2015年中国商业地产市场发展情况

　　2015年，房地产市场整体结束高速增长，商业地产业也呈现一定程度的调整。宏观环境方面，2015年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比例达到12.9%，较年初提高4.6个百分点，增长显著。而百货店、实体超市、实体专业店销售额同比增速显著回落；此外批发和零售业、住宿和餐饮业增加值同比增速也持续回落。

　　电商冲击实体销售，批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓等均负面影响市场对商业营业用房的需求。但金融业方面，2015年金融业增加值同比增长15.9%，高出同期GDP增速9.0个百分点，金融业高速增长有利于市场对写字楼的需求。多方因素影响下，2015年我国商业地产开发建设趋谨慎，开发投资额增速放缓，新开工规模继续下降；但宽松货币信贷环境下商业地产销售面积同比增幅较2014年扩大；全国商办用地供需创近五年新低，楼面均价同比上涨，溢价率较去年同期下降。

　　一、宏观环境与全国商办市场表现

　　1.宏观环境：零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求，结构调整利好商业地产长期发展批发和零售业、住宿和餐饮业增速下降负面影响商业营业用房需求

2010-2015年1-10月三类实体店销售额走势

2010-2015年1-10月快递业务量走势

　　电子商务冲击实体零售，不利于商业营业用房的市场需求。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。2015年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比例达到10.8%，较年初提高2.5个百分点，增长显著。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍。网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场，根据商务部对实体百货店、实体超市、实体专业店销售额的统计数据显示，2010年三类实体店销售额增速分别为19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度远超消费品零售总额。具体来看，2015年上半年万达百货在全国调整收缩门店，物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁超市净利润下滑幅度超过10%，其中中百集团净利润同比下降77.9%。预计未来网上零售对实体商品零售的冲击仍将持续，影响商业营业用房的销售和运营。

　　批发和零售业、住宿和餐饮业增速下降负面影响对商业营业用房的需求；金融业高速增长有利于促进写字楼市场发展。商业营业用房主要用于批发和零售业、住宿和餐饮业的日常经营，该两大行业的发展状况将直接关系到商业营业用房的市场需求，而金融业的发展与对写字楼需求息息相关。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。而金融业方面，2015年金融业增加值同比增长15.9%，高出同期GDP增速9个百分点，金融业高速增长有利于促进市场对写字楼的需求。

　　产业结构和需求结构调整利于商业地产长期发展

1990-2015年三季度三大需求对GDP同比的拉动

　　消费正逐步成为拉动经济增长的核心动力。2015年前三季度，最终消费对国内生产总值的贡献达到58.4%，比2014年底大幅提高8.2个百分点，拉动GDP增长4个百分点，高于资本形成总额和净出口对GDP的拉动。十三五规划建议稿中提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费，引导消费朝着智能、绿色、健康、安全方向转变，以扩大服务消费为重点带动消费结构升级。未来随着居民消费能力进一步释放、消费结构转型升级，消费对经济增长的贡献将进一步加大。

　　我国储蓄率远高于世界其他国家，消费潜力释放将促进未来市场对商业营业用房的需求。居民收入水平和消费能力存在稳定的正相关关系，收入水平越高居民消费意愿越强。2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。此外统计局数据显示，截至2014年我国居民可支配收入超过63万亿元，总储蓄超过30万亿，储蓄率为47.96%。尽管国民储蓄率自2010年起连续5年下降，但目前48%的储蓄率依然远高于世界其他国家平均水平。世界银行统计数据显示，2013年中国总储蓄占GDP的50%，远高于美国的18%、日本的22%和韩国的34%。这意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间，消费需求释放将刺激超市、商城、娱乐场所的增加，从而促进未来市场对商业营业用房的需求。

　　第三产业增加值占比持续提升，有利于商业地产市场整体发展。2013年以来，中央政府持续加大定向调控力度，经济结构战略性调整逐步深化，高污染、高耗能以及产能过剩等行业有序退出市场，而代表产业转型方向的互联网经济、高端服务业等第三产业快速发展，产业结构政策效果逐步显现，新的增长动力加速形成。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为商业地产发展带来利好。

　　2.全国商办市场：新开工规模下降，办公楼销售表现突出，三四线城市土地市场遇冷

　　商业地产供应占比逐年提升 新开工规模下降 办公楼销售表现突出

2011-2015年全国商业营业用房及办公楼投资 、新开工面积、销售面积占比

　　全国商品房中，商业地产开发投资额、新开工占比逐年提升，销售面积占比较2014年小幅下降。近5年商业地产开发投资及新开工面积占商品房比重逐年提升。2011-2015年，商业地产开发投资占比由16.1%提升5.6个百分点至21.7%；新开工面积占比由13.6%提升5.2个百分点至18.9%，由于商业地产去化周期较住宅慢，且部分商业地产不公开销售而作为持有物业经营，近五年销售面积占比仅为9%左右。其中，商业营业用房销售占比较2014年下降0.3个百分点，办公楼销售占比较2014年小幅提升0.2个百分点。

