我国房地产周期划分方法研究

　　2007年以来，以美国房地产泡沫破灭为主要导火索的次级债危机席卷全球，导致全球性金融和经济危机。我国的房地产受金融危机的影响，加上自身所积累的问题，也开始了较大幅度的调整，这就不仅影响了我国房地产市场的稳定，也给国民经济的发展带来了新的变数和不确定性。因而，对房地产周期的研究和把握已成为当前理论界、政府、企业和民众都普遍关注的一个重要问题。该书运用国际上先进的周期波动分析方法，并结合我国转轨时期独特的经济、金融和房地产运行情况，及诸多体制和政策转轨问题与因素，对我国转轨时期房地产增长周期的特征、成因和结构变化进行了定量研究。从转轨时期周期波动的角度研究我国房地产业发展存在的问题。该书于2012年3月1日由中国经济出版社出版发行。下文系该书部分内容摘编，敬请阅读。

　　中国房地产周期已有划分方法简述

　　改革开放后，中国房地产业经历了一个从萌芽起步到发展壮大的增长过程。但这个增长过程不是直线的增长过程，而是波动性的增长，特别表现出周期性波动增长的特点。对于改革开放以来中国房地产周期波动的划分存在着不同的思路和不同的标准，而且即使在同一分析思路下也存在着明显差别，因而所划分的中国房地产波动周期形态也有所区别。

　　房地产周期的衡量指标是房地产周期阶段划分的基础，衡量指标选择的不同直接影响到房地产周期的形态。在现有的中国房地产周期划分的研究中，指标选择主要包括两种方法综合指标法和单项指标法。归纳起来，主要有以下几种代表性的观点：

　　1.何国钊、曹振良、李展在其研究中选择了商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积，实有房屋建筑面积、实有们宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标。在选定了指标之后，他们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动，利用景气循环法对各项指标进行分析，井综合其图形。最后，利用扩散指数的计算方法，就得到中国房地产周期图。

　　2.汪晓宇、华伟艺（2000）着重研究的是全国房地产业整体的市场周期规律，由于商品住宅在我国房地产业中占有举足轻重的地位，因此，在忽略区域性差别以及不同物业类型差别的条件下，他们选择商品住宅的年销售量作为考察对象来研究我国房地产市场的周期性规律。应用加法模型，商品住宅的年销售量可以分解为：

　　其中，At表示年销售总量的增长趋势，IAt表示年销售总量的内在波动，u表示外部环境变化造成的随机扰动。并且他们认为国民经济的增长是稳定的，技术进步与经济增长处于量变过程，并不发生质的飞跃，所以可以假设商住宅年有效需求量沿着一条平滑的指数曲线增长，其增长率取决于我国职收入水准、住房自有化进程、国家城市改造计一划等因素。

　　3.谭刚（2001）在对作为产业背景的中国房地产周期波动进行划分时，则参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项指标合成观点来展开。按此标准，他把改革开放以来我国房地产周期波动划分为四个阶段。

　　4.梁桂（1996）则用年商品房销售面积来刻画中国不动产的波动情况，认为年销售量波动率与增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动按此分析，1986年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即1986--1991年持续6年的周期，以及1992年以来到1995年的半个周期。

　　5.孟晓苏（2005）选用房地产销售额增长率、销售面积增长率、投资额增长率三个指标综合分析房地产业周期波动，得到我国房地产业发展是七年一个周期的结论，即1991-1997年、1998-2004年分别为一个完整的周期。每个周期是5年发展2年低落，增长时间长，衰退时间短。梁云芳、高铁梅（2006a、2006b）对我国转轨时期房地产市场与国民经济协调发展、我国商品住宅销售价格波动成因等方面进行了实证研究。张红、马进军、孔沛（2007）为正确判断房地产发展趋势，以动态计量经济学模型为基础，科学地识别并预测房地产市场周期。他们采用北京1989-2004年的时间序列数据，将先验经济理论与数据统计分析结合，建立自回归分布滞后的ARMA-X模型来分析北京市的房地产周期。

　　中国房地产周期衡量指标的选择

　　对周期的描述通常采用价格指标，但是，房地产业在我国发展还不成熟，还没有建立完善的价格和产值指标体系。因此，本文认为采用多项指标法探寻中国房地产周期波动的运动轨迹较为合理。这是因为：（1）指标较多，并且如果各个景气指标与周期波动有直接联系，就会比单个指标更能综合反映房地产周期波动的强度；（2）在选择价值指标的同时，如果选用较多的物量指标，更能反映房地产业发展的真实情况；（3）既选用房地产投资指标，也选取生产指标，有利于克服房地产生产周期长，在投入产出方面时滞过大的偏误；（4）一些指标的时间序列数据较齐全，从1978年至今有口径一致的记录，便于进行周期波动的分析。

　　与此同时，也应看到目前在用这种方法时还存在一些缺陷：（1）受现有房地产数据及资料的限制，可能会影响到对房地产周期波动景气指标的合理选择；（2）由于中国房地产业的发展历程才刚刚起步，不但因房地产运行时间而影响其周期划分，而且还因为房地产业在不同地区存在较大的发展差异和不平衡性，也会对中国房地产周期波动的研究带来影响；（3）由于中国处于转轨时期，其中的制度因素和政策因素对中国房地产周期的影响是非连续性的，这会在一定程度上引起中国房地产周期波动形态的变异。

　　而决定经济景气分析系统科学性的一个重要因素就是景气指标选择的好坏，因此，要筛选能够反映房地产投资运行态势的超前、一致和滞后指标组。为使研究的可靠和可信，在此博士论文中，将以景气指数作为衡量房地产周期波动的主要指标数据来源。