临深片区房价大涨 各方该如何应对？

　　步入新年倒计时，东莞楼市成交如期翘尾，上周量价皆创历史新高。一方面，12月底东莞楼市迎来了开盘潮，众多项目扎堆开盘及加推，让已库存告急的热门区域楼市焕发生机；另一方面，深圳客户入莞势头依然不减，临深片区批量新品上市基本售罄，上周凤岗镇恒大绿洲开盘解筹644套、黄江班芙春天解筹223套，临深项目集中签约支撑着楼市成交，而上周开盘的中惠嶺秀、天诚时代等项目也将在本周进行网签，持续支撑着楼市超高位运行。

　　进入下半年，东莞临深片区各镇楼市突然飙升，塘厦、凤岗房价接近2万元每平方米。

　　清溪、黄江房价今年也有30%至40%的上浮。“以前，深圳人来东莞买房还会看小区周边配套，现在是一开盘就被抢购。”凤岗镇一楼盘销售经理说。

　　房价的上涨直接推动土地拍卖价格的上涨。进入第三季度，大朗、大岭山、长安等镇街土地拍卖接连出现地王，开发商们集体看好深圳客的消费空间。

　　而对于以前定位为“深圳后花园”的相关镇街，现在的定位又有新的改变。这些变化，都反应着东莞在接受深圳辐射的同时，自身也在不停变化着应对。

　　A.入户的故事

　　老肖是清溪公安分局一名普通民警，转业到东莞从警已近三十年。前不久，他为自己和才出生小孙子户口忙得昏了头。

　　老肖的户口在樟木头镇。转业那会，他到了樟木头镇，户口也随之过来了。一晃几十年过去了，昔日的“小香港”也失去了往日的辉煌，他也因工作调动，调到了一路之隔的清溪镇。

　　也就在2014年底，清溪镇的商品房价格开始突然猛涨起来，从最初的每平方米6700元涨到1万元左右，同比去年涨幅约为50%。涨价前，老肖为儿子在清溪的汇景御泉香山买了套房，加上自己以前自住的房，老肖笑称“自己在清溪也算有多套住宅的人了”。

　　忙着将自己一家子人的户口迁到一路之隔的清溪镇，是老肖年前给自己定下的“家庭任务”。老肖说：“形势变得太快，自己年纪大了，有点跟不上趟，还是将户口迁到清溪来比较保险。”

　　老肖说的“形势变得太快”，一方面是清溪的房价涨得让人摸不着头脑；另一方面是东莞与深圳接壤的几个镇区将并入大深圳的传言时起时落，清溪也属于接壤的镇区之一。“不管真假，先将户口迁过来再说，如果成真了，也可以在退休之后，享受下深圳公务员待遇。”老肖说。

　　数据显示，1—10月，清溪镇房地产投资和销售增速迅猛，房产投资14亿元，同比增长146%，商品房销售32.5亿元，同比增长319.7%。官方解释原因是，主要是受深圳和周边镇街房地产市场的带动。而在民间，则是因为深圳大手笔回购四条高速公路，让东莞与深圳接壤的几个镇街并入大深圳传言进一步证实，带动了民间投资，引起了房价飞速上涨。

　　东莞中原研究部监测数据显示，临深片区的深圳客占比从年初的不到20%猛增至72%。甚至有的楼盘深圳客占比高达九成。

　　“买东莞房子就是为了投资，未来交通方便，有城际高铁和地铁，拉近莞深距离，相信升值潜力巨大。”来自深圳的购房者陈先生对记者表示，东莞市2万元/平方米以内的房价都是可以接受的。

　　而像陈先生这类投资客并不少。统计显示，目前在“临深片区”置业的所有深圳客户中，投资兼自住占据主流，纯自住的需求比例反倒不足一半。

　　B.谨慎的政府

　　与清溪一路之隔的樟木头镇，现在的房价还是不愠不火。这座昔日的“小香港”，随着京九复线的建设，莞深城际轨道交通的选点结束，已有越来越被边缘化的趋势。

　　樟木头镇在东莞的区域位置上，不算与深圳直接接壤的镇区，但算得上大临深片区，与凤岗、塘厦、清溪几个镇区相比，樟木头的商品房价格均价一直在每平方米8000元左右。

　　“在上世纪八九十年代，依托着京九线的优势，樟木头大力发展房地产业，给樟木头带来辉煌，也带来许多问题。”樟木头镇某党委委员说，“现在镇政府正在努力进行城市定位的转变，解决以前房地产飞速发展带来的后遗症，镇政府现在对房地产开发也保持着相对谨慎的态度。”

　　不仅仅是樟木头，凤岗、塘厦、清溪三镇区都对房地产业的飞速发展也保持着谨慎的态度。从今年开始，塘厦镇政府将自己的城市定位从过去的“东莞城市副中心、深港后花园”调整为“建先进制造业活力强镇、创新型城镇化魅力名城”。

　　在东莞新一轮总规中，将塘厦定位为东南组团的组团中心，这一定位的目的是希望通过重点突破，形成优势扩散效应，带动东南组团的全面发展。“塘厦是作为但并不排除其他镇中心区的存在。实际上，还有部分其他城区可以成长为组团副中心或专业服务中心。各层级中心形成组合优势，更好地对接深圳发展。”东莞市规划局官员表示。

　　发展房地产，是为了更好对接深圳发展，吸引更优质人才落户，这是众多镇街所持的最为谨慎态度。凤岗镇委书记朱国和曾公开表示：“凤岗不做深圳后花园，也不主打房地产。”

　　他表示，房地产只会兴旺一时，如果过热只会让未来的凤岗背上更大的“包袱”。“深圳后花园”不是凤岗的未来，凤岗要打造深圳优质企业转移区。

　　“人才落地，优质项目才能落地。”朱国和说，适度发展房地产业是为了吸引高素质人才到凤岗居住，此举才能更好地对接优质项目。

　　“东莞南、深圳北”是当下东莞黄江人对自己的“新定位”。该镇政府宣传办副主任谢阳说，近年来，深圳经济的外溢和辐射已经越来越广，黄江的楼盘价格因为不少深圳客的进入，开始迅猛上涨。但这种增长，也让黄江人喜忧参半。喜的是“莞深融城”开始从住房等民生领域悄然布局，有了深圳的辐射，未来黄江的经济社会发展，将会迎来诸多发展利好；忧的是，当前及今后的年轻人如果需要置业的话，拿着东莞的工资，需要面对不断升温的黄江房价，压力可想而知。

　　城市功能配套一直是影响高端人才进驻乃至高端企业进驻的重要因素。今年以来，塘厦镇大力推进新型城镇化建设，积极完善公共服务配套，营造宜居宜业的生活工作环境，逐渐在人们的观念上消除深圳与塘厦的城乡差距。

　　清溪镇委书记黄宇富表示，该镇坚持工业立镇，重点发展工业项目，适度发展房地产。今年前三季度，清溪镇房地产业增加值占GDP比重仅为5.58%，而全市的数据是8.8%，塘厦是8.1%，凤岗是11%。