2015年中国房地产市场总结及2016年展望（政策篇）

　　降首付、减税费、调公积金等措施使改善需求集中释放

　　2016年资金面延续宽松，商业贷款首付比例和利率仍有下调空间

　　公积金仍将是刺激利器，异地互认和ABS有望全年铺开落实

　　房贷利息抵扣个税最快下半年落地，中高收入人群购买力大幅提升

　　鼓励农民购房将是2016年政策核心，户籍、税费、补贴等配套措施要井喷

　　“去库存”是2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016年“去库存”仍是房地产政策的核心。

　　2015年总结——调供应与促需求双管齐下,全力去库存

　　一、调供应：土地执行“有供、有限”，总体效果显著

　　2010年以来，为缓解供应不足的矛盾，各地纷纷加大土地供应。然而，随着住房需求逐渐得以满足，各地土地供应的脚步却未能及时“刹车”，商品房库存过高，供应结构性过剩的问题已十分突出。为缓解供求矛盾，3月底，国土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整。同时，还要求各地制定的供地计划要落实到具体地块、明确供地时间，推动供地信息透明化，从源头调节商品房供应结构性过剩问题，推动土地供应的市场化进程。

　　此次政策调整，两部委可谓从源头上抓住了行业库存过高的病灶，并对症下药，从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向，解决商品房供应结构性过剩矛盾。而在两部委政策文件发出后，地方政府的反应也可谓积极，绝大多数省市陆续跟进落实了相关政策细则。从政策实际执行情况来看，总体而言，政策效果显著，土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。

　　其中，1)绝大多数库存过高城市确实有依文而行，2015年土地供应同比大幅下滑，特别是库存压力普遍过大的三、四、五线城市。300多个三、四、五线城市中，近八成城市土地供应有所下滑，其中半数下滑幅度在5成以上。但是也有部分城市在政策执行上存在言行不一，或者说言行未能如一的情况：2)部分城市应增未增，供不应求的矛盾仍将持续，如商品房供应相对紧缺的北上深等一线城市和长沙、苏州等二线城市，2015年土地供应量也有较大幅度下降，当然其中一线城市减供的主要原因在于土地资源的枯竭桎梏土地供应量所致；3)部分城市应减未减，或者减少供应力度不足。如商品住宅库存压力偏高，土地消化周期也明显偏长的常州、泰州，土地供应未减反增；土地消化周期偏长的南宁、宁波和青岛等等城市土地供应也仍在高位。此外，4)部分城市也未能依两部委要求，落实到地块，且多数城市下半年集中供地的做法仍然十分普遍。

　　二、促需求：多手段并举促需求，千方百计去库存，政策效力显现

　　2015年房地产市场的主旋律是“去库存”。年初，中央定调稳定住房消费，各级政府在支持自住和改善型住房需求的精神指导下，中央及地方政府因地施策、多手段并进，全力刺激需求，化解库存压力。总体来看，市场成交回升明显，主要城市供求关系普遍有所改善。

　　1、降首付、减税费、予补贴，改善型需求提振最为明显

　　在两会“支持自住和改善型需求”的指导下，中央多次下调购房首付比例：其中，3月30日，多部委发文下调二套房最低首付比例至4成；9月30日，中央再度发文下调非限购城市首套房最低首付比例至2.5成。政策一出，各省市如获大赦，纷纷出台地方细则，特别是330政策落地后，短短一个月内，绝大多数省市均有响应。首付比例下调，购房门槛的大幅下降，对市场需求的刺激十分明显，其中二套房首付比例下调，与公积金政策放宽协同作用，对改善型需求的刺激十分显著，二季度开始房地产市场快速升温，并持续高位运行，部分城市成交量甚至刷新了历史最高纪录。而从成交结构来看，改善型产品成交上升最为明显。

　　而相比之下，9?30政策发出后，各地方政府虽也积极响应，但效果却相对平淡。这主要在于，一来，多次降息降准之后，银行利差被大幅压缩，银行对政策执行的意愿不高；二来，政策着力点在于非限购城市，而这些城市房价低，购房压力本就不大，首套房首付微调0.5成，对购房压力影响不大，因而对需求的刺激也就相对有限。

　　而各级地方政府在去库存上可谓不遗余力，不仅积极响应中央调控政策，而且各地还因地制宜，在税费减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐下，全力刺激需求入市。库存压力较大的宁波、兰州、山东、长沙、河南、杭州、甘肃，以及温州、宿迁、镇江等等三、四、五线城市尤为积极，政策手段多样，力度也相对较大。

　　此外，3月30日财政部下调营业税免征年限至2年，对二手房市场的提振作用也十分显著，特别是对房价较高，二手房交投更为活跃的一线城市成交量影响尤甚，成交量齐齐刷新历史纪录。

