2017年中国房地产市场发展现状分析及发展趋势展望

　　一、近期房地产市场发展现状分析

　　2014年初开始，房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态， 土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投 资乃至宏观经济增长的痛点。在此背景下，政府出台一系列刺激政策。2014年11 月起央行连续六次降息，维持资金的宽松格局；2015年央行联合多个部委出台 “330”新政，降低贷款首付比例，营业税改为满二即免税，随后各地纷纷出台配套 政策；2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平首次表态要 化解房地产库存，促进房地产业持续发展。随后中央经济工作会议上，“去库存” 被定位为中国2016年的五个主要任务。

　　多重政策叠加的效果不断释放，一线城市房地产市场率先复苏，而二三线城市市 场表现差强人意，造成了严重的分化格局。从价格来看，2015年3月起，一线城 市连续保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40.74%，二三线城市价格 环比涨幅转正，但是仍远远低于一线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距 不断加大。相对价格来看，二三线城市相对价格基本保持同幅变化，一线城市与 二三线城市价格比不断攀升，2016年9月，一线城市与二线城市价格比达到3.5， 与三线城市价格比值达到5.51。

2014 年至今百城房地产价格环比走势（%）

数据来源：公开数据整理

2014 年 1 月至今百城房地产相对价格变

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　　一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，同时其余二三线城市仍面临去库存压 力，可以认为，一二三线城市房地产市场已经形成了严重分化格局。开始针对本地 市场出台因地制宜的调控政策，引导房地产市场的发展。9月30日晚间北京率先出 台限购政策，成为这一波调控的先行军。随后十一长假期间，前期房价涨幅居前的 热点城市纷纷加入调控行列，共有22个城市出台相关政策，形成市场热议的调控潮。 其中北上广深四座一线城市全部加入调控行列，收紧限购限贷政策，提高购房门槛， 对其他城市起到了一定示范作用，其他城市也基本采用了限购限贷的方式。

参与调控的城市分布

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　　除了明确的调控政策外，与房地产相关的政策也有一定程度收紧。如10月12日， 央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷 结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。10月19日，央行上海总部 组织25家在沪银行行长和房贷部门相关负责人等召开会议，再次要求银行要继续 严格执行限贷政策，切实防范各类资金违规流入土地市场。

　　二、房地产市场地区发展不平衡

　　市场普遍将本轮热点城市房价飙升看作是货币现象。宽松的货币环境叠加资产 荒，共同导致了资金集中流入热点城市房地产市场，推动了房价超预期上涨。

　　从货币环境来看，除了几次降息外，还应当关注货币供应的高增长。2009年以来 M2的规模保持了高速增长，季度环比增速基本均为正，M2/GDP的比例大幅上 升，从2009年的1.74倍逐年上升到2.03倍。

2009 年至今 M2 增速

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2009 年至今 M2/GDP

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　　从资产荒的角度来看，个人住房贷款扩张是银行的必然选择。随着经济下行，不 良资产压力变大，个人住房贷款成为银行青睐的优质资产，因此银行加大个人住 房贷款的发放力度，甚至在不同程度上给予利率折扣。根据融360公布的数据， 全国首套房贷款利率持续下行，目前仅为4.44%，低于基准利率46个BP，二套房 贷款利率受政策限制保持在基准利率上浮10%的水平。此外，2015年6月起央行 取消了商业银行贷存比约束，信贷投放能力增强。大量信贷被投放到了住房贷款 中。从2014年11月央行降息起，新增居民中长期贷款快速增长。2016年9月居民 中长期贷款新增5741亿元，占当月新增贷款比重达到47.1%。

近 2 年房贷平均利率

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2014 年至今新增居民中长期贷款

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　　但值得注意的是，货币供应量和利率下降没有导致房价普涨。在热点城市房价飙 升的同时，二三线城市价格上升并不明显。因此，货币现象只是热点城市房价上 涨的表面原因，并无法解释分化局面的形成。，资金流入一线城市的根 本原因在于地区发展不平衡，本轮热点城市的房价上涨是在资金面和资产荒推动下长期地区发展不平衡的一次集中爆发。

　　地区发展不平衡既影响房地产的消费属性，也影响投资属性，进而引导资金流入 热点城市的房地产市场。从消费属性来看，经济发达地区具有更好的基础设施、 教育、医疗、商业、养老条件，区位因素的附加价值远高于欠发达地区。从投资 属性来看，经济发达地区能够吸引人口流入，既提供了房地产作为资产的短期流 动性，又保障了长期需求。

