2017年中国物业管理市场规模预测及行业发展趋势

　　截止到2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平米（物业管理面积根据物业管理协会数据以及历年竣工面积计算），而根据2000年以来的已竣工项目面积分布来计算，住宅面积占比达到77%，办公项目占比为2.64%，商业项目占比为10.39%，其他项目占比为9.27%。15年全国物业管理费用总规模约为6500亿。11至15年全国商品房累计销售面积为60亿平米，预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米左右，若按照15年的物业结构和费用测算，则总市场规模将会达到7800亿。

2009-2015年全国物业管理面积及百强企业市场占有率

2010-2015年全国商品房年度销售面积（亿平米）及增速

2014-2015年百强企业物业服务费标准

　　我国物业管理行业虽然已经进过超过30年的发展，但仍处于初级发展阶段，政策法规建设还需要进一步完善。主要特征包括行业效率地、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低。这些行业所暴露出来的问题都需要新的商业模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决。

我国物业管理行业发展中的问题

　　尽管行业而整体集中度依旧偏低，但百强房企成长以及市场占有率的增长速度高于行业平均水平。15年 百强企业管理面积总值达到49.59亿平米，占全国物业管理面积的28.42%，较14年提升8.92个百分点，行业集中度提升趋势显著。15年百强企业管理面积均值为2361.5万方，同比增长46.76%，连续三年复合增长率达到34%。Top10企业管理面积均值达到1.33亿平方米，同比上涨74.5%，领先优势进一步增大。城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为22.82%，二线城市管理项目占比最高达到42.54%，三线城市占比达到34.17%，与14年相比由于纳入统计口径的公司数量增加，三线城市占比有所提升。

2008-2015年百强企业平均管理面积及平均项目数

百强物业管理企业项目城市分布

　　从物业管理项目类型上来看，依旧以住宅项目为主，15年百强企业住宅项目物业管理面积35.45亿平米，同比增长60.12%，占比达到71.49%。其他类型还包括办公、工业、商业等类型。各类型物业的管理规模比例和累计竣工项目的比例相近。百强企业按照管理面积划分，超过5000万方的企业只有17家，比14年能增加6家，2000万平米管理面积以上的各阶段公司数量都有不同水平的提升。整体来看，管理面积在1000万平方米以上的百强企业大幅增加了34家，呈现明显的规模化发展趋势。

百强物业管理项目结构分布

百强物业公司管理面积分级情况

TOP10物业管理企业市场占有率

TOP10与百强企业复合增速

　　通过近些年的发展，物业管理行业的格局基本上已经形成，TOP10企业无论从通过成熟的管理模式以及品牌号召力取得了高于行业平均水平的增长。但目前行业集中度依旧偏低，截止到2015年TOP10企业市场占有率仅为7.64%，与14年相比增长1.5个百分点。在管面积能够直接反应企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新，行业优胜劣汰加剧，12-15年TOP10企业市场占有率年复合增速达到38.5%，超过百强企业同期年复合增长率10.44个百分点。

　　相比百强企业，优势企业在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列。物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资源和广泛的区域分布。物业管理行业最初是地产开发的伴生业务，因此当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比达到80%，其余20%为独立的物业管理企业。依靠开发企业的管理物业管理公司不仅可以在短时间通过本集团内部的项目委托管理业务迅速提升托管面积，也可以通过母公司的品牌和宣传迅速获得市场认可，共享品牌价值带来的外延式拓展机会，提高客户黏性。同时关联物业管理企业也可以为开发企业的房地产销售提供有力的支撑，获得母公司的补贴收入。

　　而独立物业企业所管理项目通过并购或托管其他开发商的项目，通过专业化的管理策略和开发商签订合作协议。一方面为开发商减少销售后的物业管理压力，另一方面可以通过整体委托的方式获得受托规模的快速增长。与关联开发企业项目，独立公司通过第三方的身份，对于销售企业而言不会产生品牌侵蚀，和中小房地产开发企业比较容易产生合作关系，有利于规模的快速扩张。在已经上市或排名靠前的企业中，彩生活和中奥以外部项目为主，而万科、中海等以自有项目为主。

物业管理公司项目来源比例

主流物业管理公司项目来源情况

　　我国物业管理行业经过近30年的发展，在近10年随着房地产行业的发展以及存量物业水平的增加取得了快速发展。就单纯物业管理收入业务而言已经逐步形成了一个近万亿的市场。行业目前尽管依旧处于初级阶段，但龙头企业梯队已经初步形成，借助资本以及模式创新的力量，集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水平长期提升的广阔空间。

