2016年中国房地产行业市场现状及发展趋势分析

　　中国新房市场未来总体会保持一个很低的稳定增速 1~2%，而二手房市场总体将会保持一个较高的增速 8~10%。预计未来随着新房的见顶，二手房将逐步取代新房，成为市场交易的主导力量。目前中国总体二手房交易 GMV 占比仅为 36%左右，预计到2020 年中国总体二手房交易 GMV 占比能上升到 50%。

　　自有统计数据以来，中国土地出让累积超过 300 亿平方米。据统计 1993~2014 年的土地有偿出让情况，累计共计出让土地面积 345.7 亿平方米，从结构上难以判断，然而，以 2014 年为例，住宅供地占比 16.7%，工矿仓储供地占比 24.2%，商服供地占比8.1%，剩余为用于基础设施建设用地，占比 51.0%。根据报道，温州案例可能为补交基准地价的 30%，以此进行测算，按照中国土地出让高峰期的 20.6 亿平方米出让，其中 45%为住宅、商业、工业用地，1500 元基准地价，30%的补交比例，则对应到期后的补交金额为 9270 亿元， 考虑土地每年均有出让和地价水平的不断提高，对应的年均补交金额可以达到万亿元。

　　一、中国是全球最大的新房市场和增长最快的二手房交易市场

　　中国新房市场未来总体会保持一个很低的稳定增速（复合增长率 1-2%） ，而二手房市场总体将会保持一个较高的增速（复合增长率 8-10%） 。其中一二线城市新房市场会萎缩，二手房市场会加速流通，且未来主流城市的二手房交易额会逐渐超过新房交易额，进入存量房时代；在三四线城市新房依然是主流市场，且会保持一个较低的增速，同时二手房的流通也会加速，但这个流通率远小于一二线城市。

新房市场前景稳定 ，空间维持在 7-8 万亿

二手房交易前景可期 ，5 年空间长可增长 63%

　　1995 年至2014 年，全国城市化水平不断提高，以国家统计局城镇常住人口为统计口径，城市化率从29.04%增长至 54.77%，提高了近一倍。若按照非农人口来测算，中国真实的城镇化率在66%左右，高出常住城镇人口 11%。绝大多数国家在城镇化率超过 70%之后，其增速开始大幅下降，以每 5 年增长 2%的速度增加。因此根据测算，中国未来的城镇化进程可能大幅放缓，那么新房市场的增速必然会快速下降，且将逐步进入存量二手房市场。

中国真实城市化率 66% 比统计局 口径 55% 要高

　　目前中国二手房交易占比仅为 36% ，对比海外超过 80% 的占比还有很大空间。中国的房地产正在从“繁荣的建设期”向“上升的流通期”转化，现阶段国家也出台各种政策专注于如何去库存。预计未来随着新房的见顶，二手房将逐步取代新房，成为市场交易的主导力量。目前中国总体二手房交易 GMV 占比仅为 36%左右，相比美国的 90%、中国香港的 85%、英国的 81%尚有很大的距离。虽然国内目前只有上海（77%）和北京（75%）两个城市的二手房交易 GMV 占比接近发达国家或地区的水平，但是我们预计到 2020 年中国总体二手房交易 GMV 占比能上升到 50%。

中国二手房交易 GMV 占比 36% ，对比国外还有很大提升空间

　　根据2015年全国主要城市的新房和二手房的 GMV 数据，测算出去年全国二手房交易量超有过新房交易量的共有 7 个城市， 依次是上海 （77%） 、 北京 （75%） 、 深圳 （66%） 、 福州 （61%） 、厦门（58%） 、广州（53%）和天津（51%） 。因此可以预见的是未来将会有一大批城市重复北京和上海的发展路径进入二手房的赛道，且随着整体市场的成熟和存量房的增加，二手房交易预计未来 5 年能增长近一倍。

2015年全国二手房GMV 占比超过 50% 的城市有7 个

　　二、每年万亿元的地价补交市场，2050年达到补交高峰期

　　1993~2014 年的土地有偿出让情况， 累计共计出让土地面积 345.7 亿平方米，从结构上难以判断，然而，以 2014年为例，住宅供地占比 16.7%，工矿仓储供地占比 24.2%，商服供地占比 8.1%，剩余为用于基础设施建设用地，占比 51.0%。

1993~2014年中国土地出让 345.7 亿平方米

2014 年土地出让中住宅占比 16.7% 、工业占比 24.2%

　　由于至 1993 年时，土地有偿出让面积已经不低，达到了 5.7 亿平方米，那么按照 20%住宅、 25%工业、 10%商业来估算，其对应面积也达到了 3.2 亿平方米，若考虑整体 2.0 的容积率，对应面积为 6.4 亿平方米。根据这个背景，进行两个方面的假设，来测算未来的地价补交规模：1）根据国土部发布的数据，2016 年一季度全国主要城市的地价水平为 3668 元/平方米，再进一步假设当前的基准地价为 1500 元；2）那么再按照当前有媒体报道的补交基准地价的 30%。则即便按照 1993 年出让量进行补交，则也将达到 2880 亿元的量级。如果按照 2013 年这样的土地出让顶峰，则这个数字达到 9270亿元。 （最终的实际情况会低于这个数据，因为中国目前存在较多的空置面积。 ）

