北京房价何往？

　　北京房价是全国标杆，此轮调控北京出手最重。未来一年北京房价涨幅将大幅收窄，小幅下调亦有可能。中期而言，北京房价下调缺乏供需基本面支持，温和上涨是符合各方利益的结果

　　《财经》记者 董文艳 徐谌辉 周哲 李德尚玉 实习生 高乔/文

　　9月30日晚，北京市住建委公布以“调高首套房首付比例至35%－40%，二套房首付比例至50%－70%”为主要措施的楼市调控文件。随后八天，深圳、广州、天津、武汉、合肥、苏州、南京、厦门、上海等20多个城市跟进宣布调控政策，限制之严，史无前例、蔚为壮观。

　　回顾十年楼市调控，主要措施集中在四个方向：限贷限购抑制需求、放房放地增加供给，这是两个主要方向；加强市场秩序管理打击哄抬房价行为、加强舆论引导预防房价恐慌心理蔓延，这是两个辅助方向。不同时期，以上措施出台的力度不同(见图表1)。但总的来说，可谓抑制需求的一手硬，增加供给的一手软，加上其他宏观经济因素，因此房价总是不按调控者的意图行走。情急之下，某些房价涨幅高、舆论关注强的城市，政府甚至直接出手，剥夺开发商的新房定价权，从而实现房价的“统计回归”。

　　细观国庆前夕开始的各城市新一轮楼市调控，可概括为“工具相似、力度加大”，其中北京的力度最大，深圳也放出了不管离婚与否的单身都只能购买一套住房的狠招。而之前房价上涨较猛的二线城市如厦门、南京、合肥、苏州等，本轮的调控力度仅次于一线城市。

　　这一新政的出台，距离2015年12月中央经济工作会议发起全国楼市“去库存”运动只有十个月，距离2013年中国大多数省会城市取消限购令、推出楼市刺激政策，也只有两年左右。一方面是十年来最严厉的楼市调控，一方面是过去十年价涨即调控、价落即刺激，房价整体一路上扬的中国楼市，住房消费者和投资者又该如何应对？

　　《财经》记者选取北京楼市为样本，从供需两侧展开采访，试图对回答上述问题给出一个思路。楼市是一个区域性市场，影响各地房价的因素各不相同，但北京房价对全国房价而言，仍然是一个标杆性的指标。

　　新政冲击波

　　在限制与宽松的轮回中，北京楼市如今又步入了从紧周期。而首当其冲遭遇冲击的，就是140平方米以上大户型（非普通住宅）的购买者，而此前多轮调控，北京并未针对大户型买方出台专门限制政策（见图表2）。

　　新政规定：购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%，分别提高了10个和30个百分点。相比之下，普通自住房的首付门槛从30%提高到35%，幅度只有5%；普通自住房第二套房的首付比例从40%提高到50%，幅度只有10%。以北京大户型单套住宅700万元的主流套总价计算，30%的幅度意味着首付将增加210万元。

　　随着房价上涨，改善型需求已成为北京楼市的购房主力。来自中原地产研究机构的数据显示，2014年到2015年，北京单套房屋成交平均面积从118.7平方米跃升至128.5平方米。亚豪机构的统计数据显示，2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200平方米－300平方米的面积段，同比上涨64%，其次是300平方米以上的超大户型，同比上涨55%。此外，面向初期改善型的120平方米－150平方米面积段则以12%的价格涨幅领涨其他产品。

　　对于受高房价之苦最深的刚需客而言，“9·30”新政带给他们的好消息并不多。

　　“因为北京刚需客本来就很无奈，北京市内哪还有刚需客可以买到的新房，刚需客都转向公寓和环北京区域了。”一位中型房企中层管理者说。

　　而对于改善型需求购房者，为了避开大大抬高的首付门槛，通过离婚把自己变成首套房购买者，就成了现实选择。在改善及高端需求购房者群体中，有分析表明，未来将有更多人选择假离婚以达标购房条件，另有一些人则卖掉唯一的住房，从而获得一个首套房资格。

