深圳豪宅够卖8.8个月 助推深圳房价“破4”

　　豪宅（单套总价超过千万元）在一线城市房地产市场中表现抢眼。统计数据显示，今年前11个月，北上深三个城市豪宅成交占据全国总量的九成。成交均价前30位中，深圳仅一盘入榜，一度盛传深圳豪宅“超京赶沪”，现在看来为时尚早。在深圳，11月所有一手住宅中，有一成来自豪宅，并推动深圳房价大涨完成，进入“4万元时代”。

　　三城豪宅卖了超2100亿

　　某地产研究机构统计数据显示，截至11月底，北上深三个城市千万级以上豪宅成交套数2545套，同比涨幅166.5%；成交面积327.8万平方米，同比上涨111.6%；成交金额2161.6亿元，同比上扬141.5%。

　　上海千万以上的住宅成交量是最多的，成交面积达到近170万平方米，套数更是达6766套，把北京和深圳远远地抛在了后面；而深圳2000万~5000万元之间的豪宅成交量涨势是三个城市中最猛的，特别是3000万~5000万元之间的豪宅，成交量是去年同期的10倍以上；北京豪宅表现也有可圈可点之处，其5000万元以上的豪宅成交量远远超过上海和深圳，其中成交面积达到12万平方米，超上海的1倍以上，超深圳达5倍以上。总体上，三城千万以上豪宅成交量占去了全国的九成以上。

　　丁祖昱认为，一度盛传深圳豪宅“超京赶沪”，现在看来为时尚早。

　　从今年前11个月三个城市成交均价排行榜来看，TOP10已全部被北京和上海占据，其中上海的项目就达7个，一直盛传豪宅遍地的北京只有3个，这与媒体大肆渲染的印象出入很大；而深圳的项目却不见踪影，即便是TOP30，也仅一个项目挤到第16名，所以在单价上，深圳豪宅还略逊上海和北京一筹。

　　豪宅助推深圳房价“破4”

　　虽然深圳豪宅暂不能“超京赶沪”，但是在本土市场仍然表现抢眼。

　　深圳豪宅市场在经历了连续三个月的成交低迷期后，11月集中爆发。据深圳中原地产数据，11月豪宅共成交15.53万平方米，环比上升171%，千万豪宅成交占全市新房的9.7%，接近一成，是此前水平的2~3倍。

　　豪宅的爆发引领深圳新房市场均价大幅上涨33%，大跨步迈入“4万元时代”，整体均价达44761元/平。另一方面，开发商以价换量趋势明显，11月豪宅均价略有回调，达71367元/平。

　　相关数据表明，单价5万元/平方米以上成交盘源占比的超过7成，直接拉高新房均价，如华润城润府二期、宝能公馆、玖龙玺等，均对房价上涨做出了“贡献”。

　　深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，深圳新房市场总体“盘子小”，很容易受到成交结构的影响，如7~10月份，市场成交以刚需盘为主，房价小幅下挫；11月份又因为福田、南山和罗湖大量高价盘备案，而大幅拉高了整体价格。

　　呈现年末“翘尾行情”

　　深圳豪宅在“3·30”新政出台后的第一个月，也就是4月份开始启动。“3·30”新政刺激了深圳刚需市场暴涨，龙华、前海、宝安等区域一些刚需盘的价格涨到了5万~6万，已接近豪宅价格，促使部分买家将目光投向豪宅。此后，深圳豪宅成交逐月上涨。

　　从11月一手豪宅成交总价分布来看，千万以上豪宅总量占比达61%，较10月增长9个百分点。

　　根据深圳中原研究中心监测，11月入市项目只有6个，且大多是进行加推活动，成交以消化10月入市项目为主，各类型豪宅去化周期均有小幅下降，豪宅整体去化需8.8个月。从销售率来看，各类型销售率均有所回升，豪宅整体销售率环比上升3.4%，稳步去化。

　　12月预计有28个楼盘进行开盘或加推，其中豪宅包含宝安的新锦安壹号公馆、福田的红树湾一号、龙岗的美地里园联排别墅、南山的汉森吉祥龙、曦湾天馥、前海时代CEO公馆以及华润深圳湾等多个豪宅项目。

　　玉家雄认为，11月豪宅市场的爆发皆源于开发商的宽松定价，置业者普遍看好深圳楼市，认为其仍有上涨空间，这直接促成了成交的上升。从短期来看，若开发商继续合理定价，预计接下来的12月，豪宅市场也会顺着这股热潮，在年末翘尾。