　　从供应端来看，商业地产开发建设趋谨慎，开发投资额增速放缓，新开工规模降幅扩大。2015年，国内经济面临较大下行压力，房企资金趋紧，商业地产项目开发建设趋谨慎，全国商业地产开发投资额同比增速较2014年明显放缓，新开工规模较去年缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，较2014年显著下降18.3个百分点；新开工面积降幅较2014年扩大6.8个百分点至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%；新开工面积同比下降10.6%，而2014年为增长6.7%。

　　从需求端来看，宽松货币信贷环境下商业地产销售面积同比增幅较2014年扩大，三产占比提升、金融业快速发展带来办公楼市场需求，办公楼销售表现突出。2015年已实施五次降息，四次全面降准，五年以上长贷利率降至4.9%的历史低点，存准率也回落到2010年的宽松水平，多轮货币政策调整，强化市场回暖预期，2015年，商业地产销售面积同比增速较2014年提升3.0个百分点至5.0%。全国三产占比提升、金融业快速发展带来大量办公楼需求，2015年办公楼销售面积同比增长16.2%，而2014年为同比下降13.1%；由于早期商业营业用房开发规模较大，加之近年来电商快速发展对实体商业带来一定冲击，全国商业营业用房销售面积同比增速较2014年回落5.2个百分点至1.9%。随着我国三产占比稳步提升，服务业快速发展，区域一体化逐步推进，未来写字楼市场发展前景可观，但商业营业用房市场空间在一定阶段内将持续受网上零售业挤压。

　　商办用地供需创近五年新低 楼面均价同比上涨 市场冷热不均

2011-2015年全国商办用地推出及成交面积

　　商办用地供需创近五年新低，楼面均价同比上涨，溢价率较去年同期下降。2015年,全国300个主要城市商办用地推出量为2.87亿平方米，同比下降33.1%；成交量为2.20亿平方米，同比下降35.1%；供需规模均降至近五年最低位。2015年，全国300个城市商办用地成交楼面均价为1858元/平方米，同比上涨17.1%，溢价率为6.99%，较2014年同期下降2.93个百分点。

　　热点城市土地市场热度攀升与三四线城市遇冷并存。由于热点城市经济、产业发展良好，人口吸纳力强，商业地产具有良好发展空间，房价、地价具有较强上涨动力，多数房企重点布局、积极拿地，2015年，全国商办用地成交总价前50名中，41宗来自一线城市，其余均来自热点二三线城市，其中厦门3宗，重庆2宗，珠海、福州、成都、杭州各1宗；而部分二线城市及多数三四线城市由于前期供应量大但需求有限，地方政府放缓土地供应节奏、企业扩张意愿不强，市场以去库存为主，土地市场需求遇冷。

　　二、全国办公楼市场

　　全国新开工近十年首降 但南京、西安、合肥和济南新开工规模与增速突出

2009-2015年全国办公楼开工面积及其同比增速

　　全国办公楼市场供应减少，新开工面积同比近十年来首降。2009-2014年，全国办公楼市场持续扩容，新开工面积年平均增长率达20.6%；2014年房地产行业步入调整期，办公楼新开工面积同比增幅收窄，2015年，房企开发建设仍趋谨慎，办公楼新开工面积同比转增为降，降幅为10.6%，为近十年来首度同比下降。

　　从不同城市办公楼新开工规模来看，2015年，北京、西安、上海、成都、杭州和天津新开工面积领先，均超200万平方米，这些城市第三产业发达，存在办公楼市场发展空间；而沈阳、大连新开工面积较小，不足10万平方米，这些城市前期供应量大而需求相对有限，2015年新开工规模明显放缓。

　　从不城市新开工面积同比增速来看，南京、西安、合肥和济南新开工面积翻番，而苏州、昆明、大连和沈阳同比降幅超五成。2015年，南京、西安、合肥和济南新开工面积翻番，新开工面积均超100万平方米；廊坊前期供应量小、基数较低，同时，受益于京津冀一体化发展战略，2015年新开工面积为18.4万平米，同比大幅增长79%，但由于该市二产占比较高，由第三产业带来的办公楼需求在一定时间内仍将有限；天津、北京和深圳同比增幅超三成，武汉同比增长12%；其余城市均同比下降，苏州、昆明、大连和沈阳同比降幅超五成。