　　“首付比例提高后，为了满足首套房要求，凑足首付款，我们之前很多做了认购还没签合同的客户现在都在卖房。”一位地产央企高管告诉《财经》记者。

　　但是，按照惯例，观望情绪很快在市场上形成。对于一些资金承压较大的意向购房者，他们如今大多希望再等一等，甚至有的已萌生退意。

　　“我们的一个高端盘客户本来要买大户型，现在一算首付要多拿出来将近1000万元，直接说不买了，去投资国外了。”一家地产央企运营中层人士说。

　　“9·30”新政后，在北京新房市场，购房者最明显的变化是，开始因购买资格与资金等问题产生购买力与意向的分化。而北京的开发商们也开始着手梳理客户，对客户优先级进行新的排列组合，整理项目蓄客受影响情况，甚至筛除不再具备购买条件的购房人。

　　“9·30”新政一面提高购房资格红线，让房票更昂贵；一面对购房人信心产生冲击，令一些购房人短期看空楼市，此前犹豫未出手的现在更加保守，这些都会让北京楼市降温。

　　在《财经》记者的采访中，另一个问题也被诸多业内人士低调提及：如果本轮调控是以让房价迅速实现下降为目标，那么需要警惕这种下降是否为单纯的数字游戏，好比为了让温度下降而强行调整温度计。

　　苗头已经出现。本轮调控中，几乎所有的热点二线城市都发出了行政限价令，严格开发商的预售证管理，以价放证，这本质上是意图实现房价在统计层面的回归。

　　多个不愿具名的开发商表示，在深圳与北京市场，政府已经收紧了很多正在申请价格备案的新房项目的预售证管理，并且给出了不同的价格上限。高于此价格上限，则不予颁发相关证件许可。由此，一大批高地价新房预售被卡住了喉咙。

　　10月13日上午，深圳楼市一片震动。深圳市市场和质量监管委对深圳10个辖区内的20个在售楼盘进行突击检查，主要督查各个项目的预售证件、宣传推广与销售规范。

　　10月12日下午，有开发商向《财经》记者透露，当日，北京市有关部门召集各区开会，讨论各区未来一段时间的新房预售价格上限。消息人士称，最终各区申报的房屋预售价格上限都被向下调整。

　　新房供应趋缓

　　北京新房价格的上涨受到一系列结构性因素的影响：地价高企，新房基本全面豪宅化，供小于求形势未变，甚至有所恶化。首付门槛提高，表面上看减少了需求，但新房供应也可能受到影响。

　　“限购最大的思路谬误是以为不让有钱人买了，就能轮到穷人买。错误在于，开发商不是非盖楼不可的，有钱人都不能买了，开发商就不盖楼，结果是后续的供应减少，真实楼价会变得更高。”北京大学国家发展研究院教授薛兆丰对《财经》记者分析。

　　北京“9·30”新政中，另一个针对新房的调控工具是对开发商的定价实行“价格备案”机制，这意味着剥夺了地产商的自主定价权，并且要求开发商在新房供应节奏上接受指导，以避免房价指数进一步攀高。

　　新政规定，对开发商报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。要求取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格等等。

　　“在北京，限价虽然一直都有，但这次会更严格执行，这对开发商影响会比较大。”泰禾集团相关人士告诉《财经》记者。

　　一旦开发商定价权被回收，新政后的新房销售速度减慢，开发商资金周转承压也会相应加大。但这不必然导致新房降价，因为一些开发商会选择暂时不推楼入市，而这会让新房供应节奏减缓。

　　也有开发商预备变相卖高价，以规避限价令。“比如项目实际卖10万元/平方米，现在限价，不能卖10万元，以后就和客户签7万元/平方米的合同，还有3万元差价以装修形式，再另签个合同。”一位中型房企营销人士说。

　　历经多轮楼市调控，开发商已有若干现成应对套路。如今，新一轮猫鼠游戏又将开启。

　　二手房交易降温

　　虽然行业内外更多关注新房价格走势，但二手房市场才是北京楼市的主力。中国社科文献出版社出版的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2016）》显示，2015年北京二手住宅成交占北京楼市总成交量的73.6%，未来这一比例仍呈上涨态势。

　　与新房市场卖家集中不同，二手房市场是一个分散的多对多的市场，其价格形成机制、监管成本更加复杂，对政策风向的反应也更加迅速。

　　“9·30”新政后，北京二手房交易量出现了明显的下滑。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年1月－9月，北京全市二手住宅成交21.4万套，是2015年同期的1.12倍。2016年9月，北京二手住宅网签量为30516套，环比上涨18.9%。但10月1日至10日，北京二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大跌65.7%。链家网数据显示，今年9月新增客房比（新增的购房者与售房者比值）为3.1，10月11日，新增客房比已降为2.8。这说明二手房潜在买家观望情绪渐浓，购房需求有所降低。

