2017年中国房地产行业三四线成交短期呈现超预期分析

　　一、全国成交市场分述：供需双调控下，重点城市成交如期下滑

　　2017年2月，受政策调控影响，重点城市成交如期下滑。监控的全国43城市商品房成交指数2月为245，较1月环比回落14.6%，同比来看，为了平滑春节假期影响，将1-2月的成交数据看成一个整体，43个重点城市商品房1-2月累计成交同比下滑3%。2月39城市住宅成交指数为265，环比下降10.53%，1-2月成交累计同比下滑6.91%。

　　其中，限购及非限购城市成交环比均有所下降，但累计同比受政策影响呈现分化。我们监控的18个限购城市商品房成交环比回落15.5%，1-2月成交累计同比下滑14.5%，而25个非限购城市环比下降13.40%，但1-2月成交累计同比显著上涨18.1%。展望未来，热点城市调控政策持续深化调整，尤其是3月以来二次调控密集出台，预计后续将对成交持续形成压制，叠加3月高基数影响，重点城市3月成交将同比继续下滑，且降幅或将显著扩大。

全国重点43 城市成交指数

数据来源：公开资料整理

限购和非限购城市成交指数

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重点43 城市及限购、非限购城市成交同比增速

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　　推盘方面，受季节因素叠加供给端调控影响，推盘缩量显著，监控的29城市商品房及35城市住宅推盘量环比分别大幅下滑51.57%和61.35%，且绝对推盘量创14年3月以来新低。库存方面，商品房和商品住宅库存分别环比微降1.93%和4.28%，库存总量低位持续下行。去化周期方面，成交端回落导致去化继续放缓，2月份我们跟踪的29城市商品房去化周期（6月移动平均）由上个月的15.63个月微幅上行至16.35个月，35城市住宅去化周期（6月移动平均）则由上个月的8.12个月上行至8.44个月。房价方面，2017年2月份百城住宅价环比继续上涨0.51%，但涨幅较上月收窄0.03个百分点，环比增速持续5月收窄。同比来看，本月房价与去年同期相比上涨19%，涨幅收窄了0.1个百分点，同比连续19个月实现上涨，但涨幅自15年8月来首次收窄。认为随着成交量的进一步下滑，未来房价环比增速将进一步放缓并逐步进入环比下行通道。

　　批售比数据来看，2017年2月份，批售比数据（销售规模/批准上市规模）自16年11月以来首次回升，由1月份的1.12小幅上行至1.20，认为批售比的上行主要由于供给端显著缩量导致，目前整体行业依旧处于小周期下行阶段，批售比或将呈现趋势性下行。

全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方）

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全国29 城市商品房库存面积及去化周期

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全国35 城市住宅库存面积及去化周期

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全国商品房销售批售比

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百城价格指数变化及环比

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17 个重点城市二手房销售指数

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　　二手房成交方面，2017年2月份我们监测的17城市2月份二手房成交指数止跌回升，环比微幅上涨2.19%至501，但受限购政策影响，1-2月成交累计同比下滑12.63%。价格方面，2月份二手房价格指数环比微涨2.3%，而同比增速则收窄0.81个百分点至45.06%，同比增幅已持续5月收窄。

中原全国二手房价格指数

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中原二手房指数

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　　二、一二线表现较弱，三四线表现超预期

　　2017年2月各线城市成交环比出现分化，一线和二线城市环比分别继续下滑5.4%、20.0%，但环比跌幅分别收窄42.95个、12.10个百分点，而跟踪的15个三线样本城市2月成交环比转正，上涨2.49%。同比来看，各线城市出现分化，1-2月一线城市同比大幅下滑26.6%，二线城市则同比微幅上涨5.2%，15个重点三四线同比下滑8.8%，但我们用统计局的全国商品房销售面积减去一二线城市商品房成交来模拟全国范围内的三四线成交情况，这种统计口径下的三四线1-2月成交同比大幅41.6%，并且从区域上看，中西部三四线成交表现突出。认为三四线表现超预期主要是由于去库存政策的持续发酵，实际上16年上半年以来三四线成交已经呈现温和复苏，17年1-2月成交超预期则是在政策没有干预情况下的市场热度延续。此外，过去两年一二线核心城市房价涨幅显著，而三四线相对平稳，放大了一二线和三四线城市的价差观感，在比价效应叠加依旧相对宽松的政策，带动了三四线城市的返乡置业需求。当然，重点城市限购限贷政策推出后，中心城市的投资需求外溢也是原因之一。
推盘方面，一线城市推盘持续缩量，商品房推盘量环比大幅下滑35.99%，而住宅推盘量环比更是大幅下滑83.60%，推盘量均创下历史新低，认为政府行政干预是推盘显著缩量的一个原因，而供给端的下滑也会加剧成交下行。二线城市商品房、住宅推盘量同样环比显著下滑，分别下降54.25%、64.88%。三线城市商品房推盘显著缩量，但住宅推盘相对平稳，环比微幅上涨0.43%。

　　库存方面，各线城市绝对库存量均继续下行，一线、二线和三线城市住宅库存环比分别下滑4.77%、4.57%和2.96%。去化周期方面，各线城市出现分化，一线、二线城市受成交端回落影响，商品住宅去化周期（6月移动平均）均有所攀升，其中住宅去化周期分别由上个月的7.4个月、7.4个月上行至8.2个月、7.7个月，而三四线城市住宅去化周期微幅下行，稳定在13个月左右。房价方面，各线城市房价环比均上涨，一线、二线及三线城市环比分别上涨0.20%、0.61%和0.68%，一线环比涨幅平稳，而二线和三线环比增幅则呈现5个月以来的首次扩大。

广发各线城市成交指数

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广发各线城市成交同比情况

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4大一线住宅库存（万方）及去化周期

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16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期

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15 个三四线住宅库存（万方） 及去化周期

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各线城市房价环比情况

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4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

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二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

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三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

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