　　2.需求：全国销售回暖 珠海、济南、深圳增幅显著 武汉、廊坊降幅超三成

　　全国办公楼销售显著回暖，同比转降为增。2009-2013年，全国办公楼销售面积稳步提升，年平均增长率达20.5%，2014年，房地产行业步入调整期，全国办公楼销售面积同比下降13.1%。2015年，政策环境持续宽松，已实施五次降息、四次全面降准，与此同时，三产占比稳步提升、服务业快速发展，利于办公楼市场需求提升，全年办公楼销售面积达2912万平方米，同比转降为增，增幅为16.2%。

　　从不同城市办公楼销售规模来看，2015年，北京、上海、济南、广州、重庆销售规模较大，超100万平方米，大连、廊坊销售规模较小，不足6万平方米；从不城市办公楼销售面积同比增速来看，珠海横琴自贸区正在逐步完善、港珠澳大桥预计于2017年建成通车，横琴将成为唯一陆桥连接港澳两地的区域，直接利好商业地产发展，加之珠海2014年同期销售基数较小，2015年同比增速高达731.6%，在各代表城市中最高。此外，济南同比增长超2倍，深圳同比增长1.4倍，苏州、上海、北京、青岛、合肥等城市同比增速超三成，在代表城市城市中增速较高。而武汉、廊坊销售面积同比降幅超三成。

　　3.分化：一线城市存发展机遇 成都、昆明等城市应注重库存去化

　　多数城市优质写字楼租金变化平稳 重庆、成都、沈阳空置率超30%

　　2015年多数城市优质写字楼租金变化平稳，成都租金自2013年一季度起持续下跌。从各代表城市优质写字楼租金情况来看，2015年as，一线城市租金水平较高，北京市第三季度租金高达424.9元/平米/月，二线城市中杭州、天津、南京租金均超100元/平米/月。各代表城市优质写字楼租金变化平稳，成都受空置率高企和市场需求动力不足影响，为各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持续下跌的城市，2015年第四季度租金环比跌幅在各代表城市中最大，为2.8%。

　　代表城市优质写字楼空置率情况分化。2015年，从各代表城市优质写字楼空置率情况来看，重庆、成都、沈阳前期供应量大而需求相对有限，今年各季度平均空置率均超30%；而大连2015年新增供应量在各代表城市中最低，深圳、北京和上海市场需求量大，四城市今年各季度空置率均不足10%。

　　郑州、昆明等城市应注重合理去化库存

　　第三产业产值与办公楼需求密切相关，在此，我们用第三产业产值作为办公楼需求的替代量来评估代表城市近五年新增供应量的消化能力。一线城市第三产业产值高于其他代表城市，且经济发展良好、具有较好人才吸纳能力，具备写字楼需求提升空间。北京市近五年累计新开工面积和第三产业产值在代表城市中均为最高，2014年三产占比高达77.9%，服务型经济特征及产业结构高端化趋势更加明显，未来办公楼市场仍具备增长空间。

　　郑州、昆明等城市近五年新增供应量高于其消化能力，更应注重合理去化库存。2014年，郑州市三次产业结构为2.2：55.6：42.2，仍以第二产业为主，对办公楼需求影响较大的第三产业占比有待进一步提升，郑州市近年吸引的企业由中心逐步向郑东新区或园区扩散，但由于新开工规模超过市场消化能力，市场存去化压力；成都、重庆、西安、昆明以第三产业为主，但近五年新增供应量高于其消化能力，更应注重合理去化库存。

　　三、全国商业营业用房市场

　　全国新开工降幅扩大 但重庆、西安新开工规模与增速突出

2009-2015年全国商业营业用房新开工面积及其同比增速

　　全国商业营业用房市场供应减少，新开工面积同比降幅扩大。2009-2013年，全国商业营业用房市场供应量持续增加，年平均增长率达21.4%。由于市场前期供应量较大，加之2014年房地产市场步入调整期，商业营业用房新开工面积于2014年出现回落，同比下降3.3%，2015年，商业营业用房新开工同比降幅进一步扩大至10.1%，较2014年扩大6.8个百分点。

　　从不同城市商业营业用房新开工规模来看，2015年，重庆、成都、西安、合肥新开工面积领先，超400万平方米，其中重庆超过1000万平方米，这些城市均为区域中心城市，具有较强的人口吸纳能力，同时，这些城市2015年前三季度社会消费品零售总额同比增速均超15%（高于全国10.5%的同比增速），商业营业用房存在较大发展空间；而大连、厦门、珠海新开工面积较小，不足60万平方米。

