楼市加速化解库存 需警惕重点城市房价快速上涨

　　日前召开的中国经济工作会议对2016年房地产市场正式定调去库存。对此，业内人士指出，2016年房地产政策指出将围绕供需两端进行，在原有降价、补贴、除限等基础上，增加新进市民的需求，更为有效地去库存。但需注意的是，目前我国房地产市场仍然面临着“结构性过剩”，因此，在加速化解库存的同时，需警惕一线等重点城市房价快速上涨的风险。

　　会议指出，要扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。其中对于扩需方面，表示要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　原中国房地产协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时表示，今年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因，一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。

　　国家统计局数据显示，2015年前11个月，全国房地产投资开发增速降至1.3%，仅为去年同期水平的十分之一。其中，住宅投资增长0.7%，几近停滞状态。

　　易居研究院研究员严跃进表示，城镇化的推进将有效带来需求的释放。另一方面，农民收入水平低，限制了住房需求释放，因此通过补贴等方式降低农民进城购房的成本，这将在提高居住水平的同时，鼓励农民其他消费需求一起释放，确实会有一个积极的刺激效应。

　　河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示，据初步统计，在县级城市购房群体中，农民购房占七成以上，部分县城超过八成。促进农民进城购房，有利于加快消化库存，扩大住房消费，科学推进以人为核心的新型城镇化，也是稳增长、保态势、惠民生、防风险的综合战略举措。

　　此外，对于加速户籍制度改革方面，严跃进认为，户籍制度改革的成功，能够促进“安居乐业”政策导向的实现，有效降低对传统住房购置的依赖。过去城市需要购房才能落户和解决子女入学的问题，但现在如先解决户籍享受相应配套的背景下，购房市场稳定，租赁市场将更加活跃，回归了居住的本来面目。

　　现阶段我国租赁市场发展还仅处于初期阶段，由于观念的固化，对于租房过日子的接受程度并不高，因此购房年龄整体偏小，常常是几代人的存款凑在一起买一套房。但在发达国家，购房群体多在40岁左右，较我国晚十年左右。因此，以租代买，或先租后买的情况十分常见，住房租赁市场也十分发达。

　　此次会议提出，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。“这也意味着，未来将根据需求为向导改革供给模式，也为房企提供了一种转型方向。”朱中一说。

　　此次，会议便指出，将鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。朱中一认为，过去房地产开发，供应侧是盲目的，政府盲目供应土地，企业盲目开发，这也是造成目前库存高企的主要原因。因此，从供给与需求两端考虑，构建以需求为导向的供应模式，引导消费方向，是未来房地产供应的主要侧重点。

　　但朱中一同时提醒，由于在未来一段时间内，去库存的趋势不会改变，也就意味着政策仍将保持持续宽松。而我国一线城市、与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺，因此，应警惕整体宽松下市场走热引发该类城市房价大幅上扬。