假设30% 补交比例、1500元基准地价、2013年的土地出让面积补交地价款为9270 亿元

　　按照深圳的版本，原来出让的土地将可能免费续期到上限。以住宅 70 年、工业 40 年、商业 50 年来进行测算，2050 年最有是需要补交地价的高峰期。

2050年左右是补交地价的高峰期

　　三、佣金市场的空间规模将达1283~2246

　　佣金市场包括二手房交易和租赁，基于均衡假设，佣金市场的空间规模将达到 1283~2246亿元 。假设：均衡状态下，中国城市化率达到 68%，户均人口数为 2.5 人/户，那么城市家庭总数达 3.7 亿户。 中国城市家庭的住房解决方式为 6:2:2， 即 60%的家庭为业主自有住房；20%的家庭为市场租赁住房；20%的低收入家庭为保障性住房。保守估计二手房市场的房屋流通率为 3-5%（说明：从国际经验看，美国二手房流通率历史平均 4.5%，北京二手房 3%,3%几乎是最低水平，与日本相当） ，二手房交易佣金率为 2%；保守估计二手房租房市场的房屋换手率为 30%（说明：目前中国租赁市场的换手率可能远远高于 30%，因为平均的租期很少高于三年） ，二手房租赁佣金为半个月租金。

国际佣金率比较，中国是单边交易且较低（2% ）

　　2015年全国二手房佣金规模超过 900 亿 ，主要来自于一线城市 。其中一线城市中上海、北京、深圳的佣金规模已经超百亿，足以说明我国二手房中介渗透率的不断提高。近年来，随着行业规范程度的加大以及中介服务能力的提升，通过经纪公司成交的比例有明显提升。 一线城市的二手房市场发展相对成熟，中介渗透率达到较高水平，并仍在逐渐上涨：上海中介渗透率 15 年达到了 85%，北京中介成交占比从 14 年的 77%提升到 15 年的 84%，而深圳的中介渗透率 15 年较 14 年提高了近 8 个百分点。

一线城市中介渗透率超过 70% ，已达到很高水平

　　基于上述假设，均衡状态下，自有房屋存量可达 2.23 亿套，如果流通率为 3%-5%、均衡状态房价中值为 90 万/套，且中介渗透率达到 80%，佣金率为 2%。那么二手房交易佣金规模可达 963~1606 亿元【=自有房屋存量（2.23 亿套）×房屋流通率（3%-5%）×房价（90 万套）×经纪交易比例（80%）×佣金率（2%） 】 。

2015年二手房交易佣金已经超过 900 亿

　　基于上述假设，在均衡状态下，出租房屋存量可达 7400 万套，如果换手率为 30%，租金回报率为 4%，佣金为半个月租金，那么佣金规模下限为 250 亿。那么二手房租赁市场佣金规模为 320~622 亿元【=出租房屋存量（7400 万套）×房屋换手率（30%）×房价（90 万/套）×租金回报率（4%）×佣金/年度租金（4%-8%） 】 。

　　四、媒体市场的挂牌信息费规模将达45.5 亿~77.8 亿

　　房地产行业媒体市场主要包含经纪人和经纪公司在互联网媒体上的挂牌信息费， 这块蛋糕目前主要由搜房、安居客、乐居等公司瓜分 。其次是抵押贷款的银行广告、出租物业经纪人以及产业链家居装修类等广告支出，这部分市场目前尚未发展成熟，未来增长空间也很大。类似像搜房、安居客、乐居这样的撮合交易平台，收入来源除了二手房的挂牌信息费，还包括地产开放商的新房广告。 两者相比较， 我们发现随着二手房交易的增长和线上流量的增加，信息挂牌业务在快速增长，但占整体市场份额仍较少，预计 2020 年的市场空间为 77.8 亿，保持 15%的复合增长率；新房线上广告市场增速随新房销售市场的趋势变动，因此新房线上广告市场已经趋于成熟稳定，预计 2020年的市场空间在 77.8亿左右， 复合增长率为 1.8%。不难看出，媒体市场的空间和佣金市场空间相比 ，份额占比小很多，这也是为什么搜房这样的媒体公司转型切交易的一个重要原因。

信息挂牌业务增速快但占整体市场份额较小

线上广告市场低保持较低 1.8% 的稳定增速

　　从 2011年开始，纯线上和纯线下的玩家实现大规模 020 融合，主要表现为两种路径：1）从线上往线下：2014 年爱屋吉屋基于线上的流量招揽大量经纪人，2015 年搜房媒体平台开始设门店和招经纪人切二手交易和租赁业务，以及 2015 年基于移动端诞生的丁丁租房等；2）从线下往线上： 如 2011 年链家地产创建链家网和自如， 2014 年世华地产切线上并改名 Q 房网，以及平安好房基于自身保险经纪人而转型线上。

房消费的发展同步于互联网的发展进程 （线上vs 线下，传统 vs 新型）

　　上海的统计数据显示，有逾四成的购房者通过互联网获取房产信息，遥遥领先于第二位户外广告 22.60%的占比。 1995 年美国只有 5%的购房者通过互联网搜索房源， 但如今这个比例已经超过 90%。相较于其他渠道，互联网拥有快速、及时、全面等优点，可以足不出户了解到项目的方方面面。而户外广告的覆盖面广，成为购房者被动获知房产信息的主要途径。

购房者获取房产信息四成来自互联网

　　从搜房购房者的行为来看，其无线端的用户数量在快速增长，如今四成以上购房者倾向于使用无线端了解项目，其中 app 和wap 为来源的购房行为占比分别为 26.84%和 15.69%。 而搜房电话以 22.50%占比位列第二位，表明依旧有很多客户倾向于传统的电话确认，以便于与臵业顾问直接交流、预约看房时间等。

移动互联网成为客户购房行为主要来源