房地产、家具、建材行业三者关联性分析

　　1、房地产行情回顾

　　我国房地产行业成交面积具有明显的周期性。在过去 10 年，房地产行业共经历了 4 个周 期，每个周期的时间跨度为 2 年左右，前一年发展速度递增，后一年发展速度递减。

新房住宅销售面积周期性变化（月度）

　　我国房地产行业成交面积具有明显的周期性。在过去 10 年，房地产行业共经历了 4 个周 期，每个周期的时间跨度为 2 年左右，前一年发展速度递增，后一年发展速度递减。从先升后降的趋势划分，商品房与二手房的周期区间一致，分别是 2006 年 8 月-2008 年 11 月、2008 年 12 月-2010 年 8 月、2010 年 9 月-2012 年 4 月、2012 年 5 月-2014 年 12 月、2015 年 2 月- 现在。从区间内看，二手房变化却比商品房更为敏感，具体表现在二手房区间内波幅更大， 且区间内拐点出现时间通常较商品房房更早 3-5 个月；以区间段 2008 年 12 月-2010 年 8 月为 例，该区间内，新房住宅现房销售面积变化幅度为 70%，拐点出现在 2009 年 11 月；而重点城 市二手房住宅销售面积变化幅度皆在 200%以上，北京地区更是达到 1600%，拐点出现在 2009 年 9 月。

　　自 2015 年 1 月以来，房地产行业上涨阶段已过 1 年，并且二手房销售面积在 2016 年 2 月已出现拐点。从历史趋势上看，房地产行业增速即将进入下行空间。

重点城市二手房住宅销售面积周期性变化

北京二手房住宅销售面积周期性变化

　　2、房地产与家具行业之间的关联性

　　我国家具行业与房地产行业密切相关，家具行业消费市场主要来源于人们购买房产后配 套购买家具的需求，受房地产市场住宅商品房和二手房交易市场的影响较大，两者一直被认 为有极强相关性。数据显示，家具行业增速变化与房地产行业增速变化趋势大致吻合，家具行业较房地产行业有 5-12 个月的滞后。以房地产周期 2008 年 12 月-2010 年 8 月为例，房地 产行业在 2008 年 12 月开始上涨，家具行业在 2009 年 4 月开始上涨，两者时差 5 个月；房地 产行业在 2009 年 12 月出现拐点，而家具行业在 2010 年 12 月出现拐点，两者时差 12 个月。

　　此轮商品房销售增速高点大概率已经出现（2016 年 2 月至 7 月以来逐月累计增速分别为 28.2%、33.1%、36.5%、33.2%、27/9%、26.4%），但考虑到家具行业限额零售增速的滞后性， 预计未来半年依然可以保持较高增速。此外，由于家具零售消费品属性，即使在 2008 年、2012 年、2015 年上半年商品房面积销售同比下降，家具行业限额以上零售增速依然维持在 10%以上 水平（2015 年特殊，不到 10%）。

家具行业与房地产行业相关性（商品房现房销售累计同比）

　　3、家具行业对建材市场的影响

　　家具行业增速步入下行通道，行业增速已由过去 30%-40%，下降到 2015 年 9%。根据国家 统计局数据显示，2015 年我国家具类零售额 2445 亿元，同比增长 16.10%；2016 年上半年， 家具类零售额 1249 亿元，同比下降 0.93%至 15.60%。

2000-2015年家具行业零售额变化

　　随着我国居民生活水平不断提高，居民对生活品质要求的提升不断为家居行业提出新要 求，从最初仅为满足家居产品功能性需求，到目前美观+功能性+个性化需求同时满足。在 “互联网+”的浪潮下，传统线下家具商场与互联网的结合，又为家具行业重新优化整合资源 配置，倒逼产业重构提供新的机会。

2013-2016年建材家居卖场销售额

红星美凯龙近年业绩增速

　　受家具市场不景气以及前几年家具卖场过度扩张的影响，近三年建材家居卖场销售额逐 年下降，2015年建材家居卖场销售额为10844.5亿元，同比下降10%，建材家居卖场的销售模式进入衰退阶段。以家具卖场龙头企业红星美凯龙（表现优于行业内大部分公司）为例，其近 三年公司主营业务收入、净利润增速均呈现下降趋势，2015 年其主营业务收入为 875,612 万 元，同比增速10.35%；净利润为409,807万元，同比增速9.53%。目前，红星美凯龙、居然之家等本土品牌放缓开店速度。