　　三、地区发展不平衡的形成

　　从长期来看，中国的发展始终是不平衡的发展，建国后的工业化就是最好的例 证。有学者认为从新中国成立以来，特别是从1953到1986年间，国家对于农产品 实行的统购统销政策，实际上是通过工农产品间的价格“剪刀差”为工业生产汲取 了大量的农业剩余，奠定了中国工业现代化的初步基础。

　　城市化也是类似的过程，农村和其他城市向重点城市输血，迅速完成了重点城市 的发展，也加剧了地区发展不平衡局面。这一过程通过资源分配和户籍制度实 现，一线城市获得了城镇化的政策支持、资金和劳动力流入，但是相应成本由二 三线城市承担。

　　1、资源分配不平衡

　　资源的分配不平衡由来已久，改革开放后根据国情和发展需要，国家鼓励东部沿 海地区率先开放，率先发展，鼓励一部分人先富起来，为沿海地区提供包括政 策、投资、税收优惠、基础设施建设在内的多种优惠，吸引了资金和劳动力进一 步向资源丰富的地区集聚，初步形成了地区发展不平衡的格局。

　　资源分配不平衡的例证有很多，包括经济特区、开发区、税收优惠、产业规划等 等，过去的发展中向发达地区的政策倾斜十分明显，所以导致了一种普遍的错 觉，即给予欠发达地区同样的政策后，地区不平衡的局面将会有很大改善。但 是，事实来看，无论是“振兴东北老工业基地”还是“中部崛起”，都没有持续的效 果。认为，这与我国财政体制中隐含的地区间税收收入不平等分配是分不开 的。政府在区域发展中扮演重要的角色，地方财政收入直接影响到区域经济建设 的水平。尤其在分税制实施多年后，财权事权不统一的矛盾愈发突出，地方政府 仅掌握了30%的财权却承担了70%的事权，财力紧张的情况下很难调动资源加强 地方建设。而目前财政收入分配反而向发达地区倾斜，地区发展不平衡的局面被 进一步固化。

　　首先来看地方第一大收入来源增值税。我国是以流转税为主体的税收体系，增值 税是其中第一大税种，尤其是2016年5月营改增试点扩大后，作为地方财政收入最 主要来源的营业税正式被增值税取代。按这个标准计算，营业税和增值税地方分 享部分占地方税收收入的40%-50%，是地方财政最主要的收入来源。但是增值税的征收是独特的抵扣制度，其征收在多个环节完成，每一个环节企业产生的销项 税额扣减进项税额后得出其负担的增值税。也就是说，我国增值税遵循生产地原 则，按照生产者所在地在各地区间分配。但是，从增值税的最终归属来看，最终 消费者是该增值税的唯一负担人，作为对最终消费课征的一种税收，增值税理应 归属最终消费地，即应当遵循消费地原则。

　　生产地原则和消费地原则的不同，带来了增值税分配的扭曲。我们用实际地方增 值税收入比例代表生产地原则下的增值税收入分配比例，用各地社会消费品零售 总额占全国比例衡量模拟消费地原则下的增值税收入分配比例，二者的差额即显 示了生产地原则下对地方增值税分配的税收扭曲。二者差额为正，代表现行的生 产地原则比消费地原则下地方获得了更多税收收入，即为增值税净流入，反之则 为净流出。

增值税净流入/净流出的衡量

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　　计算了2015年省级数据后发现，上海、北京、广东、江苏、浙江、天津等经 济发达地区获得了增值税的净流入。净流入规模最大的是上海，2015年其净流入 比例高达占6.67%，也就是在其10.02%的税收份额中，有近70%来自于其他地区 的分配流入，规模基本相当于北京市一年的增值税收入，欠发达地区在补贴发达 地区，税收分配严重扭曲。也就是说，在生产地原则的分配体制中，发达地区拿 到了更多的税收收入，税收不仅没有调节地区差距，反而造成了更大的不平等。

2015 年各省增值税净流入/净流出情况

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　　2、地方第二大收入来源的企业所得税也面临类似的局面。企业所得税为注册 地缴纳，即无论企业实际经营所在地在何处，其缴纳的企业所得税均构成注册地 的税收收入。此外，不具有独立法人地位的分支机构需要向总部汇总纳税，而不 在当地纳税。发达地区利用优惠条件吸引企业注册，拿走了其他地区的企业所得 税收入。仅以2958家A股上市公司为例做粗略统计，仅广东、浙江、江苏、北 京、上海五地注册企业就超过一半，这些企业无论实际在何处经营、无论在异地 设立多少分支机构，其所得税都构成这五个省份的税收收入，仍然是欠发达地区 补贴发达地区。