　　从不同城市新开工面积同比增速来看，北京、深圳、重庆2014年末常住人口均超千万，消费群体规模大，2015年，商业营业用房新开工面积同比增速超30%；西安作为西北五省中心城市，人口流入显著、商业发达，近10年来（2006年以来）商业营业用房新开工规模不断扩大，商业营业用房新开工面积同比增速达42%；大连、沈阳虽然是东北地区中心城市，但经济增速低于全国总体水平，人口面临长期流出的困境，加之前期供应量较大，面临较大库存去化压力，新开工同比下降趋势暂难扭转，2015年同比降幅超五成。此外，多数代表城市商业营业用房新开工面积同比下降，苏州、厦门同比降幅超三成，宁波、昆明、长沙同比降幅超五成。

　　2.需求：全国销售增速放缓 重庆销售规模与增速突出 大连、廊坊同比降幅超五成

　　全国商业营业用房销售增速进一步放缓。2008年全球金融危机爆发，全国商业营业用房销售面积同比下降9.4%，之后，商业营业用房市场逐步转好，2009-2010年，全国商业营业用房销售面积保持高速增长。2011年以来，受到外部宏观环境低迷、互联网电商冲击的影响，加之开发商持有商业营业用房意愿不断增强，全国商业营业用房销售增速放缓。2015年，尽管社会消费品零售总额同比增速触底回升，但整体经济下行压力依然较大，网上零售的高速增长对线下商业带来更大挑战，商业营业用房销售面积同比增速进一步放缓至1.9%。

　　2015年，从不同城市商业营业用房销售规模来看，重庆、成都作为区域中心城市，人口众多，商业营业用房销售规模较大，超200万平方米；合肥、昆明、长沙、苏州、上海和武汉也超过100万平方米；深圳、廊坊、珠海等城市销售规模较小，均小于20万平方米。从不城市商业营业用房销售同比增速来看，宁波同比增速最高，达到57.8%；青岛、福州旅游业较为发达，刺激商业营业用房需求增长，销售同比增幅分别为30.6%和24.0%；南京、重庆经济持续向好，居民消费能力不断提高，促进商业营业用房需求增长，销售同比增幅分别为52.3%和32.9%。此外，沈阳、武汉和郑州同比降幅均超三成，大连和廊坊同比降幅均超五成，降幅显著。

　　3.分化：一线城市需求旺盛 沈阳、合肥等城市应注重去化库存

　　多数城市优质零售物业首层租金变化平稳 沈阳空置率超30%

2015年代表城市优质零售物业首层租金及空置率

　　2015年多数城市优质零售物业首层租金变化平稳，成都租金连续三个季度下跌。从各代表城市优质零售物业首层租金情况来看，2015年，一线城市租金水平较高，上海市第四季度租金达42.4元/平米/天，二线城市中杭州、宁波租金均超20元/平米/天。各代表城市优质零售物业首层租金变化相对平稳。

　　代表城市优质零售物业空置率情况分化。2015年，从各代表城市优质零售物业空置率情况来看，武汉2015年各度空置率不足5%；天津市空置率前三季度呈现提升态势，第四季度略有下降，为13.8%，需警惕供应过剩风险；沈阳空置率自2014年四季度起逐季下降，但2015年各季度空置率在代表城市中仍为最高。

　　沈阳、合肥等城市应注重合理去化库存

　　社会消费品零售总额是衡量商业营业用房市场需求的一个重要指标。从代表城市近五年新开工面积与2015年前三季度社会消费品零售总额情况来看，一线城市的家庭可支配收入普遍较高，消费能力强大，社会消费品零售总额总体水平表现突出，还受益于高学历人才聚集、国际化商务平台等因素，商业营业用房需求突出；而重庆、成都两城市社会消费能力可观（2015年前三季度社会消费品零售总额超3500亿元，在代表城市中处于较高水平），但近五年新增商业营业用房供应量较大，需警惕过剩风险。此外，沈阳、合肥、昆明、西安、苏州近五年累计新开工面积相对于其社会其消费能力均显现出过剩态势，应注意适当控制新开工量，警惕过剩风险。

　　四、2015年商业地产热点回顾

　　1.轻资产：房企将更专注于设计、开发、运营等核心业务

　　传统开发模式下，开发商通过融资、拿地、建房、销售，并以销售获得的现金流投资持有物业。目前，房地产市场整体增速放缓，商业地产局部过剩的，商业地产开发企业面临同质化竞争激烈，融资模式较单一以及资金压力较大等问题，同时，商业地产开发周期较长牵制了开发商投资回报率的实现。而以持有资产为核心的重资产经营模式已经不能适应当下形势，一方面是重资产开发的可持续性以及退出机制的局限性迫使开发商进一步专业化发展，另一方面电商的快速发展导致传统商业地产行业加速转型。轻资产转型成为商业地产企业转型方向之一。

