2016年中国全国累计商品住宅销售面积、现房库存及土地库存分析

　　从 1999 年到 2016 年 9 月底，全国房 产住宅用地出让累计约 102 万公顷，按照每年约 20%左右的流拍率，当年住宅成交的容 积率 2-2.5 左右，90%可售，合计为 176 亿方可售住宅；同时期累计商品住宅销售 117 亿 方，对应广义库存约 59 亿方，去化周期在 5-6 年左右。从结构上来看，库存主要集中在 三线省市，而直辖市可能处于供不应求的状态。

截止 2016 年第三季度，全国广义库存约 59 亿方，主要集中在三线省市

数据来源：公开资料整理

　　截止 2016 年 10 月底，全国累计商品住宅销售面积为 118 亿方，累计新开工住宅为 144 亿方。也就是说，已开工未销售的库存约为 26 亿方，其中现房库存为 4 亿方，当前 去化周期约为 22 个月左右；其中，一线城市约为 9 个月，二线和三线约为 23 个月左右。

截止 2016 年 10 月，全国库存约 26 亿方，去化周期 22 个月

数据来源：公开资料整理

截止 2016 年 10 月底，一线城市去化周期约为 9 个月

数据来源：公开资料整理

　　2016 年开启的去库存任务从年初的 27 个月下降到三季度底的 22 个月。而本轮去化依靠的本来就是信贷政策，同时通过行政手 段卡住一二线热点城市，将资金引导至三线库存重灾地，那么若保持当前的居民信贷宽松 和利率折扣，预计再靠 9 个月的销售能将去化周期回到 15 个月左右的水平，即明年年中 的时候。当前资金才流向三线城市，那么在此之前，货币都不会收紧，直到完成重灾地的 去库存任务。

广义库存蕴含着房企的囤地和解套问题，所以 5-6 年的土地库存是合理的

数据来源：公开资料整理