　　2、公积金政策频繁调整且力度空前，提高使用效率与刺激需求兼顾

　　如果说商业信贷政策是要受市场资金供应方(商业银行)牵制，政府无法完全把控其落地和最终效果的一项政策，那么公积金则是地方政府手中具有完全话语权的一项市场调控利器。在这“去库存”之年，公积金政策的出场率也极高。仅中央层面，年内出台的房地产调控文件中，涉及公积金政策的就达4次(不含国管公积金政策调整)，其中3次为出台公积金专项政策，调整内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道。特别是11月，公积金管理条例迎来了13年来的首次大修，这在公积金政策史上意义非凡。

　　而各级地方政府，不仅争先恐后落实中央政策细则，而且还在提高公积金贷款额度、放开商转公、简化流程等等方面多有努力，其中年内提高公积金贷款额度的城市就达近20个，且上调额度多数在30%以上，部分可达60%，力度空前；而公积金额度相对紧张的城市，如广州、宁波、南京等还出台了公转商贴息政策。

　　总体而言，今年公积金政策调整的方向主要在于支持住房需求、扩大公积金覆盖范围和提高公积金使用效率。其中降低公积金贷款首付、提高公积金贷款额度大幅降低了购房门槛和成本，对购房者的刺激较为明显；而公积金异地互认方面，从各地落实情况来看，有文件出台的省市众多，但多为局部区域城市间互认，或省内互认，部分城市甚至仅是单向认贷。异地互认政策各地接踵而至，看似热闹，但对住房需求的推动作用十分有限。目前各省区公积金管理体系、数据系统各异，全国层面的互通尚需时日。

　　3、5次降息、降准，购房成本大为降低，但银行执行不力影响效果

　　2015年宏观经济层面承压，央行不仅持续向市场释放流动性，而且接连降息，仅年内就经历了5次降息5次降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大幅下降。同时，多次降准，市场流动性宽松，也使购房者申贷难度大为降低。目前，可以说是购房的资金环境较为宽松的时期。

　　然而，也正是因为央行多次降息，以及受利率逐步市场化和银行间竞争加剧的影响，银行利润空间大为压缩，因此，年内的放贷利率优惠政策在银行执行层面大打折扣，甚至一定程度上影响了银行发放购房贷款的意愿，最终导致银行对首付政策的执行也未能一降到底，对市场需求刺激有一定的负面影响。此外，资金面宽松更多是惠及存量购房需求，对需求增长的刺激影响甚微。

　　4、打通商品房与保障房流通通道，加速库存去化

　　在今年去库存的大背景下，保障房政策也由此前的加大保障房建设力度转向加强货币化安置，支持回购商品房用作保障房，以及鼓励企业租赁房源等等。其中货币化安置，各地方政府响应者甚众，力度也较大，货币化安置比例最低的也达到50%，多个省市还对接受货币化安置的家庭给予额外的补贴，补贴力度甚至可高达住房价值的30%。对于库存去化具有较大的促进作用

　　收购商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七个省市甚至试点不仅收购企业的一手商品房，还收购市民手中的存量商品房用作保障。但对于需求热门城市，企业多有利润要求，收购成本过高；而供应过剩、需求疲软的城市，保障房需求量也相对较低。因此，最终落地者寥寥。鼓励企业租赁房源，与企业追求资金快速回笼初衷相悖，更是政府一厢情愿而已。

　　5、取消限外、鼓励农民进城，寻找购房需求新增长点

　　此外，年内政府在寻求楼市新的增长点上，也做了不少的努力取消限外和鼓励农民进城买房均是亮点。其中今年8月，六部委联合发文取消外资和外籍人士购房限制，一定程度上拉动购房需求增长。然而，一方面，外资和外籍人士购房体量十分有限；另一方面，外籍人士多集中于一线城市和个别经济发达的二线城市，这些城市库存压力普遍不高。因此取消限外对与楼市需求增长和库存去化的影响几乎可以忽略不计。

　　另外，虽然12月中旬的中共中央政治局召开的会议上才正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求，但事实上，此前安徽、四川和河南等省早已开始试点，给予进城购房农民以税费、补贴等多方面的优惠政策。其中，河南为鼓励各市县将政策落实到位，还计划连续三年安排3亿元资金用于鼓励政策落实较好的市县，一时间各市县争先恐后落实细则。这对于三四五线城市库存去化或有短时的刺激作用，但三四五线城市，经济薄弱、就业岗位不足，农民工进城配套政策未跟进等等问题没有解决，依赖农民进城购房来缓解库存问题效果有限，且也难以持续。从根入手，引进产业，增加就业，配套政策落实才是鼓励农民进城的长久之策，才是使农民工成为楼市需求新增长点的对症之方。