　　万达集团总裁王健林在万达2014年年会上说，万达的商业地产将力推“轻资产”模式，未来万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达负责，但投资全部来自机构，双方从净租金收益中进行分成。

　　2015年万达轻资产转型正式启动。

　　万达商业地产的轻资产运营模式以基金主导，企业进行商业开发和运营。万科、龙湖等住宅开发商在商业地产领域“轻资产”探索上更加偏向于引入基金，入股合作，补充资金。商业地产后起之秀红星商业则通过接洽中小房企或外行的合作方，入股或纯代管商业项目实现轻资产运营模式。

　　小结：轻资产运营通过与机构合作等方式有效解决企业资金压力大的问题，有利于房企专注于设计、开发、运营等核心业务，进一步提高企业核心竞争力和品牌影响力，同时有效分担市场风险，加快资金周转。房地产行业已经逐步告别高利润时代，轻资产模式无疑将继续是未来整个行业的转型方向之一。目前国内商业地产领域轻资产运营模式仍处于探索阶段，尚无典型成功案例出现。轻资产转型效果如何仍有待市场检验。值得注意的是，轻资产运营模式对企业的商业运营能力、品牌效应以及人才储备等资源要求较高，商业地产企业在进行轻资产转型之前或过程中，应注意提高自身商业地产运营能力、优化产品品质、提升品牌效应。

　　2.众创空间：运用互联网思维 注重服务提供 盘活存量

　　2015年3月11日，在国务院办公厅的文件提出推进大众创新创业，加快构建众创空间。到2020年形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的众创空间等新型创业服务平台。众创空间的提出，反映出当前我国经济新模式、新业态不断涌现的新局面，中央的定调更为众创空间的发展提供了良好的政策环境，同时也成为传统房地产转型的新方向和盈利点。今年以来，来自房地产行业的创客空间产品不断涌现，典型的有优客工场、SOHO3Q等。

　　优客工场

　　优客工场由毛大庆发起，红杉资本、真格基金、创新工场、亿润投资、清创科控、诺亚财富等多个投资机构共同投资，国内多位知名企业家联合创始成立。优客工场是一种联合办公空间，涵盖了一部分孵化器的功能，以及相关的空间服务。

　　盈利模式：租金，会议室、IT维修等基础增值服务，培训、传媒等高级服务以及会员会费四个方面。目前租金收益大概占优客工场总收入的90%，随着未来业态的不断成熟，这一比例将逐步降低。在各类业务都稳步展开之后，租金和来自于服务收入将有望达到四六开的占比。

　　城市布局：以一线城市为主。目前，主要在北京、上海、深圳等一线城市，北京选址以CBD和中关村为主，还有亦庄、望京、西直门、房山、顺义等区域。除此之外，目标布局城市也包括广州、南京、杭州、武汉、西安、天津、烟台、青岛等。

　　核心竞争力：服务。入驻企业可以享受到“智能化办公处理器”的全方位服务，包括小微金融、定制化保险、人力、法务、财务、投资、市场推广、交通、餐饮、生活服务、创意传媒、培训、医疗、社交、效率等多维度的基础服务，还有诸如银行、咨询、导师、投资、幼儿园等特色服务。

　　SOHO 3Q

　　2015年2月，SOHO中国为年轻的互联网创业团队设计的“移动办公”产品SOHO 3Q正式上线，仅仅3个月之后，位于北京的望京SOHO 3Q即告满租。作为传统商业地产的巨头，SOHO中国转型进入“联合办公”领域备受业界关注。

　　3Q众包创新营销模式。3Q众包模式鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络，成为3Q伙伴和3Q联盟。借助互联网的力量，3Q伙伴或联盟可以通过手机端代客下单，客户支付成功后，合同租金金额的8%将返还3Q伙伴或者联盟账户，佣金闪电到账。3Q众包的整个过程轻松快捷，拓展了社会化的更丰富的资源渠道，实现“人人都能赚租金”，SOHO中国为此准备了1.6亿元的佣金。

　　灵活的租期、互联网结合、完善的配套是SOHO 3Q的最大特色。SOHO 3Q可提供灵活的短租服务，一次订单的租期可以短至一周，也可以长达三个月，可以单租一个工位，也可以整租一间办公室，在手机APP上随时随地实现选位、付款或者续租，享受WIFI、复印打印、咖啡等办公服务。

