市场变数打破房企预期 新政下的地王谁会是被套者

　　10月中旬，信达地产稀释地王杭州滨江奥体地块股权至50%，融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%，123.18亿元的地王土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担，公布合作时间，距离信达抢购地王时间约135天，距离楼市新政出台时间约15天。

　　知情人士分析，“杭州滨江奥体地块稀释股权和信达上海新江湾地王、广州的广日电梯地王路径一样，都是信达的常规化解自身有钱、开发能力弱的套路，信达平均融资利率不到2%，对房地产公司来说，吸引力巨大。”

　　经济观察报记者通过多渠道调查获悉：楼市新政出台后，包括恒大、融创等在内的19家房企正研究地王的风险控制。同时各大银行投资负责人正主动寻找优质地王项目，希望提供贷款，其背后支撑是，一般的地王项目资金回报率超过8%。

　　地王解套术

　　信达的合作开发地王，并不是个案。

　　10月18日，绿城集团公告称，绿城将与厦门建发集团按7：3的比例联合开发杭州潮鸣地王，绿城引入建发联合开发的项目，是杭州今年的单价地王，楼面地价是4.5万元/平方米，刷新了杭州年内楼板价的最高历史纪录。

　　杭州房管局公开数据显示：10月1日至10月24日，杭州主城区新建商品住房成交量和成交面积分别为2261套和30.2万平方米，日均成交套数和面积与9月相比，已下降了47.5%和42.7%。

　　绿城一位内部人士透露，“此次建发是以财务注资为主，绿城则负责项目操盘、管控，此次更多是绿城和建发合作的试金石，两者未来有望在华南地区再度合作，两者合作地王肯定比单独开发地王风险小。”

　　根据中原地产、克尔瑞数据，截至新政出台前，今年全国共成交247宗高价土地，融创、恒大、中国金茂、中国电建(6.840, -0.21, -2.98%)、葛洲坝(8.450, -0.12, -1.40%)、华侨城等是这轮地王热潮中较为积极的参与者，信达、融信是这轮地王热潮中的新进闯入者，其中溢价率超过100%的地块达到了122宗，这122宗地王合计金额超过2500亿元。

　　一位恒大集团内部人士称，“信达融资成本低，发愁开发。但对房企来说，担心的地王，主要是钱和市场，一般房企的资金能熬个1年半载，但再延续会艰难。楼市新政持续1年对我们影响不大，具体到此时应对地王风险机制就是紧盯地王城市市场、分析地王城市已有项目的来访、认购等，根据这些数据来筹划和打磨地王产品的定位和客群。”

　　这位恒大内部高管还介绍，恒大地产在前三季度销售为2805.8亿元，其他很多房企的销售额在今年都获得了丰收，有充沛现金流，短期内能够应付地王压力。“调控政策周期持续6月左右，基本上没有影响，但如果调控政策周期持续30个月以上，在市场环境不好的情况下，可能需要外部融资。”

　　谁会是被套者？

　　尽管有引入合作者和资金方的路径解套，但调控之下的市场变数总归打破了很多房企的预期。一些地王很可能要付出颇高的财务成本。

　　不过，除企业外，调控下的一系列连锁反应还会有其他的受影响者。“调控后，在地王这个问题上心痛的不只是买家，还有卖家——地方政府。”前述知情人士说。

　　这位知情人士的言论并不是没有数据依据。据中指院统计，2012年、2013年政府持续调控楼市，2014年面临楼市成交量低迷的情况，基本上没有品牌开发商倒闭，反而是2014年前三季度，政府出让金累计为1.7万亿，同比下降22%，全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近5成，其中，住宅用地2653亿元，同比下降超5成。无奈之下，政府会出台各种救市政策和土地“饥渴营销”、“肥瘦搭配”等各种卖地营销策略。

　　这位知情人士透露，“某一线城市12月份会疯狂推出一批土地，这个一线城市基本上已有半年时间没有推出一块土地，放在年底卖地是想把GDP的数量冲上去的，国庆期间这个城市已执行楼市新政，现在政府部门怎么办呢？计划12月份推出的几块土地的规划、容积率、土地性质等要变化，这些地块很多开发商都盯了1年时间，很多内部规划方案都已做好。”其他城市，面临着和该一线城市类似的情况。