2016年中国房地产行业市场发展现状、投资核心、成交金额比重及就业人员工资情况分析

　　2008 年下半年开始，随着全球金融危机的爆发及国际国内宏观经济形势的急剧变化，房地产市场景气程度下降，房地产行业有关调控政策趋于宽松，刺激内需促进房地产市场发展成为宏观政策的主基调。受逐渐转暖的宏观经济环境及政策扶持影响，房地产市场自 2009 年起走出了之前成交量低迷、市场观望气氛浓厚的局面，出现快速回暖，土地价格及商品房成交价格快速升温的现象。

　　2009 年末至 2011 年初，国务院又出台了相关调控政策，遏制房价过快上涨的势头，维护房地产市场的健康发展。2012 年，全国房地产市场呈现出低开高走的格局，国家对房地产行业的调控政策体现了“严控和发展并举”、有的放矢的目标和思路。2013 年全国房地产市场开发进入快速扩张高速发展阶段，房地产投资开发及销售均取得了量价齐升的辉煌业绩。然而 2014 年受宏观经济不景气和房地产市场自身调整的双重影响令房地产市场进入调控政策的“拐点”，市场不断降温。

　　经过中央政府和地方政府长达一年双管齐下的救市政策刺激，2015 年我国房地产市场呈逐步回暖态势，特别是二季度以来成交增长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。与此同时，各地因城施策出台一系列宽松政策，以公积金政策调整为主，包括财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮，刺激需求特别是改善性需求释放。由于供求关系的改变，城市间的房价分化也日益加剧，一线城市的房价涨幅较为明显，甚至出现了“日光盘”，但多数三、四线城市的房价仍在持续下调。

　　新常态下，中国经济发展将加速从要素驱动、投资驱动向创新驱动转变，房地产与稳增长、调结构、转方式、惠民生、防风险都有关系，例如保障房问题涉及稳增长和惠民生；旅游地产、养老地产等新业态涉及调结构；房地产库存消化涉及防风险；通过信息化、智能化来推进建筑行业的现代化涉及转方式。

　　（1）政策持续扶持，大中城市房地产行业热度延续

　　近些年，中国房地产市场以 2014 年放松房贷条件与鼓励银行增加信贷投放的政策为契机，依靠一线城市房地产行业的蓬勃发展，实现了 2015 年全年波澜壮阔的行情。分城市来看，虽然大中城市房价的基数较高，各线城市在 2015 年下半年的增长速度有所放缓，但主流城市的房屋单价依然徘徊在历史高位，央行的宽松流动性政策也为行情的持续打下了坚实的基础。2015 年全年，全国 40 大中城市商品房销售金额为 4.9 万亿元，同比增长 20.0%，全国商品房销售面积达5.0 亿平方米，同比增长 9.1%，有望创下历史新高。2016 年 1-6 月，全国 40 大中城市商品房销售金额为 2.9 万亿元，同比增长 49.0%，全国 40 大中城市商品房销售面积达 2.7 亿平方米，同比增长 32.1%。由于房地产行业具有较强的金融属性，此次行情的背后实质上反映的是流动性释放的结果，未来伴随着宏观政策和市场流动性的不确定性，房地产行业的持续增长也存在着一定的不可预见性。

全国 40 大中城市商品房销售金额（亿元）

全国 40 大中城市商品房销售面积（万平方米）

　　（2）产品细分程度逐渐增强，改善型房源成为热点

　　随着部分大中城市的限购解禁以及二套房贷的松动，改善性需求崛起，逐步取代了过去以刚需户型为主的商品房市场。同时，受到二胎政策落地的影响，对于大户型的需求逐步增加，以首次改善为主要购房目的的需求渐成主流。中低端的刚需型住房受到一定的冲击。

　　另一方面，从全国来看，高端房地产产品成交依然低迷，占房屋总成交结构的比重持续下降。但在一些主流一线城市，高端产品的销售份额持续提升，根据国家统计局数据，2016 年 6 月份北京地区高档住宅季度成交均价达到 9.1 万元/平方米，同比增长 9.3%，创历史新高。这表明在整体经济下行压力较大和资产荒的大背景下，一线城市消费者对于高端改善的需求有所提高，体现了一线城市高档产品保值增值的特征。

北京高档住宅季度成交均价（人民币元/平方米）

　　同时，随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产品要求不断提高，需求不断多元化，房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产的开发类型以及相配套的物业管理设施都根据地区的差异化和消费人群的多样化而改变。产品差异化的竞争也使得开发企业更加注重为客户群体分类设计，提供更为多样的产品类型。

　　（3）区域分化明显，房地产投资向核心一二线城市集中

　　人们在追求更好的工作、更高的收入以及更好的生活过程中，会产生人口迁徙的聚集效应，直接导致了房地产市场结构的分化，使土地投资逐渐向东部的一二线城市聚集。随着城市化历程的不断深入，一二线城市核心区土地呈现供不应求的局面，随着银行流动性持续宽松，资金链得到改善，开发商对一二线城市的整体投资意愿不断增强。

