2015年1-10月深圳房价走势分析

　　2015年以来，深圳新房及二手房市场量价齐升，房价长期领涨全国，几乎处于失控状态。供求关系紧张是最大推手，多重楼市利好政策也刺激购房者积极入市。经过连续近半年的高速放量，年末深圳房价将面临一定的调整压力。

　　楼市成交火爆 房价领涨全国

　　图1：2015年1-10月深圳一手住宅成交统计

　　深圳土规委数据显示，今年以来深圳新建商品住宅价格已突破3万元大关，由年初的26691元/平飙涨至8月最高点36159元/平。

　　从“330”政策开始，深圳楼市就以超乎寻常的速度回暖，在全国各大城市中表现一枝独秀。二季度楼市成交量连创新高，市场成交火爆，价格快速上涨。

　　7月开始深圳房地产市场开始降温，市场表现放缓，楼市销量下滑。10月深圳新房成交5585套，在连跌三月后首次实现止跌回稳；新房成交均价为33599元/平方米，在连续上涨5个月后终于下跌，但与去年同期22198元/平方米的均价相比，大幅上涨51.36%。

　　图2：2015年1-10月深圳二手房成交统计

　　2015年深圳二手房势头不输新房，市场成交十分活跃。中原地产数据显示，上半年全市二手住宅成交60398套，环比增长95.4%，同比增长约130%。其中二季度市场一度出现“抢购”现象。

　　10月深圳二手房成交6733套，环比下降36.2%，从7月的备案巅峰已经连续三个月下滑，反映楼市明显受到了市场环境转变的冲击；成交价反而一路走高，但涨幅逐渐收窄，二手楼市呈现量跌价涨趋势。

　　政策持续宽松 住房存销比创新低

　　中商产业研究院认为，今年以来深圳楼市上涨迅速的原因主要有以下几点。

　　自2014年三季度末以来，房地产调控政策持续松绑，如“9·30”新政、公积金新政、“3·30”新政，再加上央行双降的货币政策宽松，对于市民购房形成了降首付、降成本、降月供等多重利好效应。政策叠加效应之下，市场预期趋于乐观，刺激了刚需和改善型需求积极入市，投资性需求也纷纷伺机而动，令深圳楼市迅速回温，价格快速上涨。

　　2015年以来，深圳新房库存一直处于历史较低水平。易居研究院数据显示，8月深圳新建商品住宅存量仅为30256套，去化周期为5.7个月，创近5年新低，明显低于去化周期警戒线10个月。深圳住房用地供给严重不足，七成以上住宅来自长周期的旧改，再加上旧改开发节奏缓慢，后续供应量跟不上，楼市供需矛盾十分突出。

　　公开资料显示，2014年末深圳市常住人口达1077.89万人，比上年末增加15万人，其中非户籍人口高达69.2%。深圳依然是中国人口流入最稳定的大城市之一，潜在的需求随时都有入市的可能。目前，非户籍人口购房占比达到45%。

　　按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套。据统计，深圳人口平均年龄为33.6岁，与上半年深圳二手房买方平均年龄33.06岁相契合，其中26-35岁适婚青年买家占比近七成，适龄购房人群首次置业刚需规模较大。大量购房需求入市，深圳新房及二手房市场急速升温。

　　楼市高位盘整 房价面临回调压力

　　中商产业研究院分析认为，2015上半年深圳房价的高速上涨透支了后市的增长空间，房价不会持续暴涨。数据显示，金九银十房价涨幅开始回落，一二手房房价面临回调压力。

　　而在剩下的两个月里，开发商为了年末冲击业绩，加大批售力度后将带来供应增长的压力，成交量会继续回暖，但市场观望氛围仍然浓厚，价格仍然存在调整空间。