　　小结：目前传统写字楼市场面临局部过剩，分布不均等现状，房企如何盘活现有存量是亟待解决的问题。众创空间为房企盘活存量提供了一条路径，同时政府支持创业的宽松政策环境也提供了利好。但众创空间除了提供灵活办公空间外，还包含技术支持、资金支持、导师指导、资源共享等多维度内涵。目前房企转型众创空间只是试水阶段，毛大庆的优客工场除了提供独立办公场所，提供综合服务是其未来的发展核心竞争力和宗旨；而潘石屹的SOHO 3Q本质是互联网思维下的灵活短租业务。目前来看二者的市场反应均不错，首先是很好的契合了当下创新创业时机，在地产商内迈出了第一步为其赢得先机，再者毛大庆、潘石屹的企业品牌效应和个人明星效应也起到了一定的促进作用。但究其根本地产商最关注的是租金和出租率；而创业者关注的是除了办公空间，地产商还能为其提供哪些帮助和支持。供需双方接洽融合的前提下，地产思维的众创空间才能可持续发展。

　　值得关注的是，创客空间这种办公物业形式，目前多是“小而美”的小众路线，市场空间有限，未必适合大规模复制。这种形式在一线城市和发达二线城市有一定市场空间，大多数二线及三四线城市并不适合。很多城市都有政府主导的产业园区和产业孵化器，且政府给予一定的补贴，有资金实力的创业企业更愿意选择成熟园区。而小微企业或个人能够承受的租金水平有限，导致众创空间的租金水平短期内较难走高。

　　3.“体验式”业态：更强调业态配比、环境设计等方面的考量

　　2015年，互联网电商零售冲击实体销售，消费者心态的日渐成熟，购物中心“地段和大牌决定一切”的时代已经结束，而商场的布局尤其是体验消费型商家的引进及布局、人文设施和服务的改善日益重要，未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。

　　“体验式”购物中心更强调业态配比、环境设计等方面的考量

　　虽然购物中心“体验式业态”被频提，但其内涵究竟如何？通常，体验式购物中心是一种以休闲娱乐为主、购物为辅的城市购物中心，体量一般较大，它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同，通过环境、建筑及与城市风格的融合营造出别致的休闲消费场所，激发出消费者的消费意愿和购物行为。

　　2015年，越来越多的商业项目已注意到这一趋势，纷纷开打“体验牌”，调整业态，增加休闲、餐饮、娱乐，甚至体育场馆、博物馆、儿童游乐设施、水族馆、体验式运动城等业态的比重，通过轻松愉悦的购物环境实现对客流的重新集聚。

体验式购物中心特点一览

　　2015年，新开业的购物中心不断优化“体验式”布局，通过创造体验性购物环境、增加体验性业态，尝试体验性服务等方式为商场增值。如：独具特色的建筑设计，购物中心内部每一个店铺没有死角的自然连接，提供便利的配套服务，融入与项目相关的特色文化理念，以往的双主力店也由现在的多主力店代替。

　　2015年新开业典型项目品鉴：成都远洋太古里

　　项目特色：设计独特（复古街区式）、定位精准、体验式消费（建筑体验、业态体验、商家体验）、低密度。

　　项目的“体验式”分析：该项目毗邻千年古刹大慈寺的大片川西建筑特色的历史街区，具有十足的文化底蕴，项目设计秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入到建筑群落之中。项目集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，是开放式、低密度的街区形态购物中心，快慢生活相结合的体验式消费聚集地，为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验。

　　小结：一个成功的体验式购物中心，不是简单的引入诸多“体验式”业态，而体现在从项目的前期定位、规划到后期运营管理方方面面的细节考量，体验式业态的不断完善与升级不仅仅是开发商或者一家品牌商的责任，而需要购物中心各种业态的相互配合才能更好地实现。对于开发商而言，在项目规划设计、业态划分、品牌引进等方面都面临很大挑战；对于线下商业而言，这是一次发挥自身优势、反攻电商的绝佳机会。体验型购物中心作为一个新兴的商业地产发展模式，未来还有很长的路要走。

　　4.互联网+：强调线上线下融合 以互联网思维延长商业链条

　　2015年，互联网于商业地产而言，一方面是电商对实体商业的冲击，给商业地产带来巨大的发展压力与挑战；另一方面互联网也向商业地产领域逐步渗透，给商业地产带来了新的发展机遇：一些实力房企正加速商业地产的“互联网+”战略布局，强调线上线下的融合与共同发展。与此同时，商业地产对互联网的应用也不再是简单的网页设计与开发一个APP，范围正在被逐步拓宽，商业链条正在不断延长。