　　虽然全国房地产的投资面积与金额未达到历史同期高点，但一二线城市的房地产投资趋势持续被强化，土地成交金额占比逐年扩大。这说明房地产开发商对于不同市场有着截然不同的偏好。随着房地产行业不断向一二线城市集中，这一趋势进一步强化了开发商对主流城市土地空前的追捧，而三四线城市则可能面临有价无市的局面。

全国 100 个大中城市土地成交金额比重

　　（4）国内市场面临转型压力，房地产开发企业加速海外布局

　　自 2010 年末以来，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供求矛盾得到一定的平衡，房地产开发投资增速开始出现放缓。近些年，伴随着国内房地产市场出现一定的分化，部分城市购房需求逐渐减少，一些有条件的房地产开发企业开始逐步转移到海外市场。

　　中国房地产开发企业积极进军海外房地产市场的原因主要有三方面：首先，海外一些房地产市场处于稳步复苏初期，某些特定市场投资回报率维持较高水平，加之海外融资成本相对较低以及人民币贬值预期增加，中国房地产开发企业对海外房地产市场的投资回报预期增加；其次，受人口红利走低和城镇化率提高以及宏观政策的影响，国内房地产难以维持以往的高增率和高回报率，有条件的房地产企业普遍看好海外市场；后，政府积极鼓励有条件的企业“走出去”，相关政策利好也助推了中国企业投资海外房地产市场。

　　未来，有实力的房地产开发企业将借助在国内市场的品牌影响力，利用国内中高收入家庭开始海外置业的契机，进一步加快海外市场的扩张力度，在海外具有发展潜力的市场进行产业布局，同时，通过收购海外成熟商业项目，或者与国际商业物业集团合作，迈出国际化的第一步，打响了国际知名度，进一步将海外市场打造为中国房地产企业的新的规模和利润的增长点。

　　（5）房地产投融资模式持续进化，商业模式不断创新

　　近些年，面对日益复杂的市场环境，房地产企业融资模式的创新不再是锦上添花的模式，而是应对中国经济发展新常态下的必备要素之一。房地产开发企业身处资金密集型行业，开辟更多的低成本融资渠道，不断利用资本市场实现自身业务的发展。

　　目前，房地产企业正利用资本市场，逐步从间接融资向直接融资转变，从通过开发、建设、销售获取利润的传统行业营运模式向轻资产、重营运的创新营运模式转变。现阶段，以万科、万达为代表的房地产企业，通过“小股操盘”、合作开发等创新的业务模式，利用自身品牌影响力以及建设管理的能力，代替了以往凭借大量资金投入获取收益的开发模式。同时，借助移动互联网概念，部分房地产企业对自身业务进行转型，开始从单纯的房地产开发商转变为综合社区服务提供商，为住户提供综合的社区服务，从而提高产品的附加值。伴随着政策的逐步松绑，房地产企业也在探索设立房地产投资基金，在资本市场上募资，利用自身在房地产行业的优势，对市场上的优质项目进行投资以获取投资收益。

　　未来，相较于传统大型地产企业，可快速增长的轻资产营运公司更被资本所看好。新型轻资产领域将成为资本追逐的热点，如青年公寓、养老社区、蓝领公寓、创新办公等，未来的 3 年-5 年将迎来快速发展的机遇期。

　　作为国民经济的支柱产业，房地产行业属于资金密集型行业，且周期性强，因此高度依赖宏观经济的走势。近 20 年以来，我国国内生产总值年均复合增长率超过 9%，房地产行业随着国内 GDP 的快速增长，也迎来了自身的高度发展时期，逐渐在我国经济发展中占据重要位置。虽然近几年我国国内生产总值增长率有所放缓，房地产强周期性导致其短期内增长也有所放缓，但长期看来仍然会保持较稳定的增长势头。

中国国内生产总值（GDP）增长率

　　近些年，受到计划生育政策的影响，人口增速逐年下滑，人口老龄化现象日益严重，人口红利也呈现下降的趋势。未来，伴随着二胎政策的落地，人口红利下降的势头得到抑制，一二线城市将具备更强的人口吸引力、更多的高素质人口供给及较强的可持续发展能力，房地产需求也将得到进一步释放。

人口增长率

　　房地产行业关联性较强，其成本易于受到钢材、水泥、玻璃等原材料价格的影响。近段时间，受到国内需求及国际大宗商品价格影响，钢材、水泥等价格出现明显波动。

钢铁类大宗商品月度价格指数

水泥全国月度平均价格（元/吨）

　　随着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩，未来的人力成本将不可避免的逐步提升。对于房地产企业而言，劳动力成本的提升不仅仅会增加企业自身的相关成本，更会影响到处于房地产行业上下游行业的用工成本，进而直接或间接地影响房地产行业全产业链的利润空间。根据国家统计局公布的数据，2009 年至2015 年，中国房地产业及建筑业城镇单位就业人员平均工资逐年上涨，增幅分别达到 86.9%和 102.3%。

中国房地产业及建筑业城镇单位就业人员年平均工资（人民币元）