

　　至于电商和物流占比的问题，公司一般将物业管理、租金、奥特莱斯、电商、物流列为可持续性收入，上半年在业绩中占比是28%，当然这个和物业销售量的因素有关。我只能说上半年可持续性的收入和去年同期比增长了63%，之前给市场的指引是30%-50%，结果其实远超过了预期。

　　公司也定了一个目标，可持续性收入是未来两年达到15-20亿。基于目前看到的数据，相信这个目标是能够很好地完成的。

　　这个也反映了一个平台运营商的运营能力。华南城想做到提供一个好的运营环境，电商只是一个渠道，物流是一个配套，让客户更加方便做生意；奥特莱斯增加了人气；公司还有物业管理业务，用一些现代化的管理手段来管理批发市场，能够让中小企业在公司的平台上多做一些生意。

　　现场提问：除去政府补贴收入，华南城上半年的实际收入大概有多少？这种补贴下半年还会不会持续？另外，公司刚提到未来会有微众银行合作，包括可不可以具体谈谈？

　　冯星航：公司全年的利润有7亿多，其中政府补贴有5亿多，扣除税费应该有3亿多。相信政府的补贴下半年仍然会有，这是政府的产业扶持基金，在不同的城市对某一些值得支持、扶持的产业，就会有补贴。

　　由于华南城的项目比较长期，需要培育市场，政府看到了这一点也会适时给予一定补贴。

　　关于微众银行的问题，公司和腾讯以及腾讯系的公司有不同层面的合作，现在和微众银行开发的产品更加适合中小企业的不同需求，现在谈还言之尚早。我想等到有一些阶段性的成果时，可能透露的东西会多一点。但就目前而言，公司的合作还在商讨的过程中。

　　现场提问：管理层刚才提到了公司接下来可能会继续分拆持续性收入板块上市，从目前来看，最先进行分拆的板块有哪些？上市的地方是新三板，还是港交所？

　　第二个问题，公司主动性收入、合约销售下降的幅度都比较大，这对于全年的业绩会不会有一定影响？如果要保持全年的目标，是不是意味着接下来的六个月会采用一些方法来提振销售？

　　另外，公司的负债比率上升约20%，您觉得这个数字属于合理范畴之内吗？未来会采取哪些手段降低负债比率？

　　冯星航：先说分拆的问题。分拆的战略其实也不需要怎么透露，公司在上一年的全年年报中已经提及，会适当、及时地把一些业务分拆，其中就把好百年先分拆出来了。

　　刚才说可持续性收入，除了租金之外，还有物业管理、奥特莱斯、仓储物流，以及E.com，这些都是属于轻资产类别的，会在合适的时间考虑分拆。做分拆动作主要是能够体现这些企业的价值，至于地点，公司没有一个地域性的限制，不一定是新三板，也不排除在香港。在时间表方面，公司认为要到一定分量的时候才分拆，不想太早就卖掉。所以，要综合地评估对企业的价值以考虑这个问题。

　　第二个问题，公司认为下半年的整体经营环境还是比较具有挑战性的，因为宏观经济的发展还是有点慢。所以公司也不好说，但是会尽力而为，包括上半年也开始增加销售人员，调升他们的佣金，有针对性地让他们能够有活力推销公司的商铺。

　　但是整体而言，公司的业绩还是需要大环境的配合。比如说政府的拆迁力度，拆迁如果是按计划的力度，那中小企业肯定要过来，但现在力度有点小；也不排除是A股市场爆破之后，有些中小企业也亏了一点。这些都会影响到企业的投资。

　　第三，负债比率确实比以前高了，公司会适当地平衡一些现金流，比如通过资本性支出适当放慢的方式。更加关键的是这个阶段要保持充裕的流动性，目前公司的现金要超过100多亿，还有60多亿的备用信贷。加上国内的融资环境比较宽松，所以公司整体的融资成本从6.8%下降到6.5%。尽管如此，公司管理层还是会密切关注负债比率的情况。

　　现场提问：公司提到未来的收入可以达到15-20亿，现时的财务费用有多大？对于分拆，公司有没有明确业务板块的收入水平达到何种程度才可以上市？另外是融资的问题，上半年除了短期和中期票据，公司还有没有做其它国内或境外的发债工作？

　　冯星航：可持续性收入的目标是前两年讲的，当时是说三年做到15-20亿，假设每年有30%-50%的增长。而今年上半年可持续收入有63%的增长，相信未来两年15-20亿是有信心达到的。

　　财务费用方面，现在大概是300亿的债，6.5亿的融资成本。如果是继续融资，在国外做一些融资，有条件把这个数字再降低。所以对于2016-2017年15-20亿收入，如果做得好一点到20亿的话，足够覆盖融资成本。

　　第二个问题比较难回答，即达到什么合适的分量去分拆一个业务板块。因为有些估值的方式不同，其中最近有一些做物业管理的同行公司，他们的估值就做得特别的高。如果公司要平衡一个事件，是在收入还没够时寻找市场给出高PE，抑或还是等到收入高些去获得PE，这些都需要考虑。

　　刚才我也提过，物业管理、奥特莱斯、仓储物流、电商，这些都具备分拆的概念。问题是在什么时点来分拆，哪个先哪个后，这是管理层要考虑的。

　　第三，公司也会持开放的态度，审视不同的融资渠道，只要融资成本比较低就不排除做。可以看到，国内的融资成本比我们在境外的融资成本低，相信会做多一点。其次，人民币兑换率有一些波动，由于有比较多的资产或者是收入都是以人民币为主，公司倾向于在国内做多一些融资，抵销汇率上的风险。

　　现场提问：电子商务和物流两大板块的利润是多少？宏观经济没有什么改善，是不是预期下半年的物业销售，以及这方面的收入还是会有下跌？

　　冯星航：对于电商和物流，公司只谈了收入这项数据，但没有提到利润，原因是有一些费用很难分摊。比如说开始的薪酬，究竟多少归到电商，多少归到物业销售？这个是比较难区分的。

　　但是公司觉得，可持续性收入，不管电商也好，物流也好，物业管理、租金也好，其毛利率比物业销售的要高，只是量化数据难以准确地拿出来。

　　至于下半年的销售大环境不怎么好，销售情况是不是会下跌，我觉得这个也很难主观地判断。只能说大环境是困难的，但公司会努力去做。至于比起上半年是跌还是平稳抑或上升，还言之尚早。

　　现场提问：公司对下半年的经济都不是太乐观，有没有担心过电商的增长会不会放缓？

　　冯星航：资本性的开支，去年同期六个月是100亿，刚刚过去的6个月大概是50亿。至于下半年究竟放缓到多少，还需要一些时间去观察市场。整体来讲，公司想做的是平衡现金情况。如果销售情况有所改善，可能资本性开支就有适当的增加。

　　电商方面，公司的电商收入是会员制收入，现在没有体现到在上面做生意，所以不会有直接的影响。只要是他是公司的实体商户，就鼓励到公司的网上商城加入会员。至于经济放缓影响电商，电商有没有对公司有影响，这其实影响不大。

　　现场提问：公司的租金下半年会不会有机会放缓？另外是续租的时候，新户的收入有没有一个具体数字？

　　冯星航：租金收入相信增长仍然是有的，公司也会适当调整租金的增幅，这个增长主要多了一些城市的试运营，都是在培育的初期，租金都是比较优惠的。但是现在多了商户，多了可租的面积，导致了租金收入的增加。相信随着越来越多的中小企业进驻做生意，公司的租金增长势头仍然是持续的。