招商证券：房地产复苏周期已形成 回升将持续至2019年

　　招商证券在最新房地产行业策略报告中称，房地产新一轮复苏周期已经形成，将持续3-5年，高点可能早于经济顶部出现在2019年附近。

　　招商证券分析师赵可、刘义、黄梓钊等人在报告中表示，作为中国经济的支柱产业，房地产行业具有“早周期性”。从短周期看，房地产行业的产出缺口领先工业增加值产出缺口6个月左右。

　　招商证券注意到，今年“330新政”中国为稳定楼市增长连下三剂猛药之后，房地产业的产出缺口出现改善，意味着供需改善的明显化。报告写道：

　　地产的复苏不是仅仅根据房价这些说说而已，房地产产出缺口所表示的行业供需层面的改善已经形成，我们可以推断这次的改善将更健康，理由是房地产行业的转型是整个经济转型的缩影，房地产交易市场、房地产后市场的发展占房地产业增加值的比重开始上升。

　　地产的复苏也驱动其他行业出现改善迹象，招商证券认为，四季度房地产对经济其余部门的驱动性将更趋明显。

　　从下面几幅图我们可以明显的看到，部分行业已经在地产行业的驱动下出现了边际的改善或正在筑底，我们可以拿更多的产业链行业来分析与举例。这是对地产早周期性存在且对经济其余部分的驱动性存在的一个验证。

　　地产大开发时代的结束已是共识，在这个切换时点必然受到大周期的施压，而出现我们看到的库存过剩的局面，统计库存的口径本来就比较丰富，难以横向比较，但有一个结论简单易得，就是大周期施压库存，使得库存去化相对拉长，从而使得企业调整投资和开工的时间推后，这看起来就是地产的早周期性提前了。

　　报告称，在新经济成为支柱之前，房地产等支柱行业仍将起到经济稳定器作用，而一旦社会的生产效率在新兴行业中明显上升，那么势必经济会完成一次健康出清，下一波的衰退将由产业转型成功带来。

　　招商证券预测，中国经济的底部位于2015年附近，该轮经济复苏持续至2020年左右，然后经济将有一次短暂的调整，此后将开启中国经济的十年黄金期。而具有明显早周期属性房地产行业，本轮周期高点的出现也将先于整体经济。报告写道：

　　该轮房地产行业的周期将持续3-5年，也即高点出现在早于经济周期的2019年附近，届时或是房地产发生调整的一个时点，伴随着价格的一次整体回落，大家不必担心，还早呢。

　　此外，招商证券还认为，房价已经步入上升通道，房地产投资大概率进入底部区间，预期房地产投资最快今年四季度见底，明年上半年改善是大概率事件。