　　2015年物业管理行业在并购扩张和业务拓展的大背景下，百强物业管理企业全年实现营业收入总额1135.6亿元，同比增幅达到27.24%，收入增速进一步提升。从收入结构来看，物业管理服务占比达到83.27%，百强企业物业服务总收入945.67亿元，同比增长33.23%，在企业大举兼并收购和积极外拓项目的驱动下，物业服务收入增长明显。在做好“守正”经营的同时，百强企业大力创新、拓展多种经营服务，多种经营收入总额为189.9亿元，增速为3.94%，占营业收入比例为16.73%。百强企业开展的多种经营业务主要包括社区服务、顾问咨询以及根据自身特色开发的其他业务。其中社区服务收入总值为70.83亿元，占多种经营比重37.29%。；其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分百强企业开展多元业务的重要方向，两者在多种经营收入中占比分别为6.68%和5.42%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，百强企业开展的顾问咨询业务全年收入727.10万元，占为8.04%。

　　物业类型分类方面，15年百强企业住宅物业管理收入506.5亿元，占物业服务费总收入的53.6%，与14年同期相比增长68.1%，是物业企业收入的基础。办公、商业、工业园区管理收入占比分别为22.34%、6.80%和4.75%，其中工业园区管理收入增长显著，而办公和商业物业收入增速都要低于住宅增长水平。

2011-2015年中国百强企业物业管理收入（亿元）及增速

2011-2015年物业服务收入和多种经营收入增速

百强物业企业收入结构分拆

百强企业各类型业态收入占比

百强企业收入分级情况

　　从企业盈利能力来看，收入超过10亿的企业24家，同比增加8家，强者恒强趋势显著。收入3亿以上的企业数量大幅增加，而数量在3亿以下的百强企业数量有所减少，说明规模物业管理企业整体收入中位数在15年有所提升。

　　住宅物业管理公司的收入方式分为包干制和酬金制两种，其中包干制是指物业管理企业收取固定物业服务费用，在支付物业服务成本之后盈余或者亏损均由物业管理企业所有或者承担；酬金制是指物业管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用，其余物业服务成本和费用由业主承担。两种收入方式的利润核定方式不同，包干制是宽口径收取所有的物业费，再由物业公司承担管理支出成本因此毛利率水平较低；而酬金制的收入不考虑成本和费用支出，收入金额即为营业利润，毛利率为100%。

企业物业管理毛利率及合约形势占比

中海物业包干及酬金制业务毛利率

由于不同公司的物业合同以及收入方式不同，因此会造成毛利率的巨大差距，酬金制的比例越高，理论上在财务报表上反映出的毛利率水平越高。根据中海物业招股说明书中的数据测算，14年包干制物业合同每平米贡献收入能力在48元左右，每平米毛利6.10元，毛利率为13.6%；而酬金制的毛利率为100%，每平米的毛利贡献为4.23元。

　　对于物业管理企业而言，服务质量是公司的核心竞争力，有助于提升单位面积的收入及利润贡献能力，同时也是外延式发展的重要条件。龙头企业通过精细化的流程管理、标准化的服务定位以及多元化的服务，赢得客户认可的同时，提升的业务黏性和业绩的稳定性。

　　2015年百强企业的管理项目平均物业费为4.23元/平米，与2014年基本持平，各业态除商业物业之外，与14年相比均有不同水平的提升（见图5）。从城市分布情况来看，一线城市平均物业费为6.51元/平米，二线和三线城市分别为3.89元/平米和3.5元/平米。

2015年百强企业不同城市平均物业服务费标准

16年6月重点城市物业管理均价及同比

各级别物业平均费用及相对于15年末增幅

　　从城市的情况来看，16年上半年全国二十大城市物业服务价格指数同比上涨0.87%，环比上涨0.52%，平均物业服务费为2.08元/平米/月。由此可见百强企业平均服务价格高于重点城市平均水平。城市间的变化情况来看，16年上半年重点城市同比及环比物业服务价格均出现了不同程度的上涨，其中常州市涨幅最高，同比上涨4.13%，而单城市平均物业管理费用最高的城市为深圳，为3.1元/平米。
不同档次的物业服务来看，中低端服务价格有所下降，二十大城市三星、四星级物业服务均价较15年底分别下降了0.13%和0.32%，而高端五星级物业则上涨了1.37%。随着消费观念的升级和对于服务水平及要求的提升，业主对于高品质服务的价格接受程度提升，而中低端服务的议价能力则在下降。

