多城出台宽松政策去库存 降税后200万房屋最高可省4万元

　　昨日起，除“北上广深”外，全国各地实施房地产交易环节契税、营业税优惠新政，即首套房契税最低减按1%的税率征收，二套房最高减按2%的税率征收契税；个人购买2年以上的住房对外销售免征营业税。

　　事实上，在房地产交易环节，这轮税费新政税率已接近探底，甚至很多城市还可以减免、抵扣。而2014年下半年以来，多地都在密集出台宽松的房地产政策。

　　多位专家均表示，逾百个城市用不同手段积极去库存，部分二线城市房价或将上涨。但另有业内人士认为，非一线城市楼市供需基本平衡，“330”新政以来需求已经被大量释放，房企不应捂盘惜售，要借政策“窗口期”加速推盘提升业绩，以免在市场变化之时陷入被动局面。

　　宽松政策频出

　　去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。

　　总结来看，从购房者消费需求来看，从首付比例、房贷利率、公积金杠杆等多方面放松政策出台；从开发商融资层面来看，2014年初即放开房企融资平台，公司债融资利率已屡创新低，2014年全年，房企发行公司债3000亿元，同比涨18倍，更重要的是，甚至部分地区开发商可以申请改变土地用途。

　　在房贷利率方面，央行六次降息，房贷利率已经降至10年来最低水平；在购房资格方面，二、三线城市全面取消限购；在首付款方面，从“330新政”再到连续下调房贷首付比例，首套房最低首付比例已降至20%；在公积金杠杆方面，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。

　　值得注意的是，在房地产供给侧方面，山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

　　此外，根据福建省最新相关政策，部分商业办公用地，可转商住用地，优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县，要暂停商业办公用地供应。2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。

　　事实上，《证券日报》记者此前在采访中就曾获悉，福建省个别地区商业办公项目库存过量，难以消化，已建起的高楼大片空置，因此政府早有变“商业用地”为“住宅用地”的想法。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，福建省新政策力度较大，特别是针对商办用地可以改住宅，政策力度超前，有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。

　　降税后买房将省约3万元

　　昨日起，除“北上广深”外，根据国务院有关部署，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

　　契税方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　据中国指数研究院报告显示，二套房契税下调降低购房成本，进一步刺激改善需求释放。针对新房，90平方米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。