2016年中国个人住房贷款余额、土地出让收入及开发商结余与土地增速趋势分析

　　截止 2016 年三季度，金融机构各项贷款余额为 104.1 万亿元，同比增长 13.0%，其中个人住房贷款余额为 16.8 万亿元，占比 16.1%。当前的个人住房贷款占比随着新增房贷的大幅增长而增长，根据我 们之前测算，2016年年底预计能达到 17%左右的水平。在不考虑新增贷款的情况下，按照当 前速度，达到 30%的占比还将有 3-4 年左右的时间。而新增房贷的增速取决于库存的去化 水平。同时，2016 年前三季度，商品住宅的销售金额为 6.9 万亿元，按照 2:1 的比例估算， 二手房交易金额约为 3.5 万亿元，房地产市场交易额合计约 10.4 万亿元，而新增个人住 房贷款合计为 3.6 万亿元，也就是说居民首付比例约 7 成。

截止 2016 年第三季度，个人住房贷款余额为 16.8 万亿元

数据来源：公开资料整理

截止 2016 年第三季度，个人住房贷款余额占比为 16.1%

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过去 10 年开发商结余与土地增速趋势上大致相同

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1999 年以来土地出让收入占地方本级财政收入比例逐渐提高，2015 年占比 39%

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　　2015 年全国国有土地使用权出让收入 3.3 万亿元，是营业税总额 1.1 万亿元的 3 倍，营业 税的减少可以通过土地出让收入补充，而这对营业税在当地财政收入占比较大的省市更加 明显。2015 年全国营业税占地方公共财政收入的 23%，全国 12 个省直辖市高于该水平， 其中北京、福建、江苏、浙江、安徽属于房地产市场和土地市场的热点领域，至于青海、 西藏、甘肃、宁夏等省将主要依赖于中央的转移支付。预计热点一二线城市所在省市 未来将加大土地供给，而热点省市的土地市场回暖将一定程度上带动房地产投资。
营业税在地方公共财政收入占比 23%，热点一二线城市可以加大土地供给来补充

25营业税/地方公共财政收入（本级）

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　　2015 年， 全国重点 84 个城市的净增土地抵押贷款为 1.78 万亿元，包括但不限于企业抵押，以及政 府城投和建投等融资平台。

土地抵押贷款是地方政府资金来源之一，但体量远不如土地出让收入

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