2014-2015年百强企业物业服务费收缴情况

百强企业11-15年平均续约率

　　客户黏性方面，15年百强物业服务费平均收缴率为94.09%，比14年上涨1.07个百分点，其中住宅物业的收缴率最低仅为91.3%，与14年相比上升1.91个百分点，其他物业形式中商业物业是收缴率唯一降低的类型。续约率方面，15年百强企业管理项目平均续约率为98.8%，11年以来平均续约率都保持在98%以上。优秀物业公司良好的行业口碑是客户维持较高黏性的重要保证。

　　利润贡献能力水平上来看，两种协议制度差距并不大，且各有利弊。包干制相对于酬金制而言，物业管理企业可以通过加强成本控制等方式提升毛利率，进而提升管理面积转换业绩的效率，但对于成本端的敏感性较高，用工成本的上升将会降低利润率。而酬金制名义毛利率高，业绩贡献效率相对稳定，随着在管面积的增加收入水平将会稳定提升，但是留给企业自身的业绩提升空间较小。

　　行业盈利能力方面，15年百强企业净利润总值82.26亿元，盈利规模持续扩大；均值为3916.93万元，同比增长48.99%，12年至15年复合增长率达到37.61%。百强企业15年平均净利润率为7.43%，同比增长1.24个百分点。企业单位管理面积净利润贡献效率方面来看，15年百强企业平均在管面积净利润贡献规模为1.66元/平米，与14年相比提升0.03元，增速为1.5%。

百强企业净利润均值变化

百强企业单位在管面积净利润贡献

15年百强企业营业收入结构和净利润结构对比

TOP10企业营业收入构成情况对比

　　从盈利结构来看，物业管理收入规模高， 但新兴业务的利润贡献率高。百强企业2015年物业服务净利润均值为2699.67万元，占企业平均净利润的68.92%，多种经营净利润均值达1217.26万元，占比31.08%。TOP10企业多种经营收入占比达到28%,明显高于百强企业的平均水平。

　　对比来看，多种经营在为百强企业创造利润方面发挥了关键作用。在这种业务特征街结构下，龙头物业管理企业在业务拓展的策略上一方面坚持扩大管理规模，通过提升服务水平和管控制量提升基础业务的业绩贡献能力；另一方面，在多种经营服务领域，积极融合渗透新技术，开展附加值高的多元业务，培育新的业绩增长点。

　　根据房地产企业开发流程物业管理业务从前期项目立项规划设计的时候便会介入前期管理，在户主接管验收后，便可以进入前期管理阶段，而在入住后业务大会和物业管理公司之前签署正式的协议，开始正常物业管理工作。因此对于物业管理公司，未来几年的增量业务可以通过当前签署的合作意向协议来确认。

物业管理过程的阶段

　　百强企业15年的合同储备项目总数为14736个，均值为70.3个，同比增长15.82%；合同储备项目总建筑面积均值为172.81万平米，同比增长13.62。百强企业合同储备规模连续四年增长，未来的项目发展和拓展有相当好的保障。

合同储备项目均值及增速

合同储备项目面积及增速

　　百强企业2015年经营成本总值为人民币908.04亿元，均值43239.94万元，同比2014年增长16.56%。2015年百强企业营业成本率均值为79.96%，同比2014年降低了7.32个百分点。营业成本率的下降得益于更为快速的营业收入的增长。

　　从成本控制来看，2015年Top10企业的营业成本率为75.13%，比2014年下降7.06个百分点，相比同期百强企业低4.83个百分点。智能化管理的引入和高新技术的应用是降低营业成本率的关键。通过新技术对传统物业服务在软硬方面进行自动化、信息化、智能化升级，大幅降低企业管理、运作、耗能方面的成本，实现基础物业管理成本的有效降低；通过引入高新技术，使得复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量和劳动强度，降低了企业的人工成本。Top10企业得益于在这两方面更有效的投入，使得营业成本率保持在较低水平。

2015年百强企业内部分层级营业成本率情况

Top10企业与百强企业营业成本率对比

　　从成本结构来看，人力成本依然占成本一半以上，构成百强企业营业成本的主要部分。2015年百强企业人员费用占比56.79%，较2014年小幅增加0.32%。高新技术的使用对人才的要求更高，智能化的的管理提高了个人的服务效率，人均产值得到提高。因此，人员费用也随之有小幅提升。

2014-2015年百强企业成本构成情况对比

　　虽然通过智能化和高效管理系统提升了部分物业管理企业的管控效率以及人均产出能力，但物业管理业务依旧属于劳动密集型行业。保安、清洁、园艺、景观美化等服务，需要大量的劳动工人以及专业管理人员。而近年由于通胀而上升的劳动成本、公共服务成本以及物料成本，令物业管理行业承担了较大的成本上升的压力。