　　尽管如此，北京二手房市场与新房市场一样，依然是供小于求。

　　在“9·30”新政前买了一套二手房并一直关注北京二手房市场的高女士，在找房的过程中发现，许多二手房卖家虽在链家网挂出房源，但挂房不卖者居多。他们要么是有换房需求但没看好目标房源因此谨慎出手的人，要么是手持多套房且看涨后市者，他们挂房纯粹是想摸底市场行情。

　　这导致二手房的真实供应量不足。链家研究院数据显示，从2015年中开始，北京二手住宅库存量持续下滑，但去化速度逐渐加快，并在2016年3月达到16.5%的单月去化速度峰值。供应短缺趋势仍在继续。

　　今年以来，北京二手房价格暴涨。链家网数据显示，北京二手房成交均价从1月的40990元/平方米涨至9月的55205元/平方米。其中9月环比上涨7.07%，同比涨幅高达43.98%。新政出台虽然降低了交易速率，但从最近十余天的市场行情看，二手房价格并未出现大幅下调，这说明卖方并不急需资金，仍能将房价维系在高位。

　　一位房产中介高管接受《财经》记者采访时认为，政策都是短期影响，北京二手房会有一段时间的量缩盘整，半年后即逐步恢复正常。

　　据链家研究院统计，在北京二手房市场，90平方米以下的二手住宅依旧是成交主力，今年7月其成交占比超过60%。但由于刚需人群逐渐形成换房需求，北京二手房交易重心也正在从90平方米以下向90平方米－120平方米区间靠拢，首改型客户逐渐上场，成为主力军。

　　地根难言宽松

　　买卖双方的心态与行为，对供求曲线及价格走势有着直接的影响。地根与银根对房价的影响没那么立竿见影，但同样至关重要。

　　从地根来看。尽管北京楼市以二手房交易为主，但新房市场对二手房市场向来具有强传导效应，地根松紧直接决定了新房供货力度，影响新房市场预期与购房需求的满足程度，继而传导进二手房市场。

　　今年以来，北京楼市住宅供地力度有明显收窄。据中原地产研究中心统计，2016年至今，北京仅出让8宗住宅用地，合计供应115万平方米，其中商品房住宅面积仅38.99万平方米。

　　根据《北京市2016年度国有建设用地供应计划》安排，计划供应总量4100公顷。其中，住宅用地1200公顷，商服用地400公顷（见图表5）。这已是北京土地供应量连续第六年下降。但北京目前仅仅成交115公顷住宅用地，若完成本年度供地目标，除非北京在未来两个半月内，连续供应1085公顷住宅用地。

　　供需是解决房价问题的根本。“北京不供地，再出各种限购、限贷政策也没用。”绿城中国一位中层管理者说，今年以来北京只要拍地，他们基本都会现身，有时只是释放一个积极拿地、渴求项目的信号，希望未来北京市场中有项目收购机会时，他们能够被作为潜在对象考虑在内。

　　本轮楼市调控，各地政策侧重于限购和限贷，在增加土地供应方面，只有北京、无锡、合肥等城市具体提及。北京提出要加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。

　　北京供地不足，新房供应减少，不仅使开发商焦虑，也推高了房价上涨预期。如今，想要解决楼市过快上涨，理应加大住宅供地力度。但政府供地心态相当微妙。

　　《财经》记者从接近北京市国土局人士处了解到，此前，为避免北京在全国楼市火热局面下再产生地王，国土局曾倾向于十个月内不供住宅用地，但又要避免未来无新房可售继续推涨房价。权衡之下，在时隔五个月没有供应北京商品房住宅用地后，10月初，北京终推5宗住宅用地，共约34.9公顷，规划建筑规模约71.13万平方米。

　　中国社科院一位不愿具名的房地产专家对《财经》记者分析，北京土地供应难以增加，主观上讲，地方政府希望通过“饥饿疗法”控制供地的结构来抬高地价，至少不让地价下降；客观上讲，有的土地仍握在开发商手里没有推出，一方面是开发商捂盘惜售，另一方面也可能是开发商在拆迁等问题上遇到麻烦。

　　中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大对《财经》记者分析称，北京的土地供应受制于北京城市发展规划，每个城市都有一个边界，超过一定的规模就会导致不经济。北京规模过大，正进行人口和功能疏散，供地计划逐年下降正体现了这一导向。

