2015年中国房地产百强企业城市选择分析

　　中国指数研究院1月25日发布《中国房地产百强企业城市选择》，截止2015年，中国房地产百强企业布局的城市总量超过300个，其中恒大布局数量超过100个，万科、保利、绿城等6个企业也均在50个城市以上。在百强企业布局的城市中，上海、北京、成都和重庆进入的企业最多，其中上海有超半数百强企业布局，企业数量达54个；北京46个，紧随其后；成都和重庆均有42个。

　　1.中国房地产百强企业城市布局现状

　　截止2015年，中国房地产百强企业布局的城市总量超过300个，其中恒大布局数量超过100个，万科、保利、绿城等6个企业也均在50个城市以上。在百强企业布局的城市中，上海、北京、成都和重庆进入的企业最多，其中上海有超半数百强企业布局，企业数量达54个；北京46个，紧随其后；成都和重庆均有42个。

　　超过10个企业进入的城市有接近50个，其中位于长三角和珠三角地区的城市最多，如长三角的杭州、南京、苏州、无锡、常州、宁波、绍兴、徐州等城市和珠三角的广州、佛山、深圳、东莞、福州、惠州、厦门、三亚、海口等；中部地区覆盖武汉、长沙、南昌、郑州、太原等城市，其中武汉有接近40家企业布局，长沙也近30家；环渤海地区除北京外，还覆盖天津、青岛、济南、烟台等城市；西南地区主要覆盖昆明和南宁两个城市；东北地区覆盖沈阳、大连、长春和哈尔滨4个城市，其中沈阳有超过30家百强企业布局，为东北地区各城市中最多；西北地区西安入驻企业较多，接近30家。这些城市多属于一线和二线城市，地理位置较为优越，城市交通规划便利，经济水平、人口规模、城镇人均可支配收入等多位居全国前列，房地产市场发展相对较好。

　　2.百强房企布局城市的机遇、风险分析

　　中国房地产百强企业布局的城市总量较多，这些城市房地产市场发展差异明显，2015年城市间分化更加显著，北京、上海等一线城市及杭州、南京等热点二线城市房地产市场量价齐升、库存消化时间持续下行，未来市场发展依然向好；而其他城市受一些因素的影响，市场销售乏力，库存去化时间较长。基于此，我们在七大区域内选取企业入驻数量较多且市场具有一定代表性的城市进行深入分析，并对其市场发展前景进行了预判。

　　(1)长三角地区：宁波、无锡等城市存在发展空间，徐州、绍兴等面临风险

　　长三角地区经济发达、城市化水平高，城市群发展较为成熟。上海、南京、杭州等重点城市房地产市场表现继续向好，成交量价齐升，其中上海商品房库存消化时间为11.6个月，商品住宅（不含保障房）的去化时间仅为7.4个月。宁波、无锡、常州、徐州、绍兴等城市去库存面临较大压力，其中宁波、无锡等城市住宅短期库存消化时间在15个月内，而土地存量略有偏大，中长期有所承压，但在区域带动下依然具有发展潜力；徐州、绍兴等城市房地产市场库存量大，短期和中长期均面临挑战，其中徐州商品房可售面积为2085万平方米，去化时间达22个月。

　　宁波：服务业快速发展，人均可支配收入高，住宅市场具有一定发展潜力

　　宁波作为浙江省的经济中心之一，也是长三角地区南翼经济中心，近年来经济持续发展，人口不断增加，房地产市场销售活跃，吸引着众多房企入驻，百强企业中有超过20家企业布局，其中包括万科、保利、恒大、中海等企业。

　　第三产业占比提升，产业结构进一步优化。2015年1-9月，宁波GDP为5581亿元，同比增长7.1%，较2014年小幅收窄0.5个百分点。第三产业占GDP的比重较2014年提升2.5个百分点至47.1%，第二产业和第一产业占比出现不同程度的下降，其中第二产业下降2.4个百分点至49.4%，产业结构进一步优化升级。宁波服务业快速增长，前三季度服务业增加值同比增长10.6%，比GDP增速高出3.5个百分点，对全市经济增长的贡献率超过64%，其中盈利性服务业和金融业增加值增长均在15%以上。

　　人口方面，2014年宁波户籍人口584万人，较2013年增长4万人，涨幅为0.6%。城镇人均可支配收入高达4.4万元，位居全国第六位。

　　房地产开发投资方面，2015年前三季度，宁波房地产开发投资额992亿元，同比由2014年的增长18.3%转而下降4.5%，占GDP的比重小幅提升0.3个百分点至17.8%。

　　商品房成交面积达2010年最高，首次高于新开工量。2015年宁波商品房销售面积为1007万平方米，同比增长38.7%；新开工面积为885万平方米，同比下降39.8%；销售开工比为1.1，为2010年来首次高于1。其中商品住宅销售面积847万平方米，占商品房销售的84%，同比增幅超四成；销售开工比为1.6。从商品住宅的价格来看，2015年12月宁波新建住宅平均价格为12223元/平方米，为2014年6月以来连续第19个月同比下跌，跌幅为1.6%，较上月小幅收窄。

　　120（含）-180平方米住宅成交占比提升。从不同面积段来看，100（含）-120平方米与120（含）-144平方米住宅占比最高，均超过25%，其中120（含）-144平方米住宅占比较2014年提升4个百分点，另有144（含）-180平方米住宅占比提升。90（含）-120平方米住宅占比共下降近7个百分点，下降最多。分区域来看，各区中100（含）-144平方米住宅占比均最高，象山县、镇海区、鄞州区80（含）-90平方米住宅占比也较为突出，比值超过20%；海曙区180（含）平米以上户型占比接近30%，在各区中最高。

