2015年南京房地产市场分析及2016年走势预测

　　说到2015年房地产市场最火爆的城市，除北上深之外，应当就是南京了。

　　2015年南京楼市各项指标都非常抢眼：全年商品住宅成交量1278.7万平方米，成交金额达到1934亿元，均创下历史新高，也都超过了一线城市中的广州；土地市场地王频出，基本是月月刷新单价纪录，其中最热的河西板块，楼板价更是在上个月突破了4万元/平方米大关；基本面指标也很亮眼，投资指标逆市上扬，新开工面积同比增长超过三成。

　　具体来看，2015年南京楼市主要呈现以下七大特征：

　　一、市场火爆，商品住宅成交量价均创新高

　　2015年成交面积1279万平方米，成交金额1936亿元，较2014年分别同比增长了48%和63%；成交均价15140元/平方米，同比增长10%。

　　2015年南京市商品住宅成交量、成交均价均创下近09年以来的历史新高，行业景气转暖，城市规划利好（江北新区）、高端项目发力是南京市2015年楼市量升价涨的三大动因。

　　单价段方面，2014年以来，南京市单价万元以下产品成交占比迅速回落，这一方面是由于主城区成交占比攀升，但另一方面更重要的，还是来自于全市房价的普遍快速上涨。具体来看，每平方米均价低于1万元成交3.1万套，成交占比由37.6%下降至28.2%，而其他各单价段产品成交占比均有不同程度的上涨。

　　二、刚需产品价格上涨，改善需求成为市场主力

　　总价段方面，2015年南京100万以下住宅成交3.8万套，成交占比下滑了8.7个百分点；100-200万成交4.4万套，200-300万成交1.6万套，成交占比均有不同程度上升。

　　近年来，南京市百万以下住宅成交占比逐年回落，而200-300万总价段位的产品成交占比快速上升，河西南部、江宁中心、城北迈皋桥等新兴片区的崛起，是200-300万元档成交攀升的最大动力。

　　2015年，1000万以上豪宅成交共成交299套，比2014年多卖了86%，相比2015年另一个火爆二线城市杭州来说，南京市豪宅市场还是比较小的。但是从近年发展趋来看，南京豪宅市场已经开始启动，成交增长速度远快于其他总价段产品。并且随着市内景区价值的进一步挖掘，未来也有望涌现出更多的豪宅产品。

　　面积段来看，90平方米以下产品仍是成交主力，共计4.67万套，占比42%，其次是90-120平方米面积段，共成交3.5万套，占比32%。

　　近年来南京市房价虽在快速攀升，但户型结构变化却没有偏向于大户型发展，这一方面印证了近年城市建设快速发展的成交，为市场导入了大量的优质刚需项目；另一方面也说明了南京市首置群体购买力较强，在房价虽快速攀升的情况下，小面积产品仍能保持良好的销售。