　　强调线上线下融合 多企业布局互联网+

　　在2015年8月的某论坛上，王健林表示：“5年以后没有互联网公司能存活，互联网与实业融合，线上线下的融合，这才是未来互联网的发展方向，也是实业长期持续发展的方向。”他阐释了万达在“互联网+”领域所做的布局。

　　除万达外，在商业地产领域，2015年多数房企均纷纷布局“互联网+”，如4月20日，北京万科发布社区商业V-LINK品牌，宣告万科社区服务商2.0阶段的到来。通过V-LINK，万科将与创业者一起打造分时的教育配套，如面向幼儿的早教，面向青少年的4点半学堂，面向青年的职业培训，面向老年人的兴趣小组等。 V-LINK体现了万科“客户真实体验的移动互联社区”理念，最终实现触发人与人之间链接。10月15日，SOHO中国宣布SOHO 3Q正式开启互联网众包模式，优办、远行地产等首批8家企业加入3Q联盟，SOHO中国为该模式准备了1.6亿元佣金。该模式从选房、订房到付款交易，每个环节都在网上进行，为流动人群提供O2O模式的办公场所，该互联网众包模式操作便捷，可以更好地实现资源共享。

　　发展迅速的商业地产企业均强调线上线下融合，这种线上线下相融合的模式能够使企业资产变“轻”，增加与用户的互动，增强用户的体验等，更好地发挥其主力优势。

　　商业地产发力O2O 以互联网思维延长商业链条

　　在现阶段，互联网电商给商业地产带来的冲击大于挑战，但互联网电商也存在着线下服务能力匮乏这样的“痛点”，互联网电商的“痛点”，给商业地产带来了机会。

　　何谓商业地产O2O？并非简单地设计一个网页或APP，定时推送商品促销信息。如何将合适的信息在合适的时间传递给合适的人群，吸引其进入商场消费，并长时间地留在商场，成为商业地产O2O的终极目的。而这其中，需要强大的客户前期调研、持续的产品调整、完善的后台服务以及极具竞争优势的实体商业空间，才能完整实现这个商业闭环。

　　从商业地产的招商选址、室内导航、网络服务到消费者意见调查等等方面，均实现了互联网的渗透与布局；百度、阿里等互联网大企业分别推出了百度慧眼和喵街作为商业数据领域的创新项目。商业地产巨头寸土不让，万达集团推出飞凡网、凯德集团的购物星从1.0升级至2.0，中粮大悦城会员大数据更已颇具规模……毫无疑问的是，在商业地产领域，互联网的渗透、布局以及对数据的积累与利用已成为发展趋势。

　　以互联网思维延长商业链条。通过互联网，实体商业综合体可将购物中心的辐射半径由3公里、5公里延伸至10公里、15公里，更大范围地吸引人流；通过线上和线下的互动，更迅速弥补电商所存在的“短板”，实现真正意义上的O2O。

　　小结：我们认为，对于商业地产而言，“互联网+”的战略布局，不仅仅是对互联网技术或者某一个模式的应用，而是更好地实现互联网化的渗透与融合，“互联网+”区别于纯互联网，其更强调线上线下的融合与互动，从而攻克单纯线上O2O线下服务能力匮乏的行业“痛点”，弥补电商的不足，从而带来新的发展机遇。

　　五、2015年商业地产市场总结与2016年趋势展望

　　我国经济结构不断优化升级，第三产业占比逐步提升，新型城镇化推进、区域经济一体化发展，人口红利持续释放，商业地产市场长远存在发展机遇，但短期来看，也面临着阶段性过剩、实体商业受电商冲击、零售业增长放缓影响商业地产需求等问题。2016年，商业地产市场将在调整中发展，对于企业而言，应在服务与产品品质提升中去化库存，产品将不断向精细化、智能化、绿色化发展。与此同时，轻资产运营、互联网思维、众创空间、体验式业态、社区商业等近几年兴起的新模式、新业态、新思维将进一步得到完善、应用与发展，具

　　体表现如下：

　　1.商业地产阶段性过剩 市场在调整中发展 长期存发展机遇

　　商业地产阶段性过剩，市场在调整中发展。前期商业地产市场持续扩容，过剩态势逐步显现，2015年，商业地产市场在调整中发展，表现为供应端趋冷但占比提升，销售端回暖但占比略有下降：从供应端来看，商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模缩减，同比降幅扩大，但开发投资及新开工面积占比呈提升态势；从需求端来看，宽松货币信贷环境下商业地产销售面积同比增幅扩大，办公楼销售表现尤为突出。此外，商办用地供需创近五年新低。预计2016年商业地产新增供应继续保持同比下降态势，销售保持低位增长。