　　可见，除了有目共睹的政策倾斜、财政补贴、税收优惠，税收体制也隐含着向发 达地区的倾斜，这甚至比上述政策的影响更为深刻。优惠政策是临时性的，而税 收分配是持续的影响，每年全国近20%的地方增值税收入被转移到经济发达地 区，所得税也是类似，这个局面仅从分税制改革开始就已经持续了近20年，并且 还将长期持续下去。欠发达地方政府承担区域经济发展的责任，却由于严重的、 隐含的税收收入不平等分配制度，在过去的二十年内一直在补贴发达地区。如果 税收分配不改革，地方不平衡的格局很难改变。
进一步来看，每个省都是全国的缩影，政策资金同样集中涌入省会和核心城市， 税收分配上也是欠发达地区补贴发达地区，因此，可以认为每个省都集中资源、 借财政体制东风打造了核心城市。这也解释了为什么全国资源没有完全集中到几 个核心省份，而各省都出现了发展较快的核心城市。总而言之，无论是国家层面 还是省级层面，区域之间发展不平衡一旦出现，即便停止明面上的资源分配倾 斜，税收分配体制也会自动引导资金向发达地区流入，从而导致强者恒强的格局。

　　3、地方第二大收入来源的企业所得税也面临类似的局面。企业所得税为注册 地缴纳，即无论企业实际经营所在地在何处，其缴纳的企业所得税均构成注册地 的税收收入。此外，不具有独立法人地位的分支机构需要向总部汇总纳税，而不 在当地纳税。发达地区利用优惠条件吸引企业注册，拿走了其他地区的企业所得 税收入。仅以2958家A股上市公司为例做粗略统计，仅广东、浙江、江苏、北 京、上海五地注册企业就超过一半，这些企业无论实际在何处经营、无论在异地 设立多少分支机构，其所得税都构成这五个省份的税收收入，仍然是欠发达地区 补贴发达地区。

　　可见，除了有目共睹的政策倾斜、财政补贴、税收优惠，税收体制也隐含着向发 达地区的倾斜，这甚至比上述政策的影响更为深刻。优惠政策是临时性的，而税 收分配是持续的影响，每年全国近20%的地方增值税收入被转移到经济发达地 区，所得税也是类似，这个局面仅从分税制改革开始就已经持续了近20年，并且 还将长期持续下去。欠发达地方政府承担区域经济发展的责任，却由于严重的、 隐含的税收收入不平等分配制度，在过去的二十年内一直在补贴发达地区。如果 税收分配不改革，地方不平衡的格局很难改变。
进一步来看，每个省都是全国的缩影，政策资金同样集中涌入省会和核心城市， 税收分配上也是欠发达地区补贴发达地区，因此，可以认为每个省都集中资源、 借财政体制东风打造了核心城市。这也解释了为什么全国资源没有完全集中到几 个核心省份，而各省都出现了发展较快的核心城市。总而言之，无论是国家层面 还是省级层面，区域之间发展不平衡一旦出现，即便停止明面上的资源分配倾 斜，税收分配体制也会自动引导资金向发达地区流入，从而导致强者恒强的格

北京落户途径（从易到难）

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　　资源分配的不平衡使大城市更具有吸引力，大城市获得了源源不断的 人口流入。从过去十年的数据来看，北上广深四个一线城市常住人口远大于户籍 人口，近10年北京、上海始终有非户籍人口净流入，广州、深圳除个别年份为净 流出以外，其余年份也保持了净流入局面。

近年来北京非户籍人口净流入

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近年来上海非户籍人口净流入

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近年来广州非户籍人口净流入

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近年来深圳非户籍人口净流入

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　　然而，由于不能平等享受公共服务，流入的非户籍人口最终大部分回到原籍。依 然以北京为例，目前外地户籍人口在北京办理退休的基本条件为男性满50周岁、 女性满40周岁以前在北京参加基本养老保险，在北京实际缴费年限累计满10年， 且达到退休年龄时在各地缴纳基本养老保险年限累计至少要满15年。如果办理北 京医保，还需缴费满25年（满足退休条件的可以一次性补缴）。也就是说，即便 不考虑教育、购房、购车的资格限制，仅养老方面的就给没有户口的外地人留京 造成巨大障碍。从人口年龄结构来看，2014年北京15-64岁的劳动力人口占比为 81%，高于全国平均水平近7个百分点。

