2016年房地产投资信托基金（REITs）产业运行发展现状分析

　　1、REITs简介

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资 经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。具体而言， 就是投资者聚攒资金用于购买商业物业并交给专业公司管理，并享有物业带来 的租金、其他收入和升值收益。 商业地产开发属于重资产行业，开发投入大且投资回收期漫长，对商业地产运 营商造成巨大的压力，难以实现规模快速扩张。同时，商业地产作为具有长期 增值前景、租金收益稳健的投资品类，对无法达到投资门槛的个人及机构投资 者具有较强的吸引力。在此背景下，REITs 应运而生，一方面专业的商业地产 开发、运营商能够通过资产证券化库快速收回现金流和开发利润，提高投资回 报率，吸引长期的资产持有者以保证物业所有权稳定，将精力聚焦于轻资产化 的扩张和专业运营，另一方面，长期稳健投资者获得了高流动性、长久期、兼 顾较低风险和较高收益率且与其他资产相关性低的物业投资渠道。

REITs 产品具有独特优势

　　REITs 最早诞生于 20 世纪中期的美国新英格兰地区，前期发展缓慢且较不规范。 自 1960 年，美国总统签署 REITs 法案，产品正式纳入法律框架后，行业进入 了快速发展期，并在 1969-1974 年迎来第一个高峰，行业资产从最初的不到 10 亿美元增长到超过 210 亿美元。此后，在 70 年代滞涨的高利率以及税收不 平等的打击下，REITs 发展陷入低潮，直至 90 年代初才开始逐步回暖并进一步 发展。目前全球有 30 多个国家和地区推出了 REITs 产品，总规模已经从 1990 年的 89 亿美元增加到 2015 年 3 月底的 1.8 万亿美元。

REITs 产品发展历程

　　2、国内政策加速推进，REITs 浪潮有望来临

　　虽然 REITs 在海外已经发展壮大，成为和股票、债券、存款并列的第四大类配 置资产，但国内受制于政策约束，至今尚未完全放开。早在 2007 年，监管层 就开始研究 REITs 产品，并成立“房地产投资基金专题研究领导小组”。此后， 虽然监管层动作频频，多次发文推动，但由于 REITs 产品未被赋予公募属性， 市场表现沉寂。

　　首个公募 REITs 产品试水,政策放开初现曙光。2015 年 6 月 26 日，国内首只公募 REITs 产品鹏华前海万科的 REITs 成功发行，标志着 REITs 开始进入实际操作 阶段。今年 1 月，证监会原主席肖钢在全国证券期货监管工作会议上提出“发 展企业资产证券化，推进基础设施资产证券化试点，研究推出房地产投资信托 基金”，表明了高层对 REITs 产品的明确支持。

国内 REITs 相关政策推进情况

　　3、发展现状

　　REITs 正式推出于 20 世纪 60 年代的美国，REITs 法案的通过开启了美国以及全球 REITs 市场的发展历程。此后几十年里，REITs 一直在美国境内发展，直 至 90 年代开始逐步走向全世界。截至 2015 年 3 月底，全球 REITs 产品市值已 高达 1.8 万亿美元。

　　美国仍是最重要 REITs 市场，亚洲市场迅速发展。美国是全球 REITs 的第一大 投资市场，在制度上也最为成熟，投资者接受度极高，超过 7000 万人购买了 REITs 产品。截至 2015 年 3 月末，在美国两大交易所上市的 REITs 共有 257 个，合计市值 9846 亿美元，占到了全球市场的 55%。欧盟和澳大利亚的 REITs 市场也发展较为完善，总市值分别达到 1700 亿美元、937 亿美元。亚洲 REITs 发展起步较晚，首个 REITs 于 2001 年在日本诞生，后逐步在新加坡、 中国香港拓展。虽然亚洲新兴市场起步时间晚，但发展十分迅速。截至 2015 年 3 月底，日本、新加坡、中国香港等地上市交易的 REITs 市值分别达到了 908 亿、483 亿及 273 亿美元。

全球各经济体上市 REITs 规模

美国 REITs 规模持续增长