厦门武汉的楼市新政会有用吗？

　　为遏制火爆楼市，两个此前房价快速上涨的热门二线城市昨天先后出手了。厦门宣布将重启限购后，武汉也宣布9月1日起开始限贷。

　　厦门国土房管局8月31日宣布，自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

　　同一日晚间，武汉宣布将于9月1日起实行限贷政策：在武汉市拥有1套住房的居民家庭，或在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款以及还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

　　不过华创证券债券团队屈庆认为，厦门本轮重启限购，武汉实行限贷，短期内可能会使得此前火爆的房地产市场有所降温，但对房价的上涨遏制作用有限。

　　针对厦门的问题，屈庆认为，厦门房价快速上涨的根源在于供给不足，房地产库存平均去化周期持续维持在10个月以下，最低值仅为5个月。况且上半年厦门市土地出让仅有三幅地块，即使8月加大土地出让规模，也并不能改变土地供应整体紧张的格局。因此限购只能一定程度上控制房地产市场成交的过热，并不能有效控制房价的上涨。在供给不足的背景下，地产商仍有继续拿地投资的愿望，限购不能从根本上解决问题。而且限购仅针对144平米以下普通商品住宅，144平米以上的住宅并未限购，投资需求仍有进一步推动高端房价上涨，进而带动整体房价上涨的可能性。

　　而相比厦门的限购，屈庆认为武汉的限贷政策效用显然更为有限。via屈庆：

　　与2015年“330新政”推出前，武汉二套房七成首付相比，即使目前二套房首付比例由三成提高至四成，首付比例依然处于较低的水平。对于首套房刚需政策并未收紧，没有影响；对于改善型及投资型需求而言，首付比例提高10%带来的边际影响也较为有限。因此无论从限制房价上涨的角度，还是从抑制房地产市场成交角度，武汉的限贷政策都很难发挥明显的作用。

　　从全国范围来看，8月百城房价指数不仅连涨13个月，且环比同比涨幅双双扩大，房价上涨城市个数也进一步增加，房地产市场景气度向好的格局并未扭转，短期来看房地产市场进一步恶化的可能性并不高，8月房地产投资下滑的趋势也有望得到有效遏制。