　　此外，户籍限制也间接降低了企业的用工成本。如北京社保标准普遍高于其他地区，但是由于绝大多数无户口的外地人最终都要回原籍办理退休，因此按照北京 标准缴纳的社保没有太大实际意义，企业和员工联合起来瞒报薪酬水平，按照最 低标准缴纳社保，大大降低了企业的人力成本。

　　也应看到，户籍制度在帮助一线城市完成原始积累的同时也会产生负面作用。目 前户籍门槛过高，而与户籍绑定的公共服务过多，导致了部分高素质人才向二线 城市回流的倾向。

　　总而言之，户籍制度使得大城市享受了源源不断的劳动力补充而不必付出相应成 本，透支了其他地区的人口红利，也是地区发展不平衡形成的重要因素。

　　四、地区发展不平衡对房地产市场的影响

　　1、限购限贷只有短期抑制作用

　　如前所述，房地产既具有消费属性，也具有投资属性。其中消费属性由其使用价 值决定，投资属性由市场预期决定。地区发展不平衡不仅导致了使用价值的巨大 差距，也改变了房地产市场的预期，在社会上形成了发达地区的发展前景更好的 共识，短期长期需求都有保障。因此，在资产荒的背景下，资金纷纷流向热点城 市的房地产市场，造成了当前高度分化的市场格局。

　　所以，如果不能解决地方发展不平衡的问题，就不能改变房地产市场的长期预 期，也就不能改变市场分化的格局。因此，目前限购限贷的调控只能起到短期抑 制性的作用，不能从根本改变热点城市房价上涨过快而其他城市市场遇冷的局 面。限购限贷只能将需求推迟，而不能将其减少。从市场的表现来看，限购限贷 只是让市场成交缩量，并没有带来价格的大幅下行。根据统计局公布的数据，价 格方面，10月上半月15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显 遏制，但是仅深圳和成都两个城市价格出现环比下降。成交量方面，新建商品住 宅网签成交量大多出现显著下滑，其中成交量环比下降80%-60%的城市有4个。

　　2、房价没有由一线向二、三线的传导机制

　　由于地区发展不平衡的存在，不同地区的基础设施、教育医疗等资源存在差距， 使得不同地区的房地产在使用价值本身存在差异。进一步地，由于预期地区发展 不平衡的局面短期没有改善，人们对房地产投资价值预期也高度分化。因此，一 二三线城市的房地产不具备替代效应，也就不存在一线城市需求被抑制后向二三 线城市转移的情形。也就是说，一线城市的房价上涨不向二线三线传导，而只会 向市场条件比较类似的城市传导。举例来看，上海和深圳房价超预期上涨只能够 提高北京的房地产市场预期，而不会带来其他二三线城市的市场升温；随着城市 化进程推进，上海周边城市（如昆山）可能会得到一定的外溢效应，提高了使用 价值和预期，其房价上涨将带动其他受到类似外溢效应城市（如廊坊、东莞）的 价格上行，而不是扩展到其周边城市。

　　可以认为，全国房地产市场实质上是割裂的，而不是一个整体，本次因地制宜、 因城施策的政策调控是符合市场现状的。但也正是由于市场的割裂性，因城施策 的效果也仅限于此地此城，想要依靠各地的政策组合对全国房地产市场进行有力 调控难以达到预期效果。

　　3、区域发展是房地产最重要的基本面

　　地区发展不平衡导致了房地产市场的分化，进而导致了调控政策的局限性，可以 认为，区域发展是房地产市场最重要的基本面。对房地产市场未来的判断要回归 区域发展的层面，关注区域发展的战略规划、政策引导和资金支持等方面。

　　解决好区域发展问题，很多伴生的问题也将迎刃而解，房地产市场才能走上长效 健康的发展路径。例如广受诟病的土地财政问题，有观点认为地方政府过于依赖 土地财政和房地产行业创造的税收而被房地产绑架，从而认为引导房地产的健康 发展首要问题是解决土地财政。但是从根源上看，土地财政是地区发展过程中为 解决资金来源问题创造出的工具。在当前体制下，地方政府事权远大于财权，本 来就存在资金缺口，同时财政收入分配隐含极大的不公平，欠发达地区处于弱势 地位，持续补贴发达地区。在巨大的压力下，地方政府必然会自发寻找出路。政 府的性质又决定了其只能利用掌握的资源和提供的公共服务融资，于是当时处于 预算外的土地出让金便成了最佳选择，土地财政应运而生。从这个角度看，地方 债、融资平台等方式，本质上和土地财政是一样的。也就是说，解决了地方政府 的资金来源问题，土地财政这一系列问题也就不复存在。