　　未来的三四个月，北京市的土地市场供应端能否开闸，而开发商是否仍然抢地热情高涨，将成为观察下一阶段房价走势的重要依据。

　　更多实证研究表明，购房信贷的强劲支持，加上去库存政策的有力刺激，才是引发房价暴涨的首要推动力量。中原地产首席分析师张大伟就是研究者之一，他给《财经》记者提供了如下数据统计（见图表9）。

　　在人民银行的统计中，没有个人按揭贷款项目，但因为居民中长期贷款中的绝大多数都用于购房，因此，业界经常将这两个数据通用。中原地产的统计显示，按揭贷款占信贷总量的比例正呈加速增长之势，今年7月甚至出现按揭贷款额超过贷款总额的情况，这意味着其他门类的贷款出现负增长。

　　这种情况已经引发金融监管当局警惕。据财新报道， 10月12日下午，央行召集五大国有商业银行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整。央行将加强住房金融宏观审慎管理，加强对金融机构住房金融业务的监督检查，加强对银行自律机制的指导，加强宏观审慎评估的约束等，以约束商业银行的信贷投放方向。

　　虽然上述消息并未得到央行证实，但今年6月，央行已在上海市试点推行房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理。核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四个方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系。

　　试点推行之后，上海房地产开发投资增速、商品房新开工面积同比增速、住房价格环比指数、个人住房贷款发放额等都出现同比回落。

　　新一轮楼市调控政策出台后，该试点是否会向北京等更多热点城市推广？一名国有大行信贷部人士告诉《财经》记者，北京方面暂未出台特殊政策，信贷情况跟之前比没有变化。

　　对于银行信贷的调控，一名供职于国有商业银行研究机构的人士接受《财经》记者采访时认为，监管当局不应该限制银行的贷款规模和贷款投向，目前银行很难找到收益和风险匹配的资产。收紧房地产信贷之后，很难有新业务填补上来，这会导致整个信贷收缩。

　　对于银行信贷之外的融资，当局也有动作。8月，住建部、国家发改委、工信部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，意味着“首付贷”业务被正式叫停。

　　“首付贷”类金融产品也被正式纳入监管。10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》（下称《方案》）要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。对于房地产等重点行业企业开办的互联网金融平台，相关行业主管部门要积极配合摸查信息。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

　　央行如果想影响房价，其政策篮子里有比窗口指导商业银行信贷方向更直接的手段，那就是调整利率和存款准备金率，前者为价格手段，直接影响融资成本；后者为数量手段，通过减少银行放款资金来缩减信贷规模。

　　但市场普遍认为，这两个武器央行不会轻易使用。国泰君安银行分析师王剑认为，总量手段的最大问题是伤及无辜。比如，提高存款准备金率，银行可供放款的金额少了，那么银行首先会收缩小微企业等领域的短期贷款，因为它们期限短，议价地位弱，容易收贷，而房地产贷款则因为质量相对较好，是银行最不愿意收缩的部分。这显然会导致政策意图南辕北辙。

　　很多人相信，在经济疲弱的大背景下，央行的货币政策显然不会贸然收缩，而是引入加强宏观审慎评估等约束手段来控制信贷总量。但它最大的问题是刚性不足，银行总有办法规避。

　　那么货币政策是否有可能进一步宽松呢？申万宏源证券首席宏观分析师李慧勇认为，由于三季度经济增长势头较好，除非资金大幅度流出或者经济大幅度回落，降准降息可能性很小。

　　房产税明年难出台

　　对于多个城市采取的限购限贷政策，中国社科院财经战略研究院财政审计室主任汪德华认为，二十几个城市有如此统一的行动，应该是中央有所部署的。虽然当前限购限贷的调控政策是必要的，但长期来看应以有差异的房地产税加以代替。

　　房地产税对于平抑房价有无效果，存在争议。支持有效果的观点认为，房地产税会增加持有房屋的成本，而且可以通过税制的设计增加高档房屋或者超过自住需求房屋的持有成本，使得持有者将一部分房屋卖出，增加市场上的房屋供给，抑制房地产投资需求。

　　支持效果有限的观点认为，在房屋巨大升值空间面前，哪怕是对房地产征收最高程度的税率，比如2%甚至3%，房屋持有者所承担的税额相对于房屋增值额而言都是不值一提的。中国财政科学研究院院长刘尚希就对记者直言，在市场存在泡沫的情况下，房地产税的作用比较弱。

