国内酒店式公寓市场动态及投资潜力分析

　　一、国内酒店式公寓市场动态

　　2016年第二季度，国内6大热点城市的酒店式公寓成交规模创历史新高。从价格方面来看，广州公寓环比涨幅最大，其中天河区涨幅近两成。

　　2016年6月份，包括北京、天津、杭州、苏州、广州、深圳在内的6个城市酒店式公寓成交面积为115万平方米，环比增长47%，同比增长100%。环比出现明显攀升，且创下历史新高。分城市看，北京、天津、杭州、苏州、广州、深圳这6个城市成交面积环比增幅分别为184%、14%、-27%、-12%、-1%和-2%，而同比增幅分别为550%、95%、179%、-3%、-27%和-60%。从此类增幅来看，北京市场交易最热，天津市场受北京市场的影响，也出现了较明显的环比和同比增长态势。其他4个城市的环比都出现了下跌，但需要注意的是，杭州市场的同比增幅较大。

　　2016年6月份，北京、天津、杭州、苏州、广州、深圳6个城市中，交易面积最大的6个区分别为北京大兴、天津河西、杭州余杭、苏州园区、广州天河和深圳南山。这6个区代表了相对活跃的市场交易。对其分析，基本上能够概括出当地酒店式公寓的交易特征。

　　二、酒店式公寓投资潜力分析

　　（一）酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：

　　1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务。

　　2、租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。

　　3、性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。

　　4、产权问题。拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。

　　（二）随着中国越来越开放发展，将会有更多的国际跨国公司企业来到中国设立公司，海外公司高层管理人员，以及驻中国的海外社团，其他公司工作人员等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。他们希翼在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。

　　（三）酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起大落的风险。而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，服务这一软件就显得犹为重要了。在高档租务市场中，客户的去留多数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。因此，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。