　　宁波主要地区住宅销售面积同比增幅均超过30%，市场表现均较佳。分区域来看，2015年鄞州商品住宅（不含保障房）销售面积占宁波总成交的比重超四成，在各地区中最高；北仓、镇海和江东占比也在10%以上。销售面积同比方面，海曙、江北因其销售面积偏低，同比增长幅度在各地区中最大，增幅均在73%以上；北仓、江东、镇海同比增长超60%，市场表现较佳；另外，鄞州同比增长32.3%，增幅也较为可观。

　　住宅库存下降，消化时间降至11个月。截止2015年12月，宁波商品住宅可售面积为584万平方米，较1月下降55万平方米，降幅为8.6%。库存去化来看，2014年6月以来，库存消化时间明显下行，从34.2个月下降至2015年12月的11.3个月，缩短了近23个月，较2015年1月缩短2个月。

　　潜在库存去化压力大。土地成交来看，2015年宁波住宅用地成交542万平方米，同比下降17.7%；成交楼面价为3907元/平方米，为2010年以来最高水平，同比增长51.5%，相比于持续下行的住宅平均价格，市场的盈利空间不断被压缩；溢价率为6.2%。从2010年以来土地成交面积与销售面积的比值来看，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值达3.3，市场潜在供应较大。

　　总体来看，2015年宁波房地产市场表现较好，商品房销售面积达2010年来最高，同比增长接近40%，其中商品住宅销售面积增幅超四成；商品住宅可售面积下降，库存去化时间缩短至11个月，但因2010年以来住宅用地供应量偏大，市场中长期去库存压力较大。在长三角地区经济不断发展，产业结构加速升级的过程中，宁波住宅市场尚有一定的发展潜力。

　　徐州：土地供应过剩，库存压力突出，区域布局可侧重于泉山区

　　徐州位于江苏省的西北部，处于长三角地区和环渤海两大经济板块的结合部，是我国重要的交通枢纽，百强企业中碧桂园、绿城等企业入驻。

　　经济增长有所放缓，人口外流。2015年1-9月徐州地区生产总值达3843.02亿元，同比增长9.5%，增速明显高于全国水平，较2014年的10.5%下降1.0个百分点。其中第三产业增加值增长10.1%，高于GDP增速0.6个百分点，增加值占GDP的比重为44.0%；第二产业、第一产业增加值分别增长9.9%和3.3%。

　　2015年1-9月，徐州房地产开发投资额同比增长7.5%，高于全国的2.6%，较2014年的23.2%明显放缓。房地产开发投资额占GDP的比重下降1.1个百分点至8.3%。

　　2014年，徐州常住人口为863万，户籍人口1023万人，分别较2013年增加3.7和16.7万人，常住人口与户籍人口的比值为0.84，人口外流严重。城镇人均可支配收入为2.4万元。

　　销售小幅回升，新开工保持平稳，销售开工比维持低位。2015年，徐州商品房共销售791万平方米，同比由降转增7.1%；新开工面积为1074万平方米，与2014年基本持平；销售开工比为0.74，略高于2014年。其中商品住宅销售685万平方米，同比增长5.3%，销售开工比为0.83。价格来看，2015年12月徐州新建住宅平均价格为5696元/平方米，环比、同比均继续下跌，跌幅分别为0.26%和2.82%，其中同比已连续17个月下跌，跌幅收窄。

　　100-140平方米住宅占比最高，且占比较2014年提升。各面积段中100-120平方米住宅占比29%，与2014年持平；120-140平方米占比26%，排在第二位，占比较2014年提升3个百分点，提升幅度最高；60-90平方米和90-100平方米住宅占比分别下降2个百分点。不同区域来看，泉山、贾汪、云龙区60-90平方米和100-120平方米住宅占比高；铜山、沛县、经开等区域主要成交100-140平方米住宅；鼓楼区则侧重于60-100平方米。

　　商品房库存虽有所下降，但仍处于高位，去化压力大。截止2015年12月，徐州商品房可售面积为2085万平方米，较年初下降161万平方米，降幅为7.2%；库存消化时间高达22.0个月，较年初缩短4个月。其中商品住宅可售面积为1136万平方米，库存消化时间为13.6个月，分别较年初下降202万平方米和7.2个月。

　　泉山区销售面积占比高，库存量大，但去化快。分区来看，泉山区商品住宅销售面积占比最高为16.4%，邳州市和云龙区占比位列其后，分别为13.2%和13.0%。可售面积方面，云龙区、泉山区和邳州市库存量最大，均超过130万平方米；丰县、鼓楼区、睢宁县、贾汪区和经济开发区库存量低于100万平方米。库存消化时间来看，泉山区仅需10个月就可消化库存，时间最短。

　　土地成交增加，绝对量达近六年次高水平，中长期去库存压力突出。2015年，徐州住宅用地推出、成交面积分别为2477、2120万平方米，均为2010年来次高水平，仅低于2013年，同比分别增长6.8%和10.1%；成交楼面价为938元/平方米，同比下降2.2%，连续第2年下降，溢价率保持低位。

　　2010年以来土地成交量较大，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值高达5.6，土地库存高企，已超出市场的消化能力，去化难度大。

　　总体来看，徐州商品房库存面积较大，消化时间长，再加上近几年住宅用地供应过剩，在城市经济增速放缓、人口净流出等不利因素的影响下，市场库存去化困难。不同地区来看，泉山区住宅市场表现较好，销售面积体量大，库存消化时间较短。