主要城市平均最低工资

2014-2015年百强人均管理面积和人均产值

　　从员工结构和工资水平来看，15年百强企业总人数与14年相比上升6.9%，员工工资总额为467亿元。平均工资同比上涨8.72%。企业在15年均不同程度的优化了人员结构，借助互联网技术的发展和资本市场对于物业行业的支持抓住机遇积极扩张。

2015年百强企业从业人员年人均工资情况

2015年百强企业员工工资支出分布情况

　　物业管理企业可以通过将基础物业外包来降低业务运营成本，同时提升专业服务水平。15年有169家百强企业将部分基础业务外包由专业企业来进管理，与14年相比上升6.29%。百强企业15年外包员工人数为38万，比14年增长10万人，增长幅度达到36%。
外包岗位和业务比例的提升，可以降低物业管理公司的刚性成本支出，把人员较多且技术含量较低的业务剥离，由专业的外包公司承担相关的工作，集中精力提升核心业务的水平。物业管理公司则可以作为中间商在外包公司和客户之间，对于服务提供评价和评分，有益于形成对于服务良性反馈和评价，对于客户和物业公司而言都有益处。

百强企业基础业务外包人员情况（万人）

2015年百强企业各类务外包项目数量占比情况

2014-15年百强企业员工总数和外包岗位总数

　　物业管理行业伴随着房地产开发业务而出现，发展的根本驱动来自于中国的城镇化水平及人均可支配收入的增长。城镇化增加导致城市的数量以及规模增加，对于住宅、商业以及其他地产项目增加，而对于对应物业管理服务的需求也越来越多。根绝国家新型城镇化规划（2014-2020），预期常住人口城镇化率将于2020年达到60%，而小康水平的城市人均居住建筑面积则可达到35平米，按照15年的人口数据推算存量住宅的总建筑面在2020年的时候可以达到288亿平米。城市人口数量的增加是居住、商业消费、办公需求基本原因。截止到15年末，我国在建项目的总面积为73.5亿平米，其中住宅项目51.1亿平米，按照当前价格计算物业管理行业总规模价格会超过万亿。

　　此外，由于人口结构的变化，改善性需求将逐步成为住宅市场的主导需求。随着人口结构中34-49岁人群比例的提升，购房人群对于住房面积、物业环境、小区绿化等改善性因素的需求将会提升，叠加二胎因素的影响，改善性项目的销售以及供应比例在未来都将提升。与刚需项目注重基础的功能不同，改善性项目在服务和社区居住体验上有较高的需求，物业管理的升级是居住升级里非常重要的组成部分。

　　因此，改善性项目对于高水平物业服务的需求，将会更加强烈。于此同时，高水准的物业管理也是社区以及房产价值提升的重要条件，随着地价以及房价水平的提升，购房者对于物业管理能力的考量，对于购房决策也有极大的影响。因此未来物业管理市场将在规模（新增项目）和价格（物业费用水平）两方面获得提升。

中国总人口、城市人口以及城镇化率

城镇人均住房面积（平方米/平）

购房适龄人口及需求结构变化

　　从社区物业行业现有的主体关系来分析，在物业管理市场中，基本矛盾有两个：一个是服务主体的专业性较差，和被服务主体的体验意识觉醒之间的矛盾，二是业务、开发商、物业服务企业和政府的信息不对称的矛盾。这两个矛盾是物业管理行业变革的内在动力。随着行业标准化集约度的提升，物业管理规范以及服务价格标准的共识将会逐步达成。而社区物业逐步完善的外部驱动因素两个，一是“互联网+”的宏观大势，互联网势力加速向社区物业领域渗透；二是当房地产由增量市场转变为存量市场，社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。

　　目前物业管理行业在地产行业发展的带动下，正在经历属于行业自身的重大变革，行业在传统经营模式的保障下，一方面传统的住宅物业销售模式的升级以及房地产行业稳定的增量开发，为物业管理行业带来较高的基础增速；另一方面，物管企业自身寻求多业务拓展和平台资源的嫁接，增加盈利模式和业绩附着点，增加企业盈利能力和拓展实力。

传统物业管理行业各主体之间的关系

中国物业管理行业发展逻辑概述

　　主流物业管理公司在行业发展的大趋势下更具优势，12年至15年百强企业管理面积年均复合增长率达到33.9%。随着互联网、移动互联网、大数据等高新技术与行业的深度融合，物业服务企业逐步打破地域界限走向全国化，部分具备相当规模和品牌影响力、有较强资源整合能力且在移动互联网应用方面较为成熟的优秀物业服务企业，受到资本市场的密切关注。通过兼并收购不断扩大市场份额，促进行业集中度迅速提升，淘汰落后企业，实现了行业跨越式发展。

