12月70城房价解读：一二线城市普涨 楼市政策或继续宽松

　　一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

　　（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.9%。

　　（二）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为47.5%，最低为下降5.3%。

　　二、二手住宅价格变动情况

　　（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有37个，持平的城市有9个。环比价格变动中，最高涨幅为3.3%，最低为下降0.5%。

　　（二）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，上涨的城市有35个，持平的城市有1个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为42.6%，最低为下降8.6%。

　　数据特点解读：

　　2015年12月，新建商品住宅，环比下调的城市有27个，同比下调的城市有49个；

　　2014年12月，新建商品住宅，环比下调的城市有66个，同比下调的城市有68个；

　　2013年12月，新建商品住宅，环比下调的城市有2个，同比下调的城市有1个；

　　2012年12月，新建商品住宅，环比下调的城市有8个，同比下调的城市有26个；

　　2011年12月，新建商品住宅，环比下调的城市有52个，同比下调的城市有9个。

　　政策刺激下，楼市暖冬出现

　　从数据走势看，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅与上月相同，二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.2个百分点。

　　从过去的一年多70大城市的房地产数据看，主要有两个特点：

　　复苏：从年初房价全面下调，到330政策后一线城市强劲复苏，带动了一二线市场的火爆，整体看，在年末70个大城市房价过半环比上涨，基本代表了2014年开始的这一轮非常调整结束。

　　分化：整体市场看，分化非常严重，从同比数据看，涨幅最高的深圳同比上涨47.5%，而同比下调的城市丹东等同比下调了5.3%。上海、北京，同比涨幅超过10%。

　　一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

　　从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

　　北京市场分析

　　北京新建商品房住宅环比上涨0.5%，同比上涨10.4%；

　　二手房涨幅达到了1.7&，同比上涨达到了20.8%。

　　二手房：12月创造最近2年新高。

　　12月收官，北京楼市成交活跃，整体看，二手房单月签约高达23096套，而新建商品房住宅签约也达到了5640套，成交量价上涨。

　　首先，2015年一系列政策刺激楼市复苏，在2014年调整的基础上，北京市场出现了明显的回暖，同比是2015年330政策后，叠加数次降息降准，整个北京市场明显升温。

　　其次，土地市场的持续火热也影响了购房者的积极性，在2015年，全年已经出现了26宗地王，这种情况下的出现，导致全北京各区域普遍出现了成交上涨的现象。

　　第三，2015年来，北京商品房住宅逐渐改善化，不仅成交高端，从供应数据看，截止日前供应的商品房住宅中，三居以上比例高达60.8%，这一比例也是历史最高，在2013-2014年，比例均只有47.5%与55%。整体看，随着地价上涨，北京楼市进入了大户型化。

　　第四，北京土地供应郊区化，城区土地供应比例越来越少，这使得北京的五环内存量越来越少，从过去几年变化看，五环内可售商品房住宅已经从过去的2万套以上下调一半到现在的1万套左右，剔除其中的部分无效库存，实际五环内可售住宅非常少

　　5环已经成为北京高端物业的分界线，从市场成交看，五环内平均单套成交额在2015年为800万，而到了2016年过去的10几天签约的五环内商品房住宅看，平均单套已经高达984晚报，五环已经进入顶豪阶段。

　　五环内商品房成交均价从2015年开始，进入5万+运行阶段，在2016年目前看，成交均价已经达到了56452元每平米，

　　第五：二手房成交上涨明显，北京市场已经在上海之后进入了存量房阶段：年末二手房价格也出现了明显的翘尾现象。

　　全国市场走势：

　　2015年中央经济工作会议闭幕，为实现化解房地产库存的目标，会议主要从扩需求、降房价、转租赁、去限制四大要点出发，为下一阶段房地产市场政策走向奠定基调。

　　12月，重点城市新房销售量再创年内新高，且单月成交水平是近七年以来最高位，市场达到阶段性井喷。二手住宅成交量同样创年内新高，且为2013年3月以来的单月最高位。

　　12月，重点城市土地供应量高位回落，供应释放带动成交量年末翘尾。重点城市土地市场活跃依旧，上海、深圳、南京等地地王频繁出现。

　　12月，重点房企购地金额有所回落，而购地面积则创下年内新高。万科、保利、华润2015年购地金额均超过600亿元，排名前三甲，雅居乐、建业、富力则扩张谨慎。

　　2015年新房市场在年初经历了短暂的下滑之后，由于330政策的刺激二季度市场迅速升温，一直到年末仍然热度不减，并在930政策刺激下，四季度迎来又一波高潮，且达到历史高位水平。12月单月成交量是近七年以来最高位，市场达到阶段性井喷。年末成交上升带动房价呈现上扬走势，不但上涨城市增加，且涨幅有所扩大。

　　12月，重点城市新房销售量再创年内新高，且四季度市场走势节节攀升。中原监测的40个城市数据显示，12月商品住宅成交面积环比上升15%。其中，一线、二线及三四线城市分别上升27%、11%、20%。从同比情况来看，上述40城市12月商品住宅成交面积上升30%。而且，12月单月成交水平是近七年以来最高位，市场达到阶段性井喷。

　　12月，重点城市新房供应量为年内第二高位。上述40城市12月商品住宅供应面积环比上升5%，同比下降10%。同时，各地推售量也持续回升，中原监测的22个城市数据显示，12月重点项目推售套数环比上升7%，为下半年最高位。

　　同时，推盘认购率保持高位，上述22城市12月认购率达到64%，连续三个月超过60%，其中中山、苏州及深圳认购率超过80%。

　　2015年新房市场在年初经历了短暂的下滑之后，由于330政策的刺激二季度市场迅速升温，一直到年末仍然热度不减，并在930政策刺激下，四季度迎来又一波高潮，且达到历史高位水平。

　　但在库存高企的压力下，销售回暖短期内未能带动投资复苏，全国开发投资持续走低。其中西部地区住宅投资降幅出现扩大，城市分化日益加剧。且作为市场重要的先行指标，房屋新开工面积降幅持续扩大。而房地产新开工的下降，对国内整体经济有较大影响。

　　12月，六大城市中除成都外，中原二手住宅价格指数均环比上涨。全年来看，深圳房价涨幅遥遥领先，其在2009年也曾出现类似涨幅。预计深圳2016年表现将与2010年类似，后市房价走势趋稳。上海房价涨幅紧随其后，为2010年以来年度最高涨幅。

　　房企层面，今年以来，销售金额增幅居前的房企包括恒大、金地、新城、华润、保利等，业绩同比增幅均超过三成。而富力及绿城今年表现不甚理想，业绩同比降幅超过一成。

　　未来市场预测：

　　分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，2016年市场分化的趋势将依然延续：

　　2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。

　　但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。