2015年中国房地产企业融资能力TOP20

　　榜单解读

　　融资能力是房企的核心竞争力之一，在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的“弹药”。2015年，是房企融资大跃进的一年，伴随着多次降准降息，以及公司债发行的畅通，国内融资环境大为宽松，大多数房企如沐春风，享受着流动性充沛的甘霖。总体来看，2015年房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点，并且，这种情况将延续到2016年。

　　融资能力TOP20榜单解读

　　融资能力榜单侧重于评价房企在融资方面的表现，综合反映房企的融资规模、成本控制、渠道拓宽与创新，以及融资优化的潜力，不仅考察静态表征，也考察了当期房企融资的改善情况。既展现了房企当期的融资表现，也对未来融资优化的潜力做了评估。

　　1、国内融资环境全面宽松，房企融资渠道大为拓宽

　　2015年国内融资环境全面宽松，A股再融资活跃延续，房企银行间市场中期票据发行开闸，证监会还推出了全新的《公司债发行与交易管理办法》，最大的变化就是将发行主体由上市公司扩展到所有制法人——门槛大大降低。占据行业大半江山的港交所内地房企也得以通过境内子公司发行公司债。

　　雨露均沾，房地产行业迎来了融资暴涨的一年，融资总额同比去年大涨50%。其中，票据、债券类融资涨幅高达70%以上，而增发配股融资更是涨幅高达4倍。境内融资环境的宽松，使得A股和H股房企的融资渠道都大为拓宽。

　　2、融资规模普遍大涨，远洋、泰禾等大中型房企受益明显

　　大型房企自然不会放弃“抢钱”的机会，融资规模遥遥领先，而中型房企更是久旱逢甘霖，受益最为明显。恒大年内公司债规模高达400亿，万达、龙湖等企业也大举发债，1月份还在发行美元债的远洋地产，8月份调转境内，抓紧时机发行了100亿公司债。

　　2014年融资较少的泰禾集团也紧抓时机，年初发行25亿中票之后，又先后发了四期80亿元的公司债，此外，泰禾集团成功定增40亿元，融资规模更进一步的同时，企业财务结构也将得到大大改善，对未来长期融资能力提升大有裨益。

　　3、民企资金成本改善显著，国企成本“锦上添花”

　　央企、国企成本处于低位，改善空间有限。央企国企长期将资金成本控制在低位，2015年同样不例外，绿地、中海、华润、越秀、保利、招商等央企、国企背景房企依然将资金成本控制在了极低水平。尽管国内低成本公司债通道畅通，但对央企、国企来说，仅仅是锦上添花，比如中海地产发行的70亿元“15中海01”公司债，利率低至3.4%，然而相对于其4.25%（2014年）的年加权平均资金成本也并没有太多的改善。

　　反观世茂、融信等民营房企，受益国内低成本发债通道的畅通，融资成本改善显著。比如，万达商业发行的50亿元公司债利率低至3.2%，世茂房地产发行的60亿公司债利率低至3.9%，相对他们7.5%（万达2014年）、7.8%（世茂2014年）的年加权平均资金成本却改善明显。对于过去主要依靠高成本信托渠道的融信而言，更是一大福音，仅以6.2%-6.4%的资金成本，就拿到了33亿元的融资，相对过去主要的融资方式，至少有4个百分点的改善。

　　4、绿地、融信等上市开启融资新平台，世茂创新促进融资多元化

　　抓紧上市，构建融资新平台。比如绿地控股，上市之后融资渠道大为拓宽，8月重组上市完成，12月就推出了300亿定增方案，有力推进了业务发展和新产业的布局。此外将大大受益于上市新平台的企业，当要数融信，IPO不仅收获17.8亿港元的资金入账，上市后增发、发债等融资渠道更加畅通，对企业后续再融资以及引入战略投资者都将起到非常积极的作用，促进企业良好的融资循环链的形成。

　　积极创新，推进融资多元化。比如绿地借助互联网理财产品“地产宝”将资金注入南昌项目；世茂房地产“首吃螃蟹”，先后将物业费和购房尾款进行资产证券化；绿城中国借助大股东中交关联资源进行“售后回租”融资；碧桂园则在马来西亚发行15亿林吉特（马来西亚货币）伊斯兰中期票据，首期为1.15亿林吉特，利率为每年6%。尽管这些融资创新的融资成本并不算低，但融资方式的创新值得称许，并且这也有助于整体融资结构的多元化。

　　5、“孵金鸡”与“靠大树”，融资优化可期

　　提高融资能力，降低融资成本，除了把握低成本融资渠道和机会，仰赖规模优势带来的能级提升，还可以试图构建新的通道——“孵金鸡”和“靠大树”。

　　“孵金鸡”：金融产业布局推进产融结合运作，有助提升未来融资能力。绿地、恒大、泰禾均着力构建金融版图，如绿地布局了互联网金融，并加码传统金融牌照的获取；而泰禾则较早就投资了证东兴证券、福建海峡银行、福州农商银行，并于2015年继续加码“大金融”布局，设立平潭金控平台，发起设立海峡人寿，2016年初又继续收购了第三方支付平台福建一卡通。这些金融布局在融资环境宽松时的作用尚不显著，但在融资环境趋紧时便能体现关键作用。

　　“靠大树”：国资股东助力评级改善，大股东及战略伙伴资源提供融资支持。一般而言，同等条件下，国企的评级要高于民企，引入国资股东有助于提高信用评级，对融资起到有效帮助，比如绿城中国引入中交成为大股东对融资的帮助就不言而喻；大股东的资源对于房企融资的帮助同样显而易见，比如，中海、华润、保利、招商等央企国企的地产子集团，均有获得母公司融资和资源支持的优势，而远洋地产、碧桂园、中国金茂等房企的险资大股东及战略合作伙伴亦能在需要的时候给予有力的融资支持。