　　百强企业15年收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业的全年管理面积的22.1%。借助资本市场的力量，企业可以通过收购不断拓展企业管理规模，有利于快速提升市场占有率，提升竞争力。

　　社区O2O是指在移动互联网、物联网、大数据处理以及云计算等核心技术的促进下，通过线上到线下的资源整合，完成产品或服务的最终交割，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家及服务者之间的连接平台。就行业规模而言很难有明确的界定，凡是嫁接在社区服务平台或发生在社区范围内的产品和服务的购买行为都可以归纳为社区O2O的范畴。

　　将包括餐饮外卖、商超宅配、家政服务、上门送洗、上门美护在内的服务项目定义为狭义社区O2O，市场规模发展到15年达到63.1亿；而广义上来看，所有生活相关的本地生活类O2O市场总规模在15年已经达到8797亿，预计到18年可以接近1.6万亿，年复合增长率超过20%。

2012-2017年狭义社区O2O市场规模（亿元）及增速

2011-2018年本地生活O2O市场规模（亿元）及增速

　　社区O2O市场现在仍处于发展初期，行业格局尚不成熟，市场空间也没有完全打开。未来行业发展将会体现出以下几点趋势：1. 社区O2O服务边界进一步延伸；2. 社区“布点”将成必争之地，物业管理公司“左右逢源"；3. 社区O2O将向二三线城市渗透，品牌企业市场扩张边际速度提升；4. 横向和纵向资源的整合效率将会优于单一模式发展。

　　社区O2O或者说延伸到社区服务是物业管理企业的巨大机遇，在保证边际扩张成本可控的情况下，成功的搭建业主互动平台可以增加更多的服务和商品交易机会。相对于其他O2O平台，物业社区O2O业务的开展，风险更小，而且在消费升级和社区消费逐渐成为主要消费场景的大趋势下，可整合的资源和机遇还将大大增加。以平台的方式不断做业绩和收入的加法，使物业管理这个传统的行业展现出极强的吸引力。

　　随着我国人均可支配收入的稳定增长，追求更加便利、更高品质的生活方式将成为人民群众的核心诉求之一。恩格尔系数的逐步下降，也表明除了基本的温饱需求外，个性化的消费和产品需求的数量和规模也将不断提升。消费需求的提升将会带来消费端口价值的快速上涨。

2005-2015年城镇居民家庭人均可支配收入变化

中国城乡及农村家庭恩格尔系数变化

　　在2020年全面建立小康社会，国内生产总值和城乡居民人均收入将比2010年翻一番。过去10年我国私人消费对于GDP增长的贡献率不断提升，由32%增长至41%，而未来五年这一指标有望达到48%，中国从内部经济结构将会逐步从投资主导向消费主导转变。

全球主要国家2015-2020年消费市场规模（万亿美金）变化

　　尽管中国GDP增速有所放缓，但未来消费市场仍有惊人的增长空间，即使中国的实际GDP增速进一步放缓至5.5%，到2020年消费市场规模仍将扩大50%，约2.3万亿美元，总市场规模将会达到6.5万亿。由于经济增长的放缓，主要推动消费市场规模增加的原因将有所变化，消费结构的调整以及消费观念的变化将成为构筑市场增量的主导。上层中产及富裕阶层消费者、新世代消费者及网络消费是在整体市场格局结构里面增长幅度较快的部分。

城镇家庭收入结构（百万户）

各类城镇家庭月消费能力分级（千元）

　　富裕阶层家庭单位消费意愿较强，与过去经济增长带来的消费能力普涨不同，高级阶层的出现将会带来单位收入增长后的消费比例提升。80、90、00等年轻一代消费者在人口结构中的占比将从当前的40%，发展到2020年将会提升至46%，由于生长环境的变化使得年青一代的消费意愿更强，而储蓄率将会下降，由此带来消费市场的增长；网络购物对于消费市场的影响主要体现在增加消费意愿，同时拉平了城市之间的市场差异，提升了各基层的交易成功率。

中国网购成交总额（万亿）

网络消费及移动端消费变化趋势

　　在这里同样需要关注的是，随着网络移动端消费和年轻阶层消费占比的提升，利于物业管理公司通过社区O2O平台进行商品以及服务项目的推广，对于线上消费行为内容接纳度以及大额交易的信任度将会增加。在消费行为和习惯变化的同时，社区O2O企业也要抓住机遇，进行经营范围的拓展，增加盈利模式，培育核心客户区拓展低频次、高单价的服务，获得更高的利润空间。