　　中长期来看，产业结构不断优化升级、人口红利持续释放、新型城镇化推进、区域经济一体化发展使得商业地产存在发展机遇。中央在十三五规划建议稿中提出，“服务业比重进一步上升，消费对经济增长贡献明显加大”，预示着第三产业以及消费对经济的贡献将继续增加，利好商业地产市场发展。此外，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力，也为商业地产提供需求空间；新型城镇化的推进与区域经济一体化发展共同作用，将带来部分城市的产业发展新机遇，从而推动商业地产市场发展。

　　2.办公楼：三产占比提升、金融业快速发展利好办公楼市场

　　三产占比逐步提升，金融业快速发展，利好办公楼市场持续发展。2015年前三季度，我国第三产业占比已达到51.4%，第三产业增加值同比增长8.4%，同比增速超过GDP增速，第三产业是商业地产的主要产业支撑，未来三产占比仍将逐步提升，将进一步利好商业地产市场发展；2015年金融业增加值同比增长15.9%，高出同期GDP增速9个百分点，未来金融业仍将保持快速发展，将直接促进市场对写字楼的需求。

　　部分城市需求仍将旺盛，但部分城市也应注重合理去化库存。2015年，全国办公楼市场新开工近十年首降，销售全面回暖，但城市分化明显。一线城市现代服务业领先，尤其是金融、高科技行业、咨询服务业增长快速，加之全国高素质劳动力的聚集和完善的营商环境，办公楼市场需求仍将旺盛。部分城市如深圳、珠海等办公楼市场需求仍将旺盛，但部分城市也将面临库存去化压力：如重庆、成都、沈阳由于前期供应量大而需求相对有限，优质写字楼空置率超30%；在空置率高企和市场需求动力不足的影响下，成都优质写字楼租金自2013年一季度起持续下跌；郑州、昆明等城市近五年新增供应量高于其消化能力，未来这些城市应注重合理去化库存。

　　未来办公楼将更加注重品质的提升及新技术、新模式的应用。高存量与新需求不断增加促使未来办公楼更应注重品质的提升，如对新技术、新材料的应用促使办公楼不断向精细化、智能化、绿色化发展；如优客工厂、SOHO 3Q此类众创空间，不仅仅提供办公场所，更注重服务的提供和互联网思维的应用，从而以“质”的提升带动“量”的增长。

　　3.商业营业用房：阶段性过剩、电商冲击促商业营业用房提升品质与去库存并行

　　城市分化持续，未来商业地产将在提升品质中去化库存。当前商业营业用房面临阶段性过剩与电商冲击的双重压力，2015年，全国商业营业用房新开工降幅扩大，销售增速放缓。城市持续分化：一线城市人口集聚，家庭可支配收入普遍较高，消费能力强大，商业营业用房需求突出；二线城市如重庆商业营业用房市场发展良好，供需规模与增速突出，而大连、沈阳新开工下降趋势暂难扭转，面临较大的去库存压力。未来商业地产的库存去化应建立在品质提升的基础上，如企业运营模式的“轻资产”化、商业体验式业态的合理布局、互联网思维在商业地产中的运用、社区型商业的发展等等。

　　运营成本提升、资金压力加大使得“轻资产”运营模式成为发展趋势。轻资产运营通过与机构合作等方式有效解决企业资金压力大的问题，有利于房企专注于设计、开发、运营等核心业务，进一步提高企业核心竞争力和品牌影响力，同时有效分担市场风险，加快资金周转，轻资产运营模式将成为未来发展趋势，但我国商业地产领域轻资产运营模式仍处于探索阶段，企业在进行轻资产转型之前或过程中，应注意提高自身商业地产运营能力、优化产品品质、提升品牌效应等。

　　电商冲击、消费者心态日趋成熟，促使体验式业态的合理布局成为未来发展趋势。购物中心“地段和大牌决定一切”的时代已经结束，而商场的布局、尤其是体验消费型商家的引进及布局、人文设施和服务的改善日益重要，未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。对于开发商而言，在项目规划设计、业态划分、品牌引进等方面都面临很大挑战；对于线下商业而言，这是一次发挥自身优势、反攻电商的绝佳机会。体验型购物中心作为一个新兴的商业地产发展模式，未来还有许多需要探索、完善、提升之处。

　　此外，互联网的应用、社区商业的不断发展也成为商业地产发展新趋势。线上线下的融合与共同发展将成为商业地产的发展趋势，商业地产对互联网的应用不再是简单的网页设计与开发APP，范围正在被逐步拓宽，商业链条正在不断延长。社区商业发展方面，其特有的便利性可以提升人们生活品质、营造人气，是其他城市商业地产及区域商业地产不可替代的，未来将成为发展趋势。