　　总而言之，区域发展水平决定了房地产的消费价值，区域发展前景决定了房地产 的投资价值，房地产市场最根本的还是要回归到区域发展的层面上。市场行为不 能用政策规范，无论是控热点城市房价，还是引导二三线城市去库存，都是在为 地区发展不平衡的格局变化争取时间。

　　五、房地产业发展展望

　　1、房地产业长期需求强劲

　　2015年我国城镇化率仅为56.1%，远低于发达国家90%以上的水平，城镇化进程 还在推进。根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出的目标，在2020 年前常住人口的城镇化率要达到60%左右，也就是说预计还有大约5200万人将在 未来4年内完成城镇化；户籍人口城镇化率要提高到45%左右，对不同城市实行 差异化的落户限制，以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件，全 面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万的城市落户限 制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万 -500万的大城市的落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规 模。此外，2016年10月，国务院发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，更加明确了户籍人口城镇化的政策导向和实现路径。

　　目前我国城镇化率还比较低，未来的城镇化人口增加为房地产市场提供了持续的 需求，大城市和中小城市的市场需求不是此消彼长的格局，房地产长期需求强 劲。此外，现在市场面临的问题是如何将城镇化人口合理引导，就地就近城镇 化，防止人口过度向大城市和特大城市集中。

　　2、地区发展不平衡格局将会发生改变

　　首先澄清，改变地区发展不平衡的格局，不是实现各地的均等无差别的发展。我 们承认地区之间的发展水平应当存在差距，所要改变的是在一线城市城镇化进程 已经显著领先于全国后资源仍然过度向一线城市集中的局面，加快发展重点二三 线城市，缩小地区间的差距到合理水平。

　　根据2010年国家公布的《全国主体功能区规划》中关于城市化战略格局的构想， 未来我国将构建“两横三纵”为主体的城市化战略格局：以陆桥通道、沿长江通道 为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以国家优化开发和重点 开发的城市化地区为主要支撑，以轴线上其他城市化地区为重要组成。在城市群 规划方面，对环渤海、长江三角洲、珠江三角洲地区进行优化开发，形成3个特 大城市群；对哈长、江淮、海峡西岸、中原、长江中游、北部湾、成渝、关中— 天水等地区实行重点开发，形成若干新的大城市群和区域性的城市群。

主体功能区规划城市化战略格局

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　　国家对城市化格局已经有了明晰的规划，对三个特大城市群进行优化开发，对其 他城市群进行重点开发，未来这些重点开发的城市群就是平衡地区发展的突破 口。目前我国一线城市的城市化进程遥遥领先，在全国城市化率只有56%的背景 下，上海、北京的人口密度已经步入世界前十名的水平，一线城市继续吸纳城镇

　　化人口的能力受限。此外，考虑到我国巨大的人口基数，只靠几个城市或城市群 完成推进城市化的过程并不现实，未来城市化必须是多极化发展。

　　要实现多极化城市化，引导人口流入规划的地区，就必须改变目前地区 发展不平衡的局面。改变地区发展不平衡格局，就要从其形成的根本原因入手， 调整资源分配，改革户籍制度。资源分配方面，除了机遇政策支持，最 重要的是要改变地区税收收入分配不平等的格局，停止资源向发达地区过度集中 而带来的预期分化。具体来看，短期内在增值税仍然为主体的情况下可适当调整 分成比例，加大转移支付力度，改善地方政府财政情况；长期促进增值税向消费 地原则分配转型，培育以财产税等直接税为主的地方主体税种，缩小地方收入差 距。户籍制度方面，继续收紧一线城市户籍准入，同时有序开放各种重点开发城 市群的户籍制度，引导人口就近城镇化。

　　3、房地产市场发展趋势展望

　　预计资源继续向一线城市倾斜的局面将会有所改变，并且随着户籍制度的进 一步收紧，一线城市吸引资金和人口流入的能力将下滑，发展速度将面临平台 期，房地产市场热度也会逐渐退却。与此同时，其他地区核心城市群将加速发 展，放宽人口准入和发展预期提升将吸引城市化人口流入，房地产去库存持续推 进，将出现量价齐升的局面。在地区发展前景预期调整后，一线城市将放开限购 限贷，房地产市场分化的格局也就基本结束。此外，我们看好大城市周边地区的 房地产市场，在核心城市群建设过程中得益于外溢效应，将会分享核心城市的资 源和人口红利，实现高速发展。