深圳楼市呈宽松信贷繁荣 2016房价上涨空间收窄

　　深圳中原将之称为宽松信贷下的“另类繁荣”。进入2016年之后，不少购房者还停留在房价高增长的惯性里，在房产投资路上越走越远。

　　但深圳业内对于深圳楼市的过快上涨已经开始警惕。接受采访的多数人士认为，今年上半年楼市还可能惯性向上，但下半年若整体经济状况还处于低迷状态，就很可能高位盘整，甚至部分区域会出现降价。

　　宽信贷下的繁荣

　　根据深圳中原研究中心数据，2015年深圳新房成交量价齐升。全年成交面积超过660万平方米，同比增长65%，全年均价增长近四成。

　　同时，深圳市规划国土委数据显示，2015年深圳二手房成交13.99万套，是2010年限购后的历史新高，较2014年增长109.7%。

　　深圳中原董事总经理郑叔伦表示，以极端比例测算，2014年11月份深圳新房均价2.6万，2015年11月份已经超过4.4万，房价增幅69%。

　　而2015年深圳全市二手住宅共成交约1064万平方米，是2009年之后首次突破1000万平方米，与2014年相比增长118%。二手房全年成交均价提升了59%，达到48239元每平方米。

　　深圳的地价与房价相比有过之而无不及。2015年年末，泰禾以高达7.99万元每平方米的折合楼面地价，一举成为深圳乃至全国的单价地王。

　　郑叔伦分析，2015深圳楼市的狂欢与其独特的经济、人口和供求关系等多方面条件不无关系。

　　深圳外来人口比例超过80%，其中大多数是年轻人。截至2015年末，深圳25-35岁人口比例为36.85%，而上海的这部分人群占比仅22.35%。

　　近年，金融业和互联网业的发展也使得人口结构在不断“换血”，含金量提升。新增人口当中，有资源及能力的人比例不断提高，同时高房价也让部分竞争能力较弱的人口被筛出。

　　“现在来深圳的都是高新产业的一些高管，或者是资本家，他们的购买力是超出想像的。”中原集团主席施永青说。

　　人口不断流入也带来了大量新增需求，且人口增长速度远远超过建房体量。这与深圳有限的房屋供应产生矛盾，“深圳的供应其实不多，去年算下来7万多套房，深圳是一个约有2000万人口的城市，每年新房只有6万多套，肯定不够。”郑叔伦说。

　　但一个疑问是，上述因素在2013-2014年同样存在，为何没有带动如此规模的上涨？

　　多位深圳业内及开发商人士指出，引燃这样的楼市，宽松调控政策功不可没。2014年“930新政”和2015年“330新政”都催生了一大批购房需求。

　　“930新政是去年深圳房价上涨最重要的原因。”深圳链家市场研究中心总监肖小平说，该新政刺激了换房需求。实际上，在去年的购房群体中，只有1/3是新入市的购房者，其余2/3为换房族，而这个群体在整个2015年中处于非常活跃的状态，一边买一边卖。肖小平表示，正是这种换房游戏以及高杠杆，导致了深圳楼市如今状况。

　　货币和信贷政策是另一大助力。央行自2014年11月以来连续四次下调存款准备金率，六次下调基准利率，大量资金涌入楼市。深圳银行界人士预计，2015年深圳住房贷款余额预计会超过6000亿。

　　2015年是深圳楼市热烈的一年，量价齐升，置业者集中入市，不少需求提前释放。在宽松信贷政策下，购房者动用住房贷款的高杠杆行为增加，深圳链家的统计数据显示，2015年，深圳91.2%的置业者选择贷款买房，达到了近年来最高值，比2014年增加3.9%，其中平均贷款成数达64.6%。

　　此外，由于房价的不断上涨，深圳投资风气盛行，投资型置业比例也在增加，且有部分置业者充分利用金融“杠杆”购房。综合中原、链家等机构数据，分析购房人群可发现，2015年深圳投资置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍，其中个别月份投资超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得收益。

　　但伴随而来的，是房价抬升给购房者带来更大的月供压力。在2015年，深圳楼市出现了用现金供房的现象。这类人群认为自己未来的收入足以支撑月供，当下则留出一年甚至是三年的现金用于月供。

　　肖小平指出，用现金来供房是不安全的；这部分现金不一定会存在银行，大部分人用这笔资金进行再投资，分分钟可能会被蒸发掉。