　　不同的方案设计会带来不同的效果。比如对存量房屋是否应该征收房地产税，如果征收，可能会迫使一部分存量房屋被卖出，增加市场上的房屋供给；如果不对存量房屋征收，房地产税抑制房价的效果则相对有限。大部分受访专家认为，虽然上海试点时没有对存量房屋征税，但在房产税正式开征之后，理应对所有存量和增量房屋统一征税，才能更符合房地产税的本意。

　　再比如，是否应该对自住需求的房屋免征房地产税，对一定人均面积以下或一定套数以下的房屋免征，这样可以打击投资性需求，满足消费性需求，在抑制房价的同时保障居民自住需求。

　　还比如税率的水平，上海和重庆的房地产税税率大约在0.5%左右，远低于国际平均水平，大部分国家房地产税税率在1%－3%之间，这也是沪渝试点效果不够显著的原因之一。较高的税率可能对房地产价格的抑制更为明显，但也面临居民负担加重等问题。

　　具体方案的设计取决于房地产税的目标定位。除了平抑房价，房地产税还被业内认为具有增加地方财政收入、调节收入差距、完善税制等目标。汪德华直言，“不同的目标之间存在一定的冲突”。假设房地产税以增加地方财政收入为主要目标，可能就不会对自住需求的房屋免征，对所有房屋征收房地产税才能更好实现该目标，但这样又会使平抑房价和调节收入差距的效果打折扣。

　　就算可以平抑房价作为最核心的目标来设计方案，按照房地产税立法的流程，多位受访专家均认为，一年内几乎没有出台房地产税的可能，所以此时讨论以房地产税来平抑房价上涨，似乎遥不可及。华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究院原所长贾康对记者直言，目前看来，可能做不到一年内开征房地产税，现在立法过程还没有正式启动。贾康认为，通过立法之后，实际开征城市也会有先有后，优先开征的除了一线城市，也可能包括某些二线城市。

　　北京房价硬在何处

　　归根结底，决定北京楼价走势的仍是供需结构。除了调控政策带来的短期变化外，北京市的人口变化、收入变化、教育资源、医疗资源变化等因素，也都从不同侧面对购房需求发生作用。

　　1994年以来，北京市常住人口进入快速增长阶段。20年来，北京常住人口规模几乎增长了一倍，年均增长49.79万人。但从2011年开始，北京常住人口增幅已经连续五年下降。2015年末，北京常住人口为2170.5万人，比上年增长18.9万（见图表10）。

　　这一人口变动趋势对北京房价增幅肯定会带来负面影响，但影响有多大，很难评估。因为北京楼市的投资需求旺盛，投资者来自全国各地，甚至国外。常住人口增幅的变动，对北京投资需求的影响非常有限。

　　房价收入比（房屋总价与居民家庭年收入之比）被很多研究人员用来衡量一个城市的住房购买力水平。上海易居房地产研究院报告显示，北京市房价收入比从2011年11.6攀升至2015年的14.5。这至少说明，本地居民的购买力已经难以匹配高涨的北京房价。

　　但房价收入比这一指标近年来也遭到越来越多的诟病，除了无法衡量投资需求之外，其计算方法也没有严格界定，比如上文引用的房价收入比数据就只测算一手房，不包括二手房，另外纳入统计的中国居民收入不包含隐性收入，因此据此计算的房价收入比数据也不准确。

　　在北京，教育资源分配不均，为争取优质教育资源，许多人选择购买学区房，他们也是顽固的购房需求军团。尽管从2012年开始，北京市取消入学考试、中考择校、户口挂靠等，逐渐取消小升初推优，以此控制择校现象。但目前通过购买学区房择校仍大行其道，也造就了相当规模的学区房投资需求。至少三五年内，看不到该需求减弱的迹象。

　　保障房建设曾被视为平抑房价的重要政策手段。但数年下来，各地的保障房建设多呈雷声大、雨点小态势。

　　北京的保障房建设在2003年达到高潮，当年的新开工经济适用房项目24个，面积约为300万平方米，竣工面积200万平方米。随着土地减少，保障房供应也日益减少，经济适用房则在2008年底停止建设。

　　如今北京保障性住房主要分为四类：公共租赁住房、廉租住房、限价商品住房、经济适用房。不过，这些住房保障的是本地居民，北京市户口是申请保障房的前提，申请条件也非常严格（见图表11），只能惠及很少部分人，这使得保障房失去对商品房价格的影响力。

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