热点城市房价“被豪宅化” 外来人口难支撑

　　最近一段时间以来，热点城市土地交易价格屡屡创出新高，楼面价格高出同区域存量住宅，“面粉价格高过面包”的现象已司空见惯，热点城市住宅“被豪宅化”的风险凸显。虽然“被豪宅化”可以一定程度刺激刚性及改善性需求入市，特别是外来人口刚性住宅需求释放，但外来人口终究难以支撑“被豪宅化”住宅，高房价以及由高房价带来的高昂生活成本，可能降低城市经济活力。

　　热点城市房价有“被豪宅化”风险

　　据中介机构统计数据，2015年1-11月，一线城市北京、上海土地出让金累计均已超过千亿元，分别达到1904亿及1368亿。广州土地出让金虽未过千亿，但同比增长8.2%。当前我国房地产市场区域结构化矛盾进一步加剧，热点城市土地和住房交易整体活跃，一线城市无疑成为热点中的热点。这与资金大量涌入一线城市有着直接关系。2015年11月，全国300城市合计土地出让金2418亿元，而一线城市土地出让金就达到1053亿元，占比接近一半。一线城市地王已经司空见惯，地价已经超过同区域存量住房交易价格，意味着未来住宅建成后的市场价格将大幅上涨，将同时带动同区域存量住房交易价格。

　　外来人口一定程度支撑了当前热点城市房价高位运行。深入分析热点城市住房交易结构数据，不难发现，存量住宅交易量远远超过新建商品房，住宅交易区位向城市边缘运动，这些情况表明，处在住宅终端刚性需求的外来人口在很大程度上支撑了当前热点城市房价高位运行。据中介数据统计，2015年1-10月北京二手房住宅成交158328套，网签套数同比翻番，远远超过新建商品房成交套数。

　　同时，北京新房交易重心向房山、通州、丰台、昌平等城市远郊区转移。这些情况表明，外来人口作为住宅终端需求群体，通过购买城市远郊区和二手房，支撑了改善性住房需求，以及热点城市房价高位运行。事实上，北京、上海等一线城市动辄近千万元一套的房产，也大多超过了城市中等收入群体的购买能力。如果不是通过住房置换链条，那么今年年初以来热点城市的高价商品房就因为潜在购买群体缺乏流动性而无法成交。这些城市存量房交易之所以如此活跃，很大程度上是由外来人口支撑起城市住房置换的链条。

　　外来人口经济实力有限

　　但应该看到，外来人口终究无法支撑热点城市“被豪宅化”的风险。毋庸置疑，热点城市基础设施完善，教育医疗资源丰富，就业机会相对充裕，对外来人口具有强大的吸引力。但城市人口增长并非没有约束，自然资源禀赋、城市管理能力、工作生活舒适度、城市生态环境等因素，都将制约城市人口流入。当前冬季北方愈演愈烈的雾霾，与特大城市人口规模过度聚集导致污染物无法及时消散存在密切的关系。不仅如此，外来人口过度聚集城市，也将对周边城镇形成虹吸效应，导致周边城市发展速度滞后，加剧区域经济发展不平衡。