2016年广州深圳楼市“无需忧库存”

　　去库存，显然已成为2016年楼市的主基调。

　　去年底召开的中央经济工作会议，提出了今年经济工作五大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。

　　第二项任务其实就是“化解房地产库存”。这是中央在继去年11月上旬召开的中央财经领导小组会议，将“化解房地产库存”作为明确的任务后，第二次提出“房地产去库存”。

　　根据国家统计局数据，截至2015年11月末，全国商品房待售面积达6.96亿平方米，比10月末增加1000多万平方米，比一年前增加了1亿平方米。其中，住宅待售面积为4.40亿平方米。而中国社科院财经战略研究院报告指出，商品住房过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟估算，潜在库存不少于40亿平方米……

　　数据之高，令人咋舌。其间，广东的广深这两个一线城市，对全国库存的“贡献”究竟占比多少呢？南都记者特别对此进行了一番梳理统计。

　　好在，事情并没有大家想象中的那么坏。若以截至2015年11月全国住宅库存为4.4亿平方米计算，广州当前913.25万平方米的库存，仅占了总数的2%；而深圳现有住宅库存410.456万平方米，只占全国的0.9%.

　　如果要预测去库存时间，在中原地产项目总经理黄韬看来，过往广州库存所需的去化时间一直都保持在8至10个月左右，“目前所需去化时间是11个月，只是略多一点点，处于正常范围”。

　　而对于深圳，深圳中原地产董事总经理郑叔伦则认为，深圳当前不存在去库存的困难，需要面对的是供不应求的局面导致市场过热的风险。

　　广州

　　花都库存最多去化时间15.7个月

　　“以现有库存(即已批未售的货量)，除以此前三年平均每月的成交量来计算，可得出现有库存去化的大概时间”。

　　截至2015年底，广州一手住宅库存面积是913.25万平方米，是深圳410.456万平方米的2.2倍;广州库存套数是72555套，是深圳37566套的1.93倍。

　　据广东中原地产战略研究中心总监胡广东表示，广州现有库存所需的去化时间大概是11个月左右，属于正常水平，“此前去化慢的月份，比如说2015年初，所需去化的时间最长曾达13-14个月”。

　　白云库存最少去化时间最短

　　据统计，在广州11个区中，中原地产的统计是白云区的库存最少，去化时间最短，只需5.16个月。胡广东表示，这是因为白云区去年新货量非常少，货量都集中在几个板块，如金沙洲，白云大道北、同和一带。不过，今年白云区的同和和白云新城，都会有新盘且是大盘出现，届时会令该区库存有所增加。

　　花都库存最大去化时间最长

　　胡广东分析，花都一直以来市场的独立性比较明显，不像广州其他区那样受大市影响。“广州市区去花都买房的人比例低，加上这几年一直受限购的影响，花都项目的体量也不小，所以它的去化压力大一点。”目前，花都区的库存达196.7万平方米，而它在2014年成交了148.6万平方米，现有库存的去化时间多达15.7个月，属于全广州库存最大，去化时间最长的一个区。

　　天河去年基本无后续供应

　　天河区现有库存的去化时间只需6.72个月。去年，天河区只成交了3087套房，在广州中心四区中排名第三。“主要是天河供应较大的板块———珠江新城在2015年基本没有后续供应了，加上天河的项目其实也不算多，大盘就只有天健上城、宝翠园等”。胡广东说，尤其天河区在2015年二季度成交好转，改善型项目表现向好，所以目前的存量处于相对较低的水平。

　　增城从化等库存压力不大

　　新黄埔区中的原萝岗，库存量高的去化时间长达15-16个月。但在2015年，该区去化加快，加之此前的大盘如中海誉城、越秀地产的多个楼盘及万科东荟城等，都是在2014年和2015年是主力去化期，如今已入尾货阶段，“现有的库存并不算严重”。

　　增城在2015年正式由市改区，去年算是全广州销售最大的区域且多个项目都卖得不错，但胡广东认为，绝大部分项目受到来自萝岗的竞争压力，导致其价格没有上升空间。

　　同样去年正式挂牌由市改区的从化，现有的库存去化时间只需7.84个月。胡广东认为，目前绝大部分广州人还未把从化做为常住考虑的区域，除了地铁沿线会有广州人购买，其普通住宅都是从化本地人买得多。豪宅这块，从化的量并不大。

　　南沙去化速度受政策影响大

　　南沙则是当前广州库存去化时间第二长的区域。胡广东认为，南沙的市场不是从数据分析就能看得出，“它都是随着政策走的。该区域两极分化，有些项目卖得好，有些位置一般的去化也很一般。”他认为，接下来南沙会有很长一段时间属于快速消化阶段。“目前的去化时间其实不是相当准确的判断。哪怕目前的库存去化时间显得长，但它受政策的影响会更大一些，所以去化会加快，不是数据显现的那么简单”。

　　胡广东认为，番禺当前的库存主要来自于亚运城，“其实如果把亚运城剔除的话，整个番禺现都属于断货期。因为之前传统的片区新货已不多”。他认为，番禺如果不计亚运城这一板块，其市场有很大的提升空间。

　　老城区一向是慢慢卖的节奏

　　越秀区、海珠区方面，胡广东认为，这两区的货量少成交也少，价格也高，向来都是慢慢卖的节奏。而荔湾区在2015年新增广钢新城板块，先期出现的产品多是面积小总价低并以此打开市场，但在2016年的供应会加大，届时竞争压力加剧，去化周期或会拉长。