香港拍出超低价住宅用地 加重楼市下跌预期

　　"现时楼价指数已连续下跌3个月，可以说跌势已成，加上租金亦下调，已经可以确认整个房地产市场都向下调整。"

　　春节假期后，香港一块以超低价拍出的住宅用地，引发了相关各方的普遍关注。

　　2月12日，这块位于大埔区荔枝山山塘路的地皮由中国海外旗下子公司国万投资最终以21.3亿元港元投得，合计每平方尺楼面地价仅1848港元。这一价格比此前业界估值低了近四成，亦创下了大埔区自2002年后的楼面地价新低。

　　受此消息影响，大埔区内有代理称个别业主已开始降价，但整体交投仍然疲弱。

　　一位香港地产业内人士向记者分析，这块地以如此低价成交，主要原因有二：首先是司法覆核的风险，会令香港本地地产商出手相对谨慎。

　　早在2014年时，这块土地的用途，已引起争议。当时城规会建议将包括这一地块在内的8块土地由绿化地带等用途改为住宅用，并在去年通过了其中6幅用地的改划建议，部分亦已被纳入卖地计划。

　　2015年5月，香港教育学院的一位学生曾向香港高等法院申请临时禁制令，阻止土地出售。法院虽批出司法覆核许可，但并未发出暂缓招标程序的禁制令。而在开发商最终砍树建楼之前，司法覆核申请人可能会再次申请禁制令。

　　受此影响，这块原定于2015年11月截标的土地，至今年2月5日才最终截标，香港地政总署共收到6份标书。

　　中国海外地产董事总经理游伟光则向香港本地传媒表示，这一地块规模较大，可塑性高。故在出价时已考虑司法覆核、地皮位置和规模等一系列因素。

　　"想要找到发展和环保的平衡点，困难比较大。但为了解决更多的基层住房需求，政府应该去找地方建房子给他们。这是实实在在的合理住房需求，能够部分抗衡其他诉求。"香港岭南大学公共政策研究中心的一位教授对记者分析。

　　此块土地以低价成交的主要背景，是香港楼市价格的普遍下调，已开始令开发商看淡后市。

　　2015年时，香港楼市先后受金管局"加辣"、股市大跌及美国加息等因素影响，导致整体楼宇买卖登记量值具急挫。香港利嘉阁地产估计：当年将仅录得6.58万宗楼宇买卖登记，按年跌26.6%，创历史次低纪录；总值约5060亿元，亦下降14.8%。

　　进入2016年来，由香港差饷物业估价署公布的私人住宅楼价指数最新数据显示，香港整体私人住宅售价和租金指数均进一步下调。部分受此影响，2月初由万科置业（香港）投得的深水埗福荣街用地，已接近市场预期下限；同期开始招标的将军澳日出康城第10期，由地政总署厘定的地价亦下调了近二成。

　　"现时楼价指数已连续下跌3个月，可以说跌势已成，加上租金亦下调，已经可以确认整个房地产市场都向下调整。"香港中原集团创办人兼主席施永青称。"以投资角度，现时不是买楼的时机"。

　　对于今年局势，业界普遍预计今年楼价最少下调约两成。更令业界担心的，是在尚算温和的调整局势下，香港楼价会否出现加速下滑态势，以及会否像九七年楼市泡沫破裂后那样进入长达七年的熊市。

　　内外双重因素可能会令这一局面成真：受内地及外围经济形势不稳的影响，以及印花税等调控手段的制约，来自香港外的购房需求将持续减少；此外，作为香港经济支柱的旅游业及零售业已因旅客减少陷于寒冬，迫使业界缩店及裁员；而银行及金融业亦普遍宣布冻薪及停止招聘，它们均可能会引发恶性循环。

　　"香港特区政府及行政长官近日一再强调没有计划为楼市减辣，但若然楼市有机会出现如九七、九八年般的插水式下跌，政府便有必要视乎实际情况调整政策，以免楼价跌至'四脚朝天'致连累其他环节也大收缩，到头来嘴巴硬换来经济软。"近日，香港《信报》评论称。