2017年中国房地产行业发展趋势分析

　　一、随着京津冀一体化的推进，产业和人口的外移是必然趋势

　　北京市区设定人口红线，常住人口规模控制在2300万人以内。2010年以后，随着京津冀一体化的逐步实施和发展，首都经济圈人口吸引力大大增强。从全国范围看，京津冀地区的人口增长速度处于较快水平，同时北京市人口逐步接近饱和，产业和人口外移是大势所趋。

　　随着二胎政策的放开，北京地区的人口压力进一步加大。首都功能向周围城市的疏解迫在眉睫，预计交通设施、人口规划、产业转移、资源配置等将有实质性的进展。

北京区域在校幼儿园和小学生数逐年上涨

数据来源：公开资料整理

2010年-2015年京津冀地区人口净增687万

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　　2016年4月至今，环京地区各个县市相继发布楼市限购政策。截至目前，环京地区已有9个县市出台限购政策，京津冀区域楼市热度呈现持续升温态势，随着产业和人口转移的逐步落地，京津冀区域价值将进一步提升。

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　　通过国内三大城市群的对比，粤港澳大湾区经济活力、人口吸引力远高于其他区域。从经济活力和人口密度来看，粤港澳大湾区的对于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地产市场的发展。

　　产业升级预示着高收入人群的比例将会上升，进而带动住房、消费等需求的进一步上升。粤港澳湾区的产业结构优于全国平均水平，湾区内大力发展金融和高科技行业。

湾区经济聚集度在我国处领先地位

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粤港澳第三产业占比高于全国平均水平

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　　二、行业集中持续提升，龙头房企空间仍大

　　从销售额来说，过去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趋势。其中，2016年，恒大超越万科成为销售额最大的开发商，市占率达到3.17%，2016年前十大开发商的市占率达到18.68%，市占率进一步提升。而2017年前4个月，前十大开发商的市占率达到了22%，集中度进一步快速提升。

　　参考美国房企十强30%左右的市场占有率，可以预期未来，行业仍存有大量大企业兼并重组小企业不断发展壮大的机会—所谓强者恒强。2016年全国销售额为11.8万亿元，稳定情形下按照每年13万亿的销售额测算，在假设大房企占得30%的市场份额下，将会产生近4万亿的销售额，空间十分巨大。

型房企销售面积市占率呈上升趋势

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　　三、随着行业进入成熟期，龙头房企将在竞争中脱颖而出

　　竞争对于房企实力的要求更为多样。除了资源优势，龙头房企在资金、品牌和管理方面都具有明显的优势，而这些竞争优势又会反过来帮助龙头房企获取更加优质的资源，从而迅速形成集聚效应，强者恒强。

　　随着行业壁垒的建立，地产行业将迎来稳健发展的春天。随着行业近几年整体利润增速的下滑，房企业务类型和布局的调整也逐渐完成。龙头开发商由于其竞争优势和市占率的不断提升，业绩仍有很大的增长空间，而且随着城镇化和人口迁移的趋势越发明显，大型房企和区域龙头仍有较大的机会。

大型房企有着更强的盈利能力

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　　四、政策趋紧，龙头迎来扩张新机遇

　　政策趋紧的环境下，龙头开发商更显优势。随着政策对房地产开发商的融资进一步趋严，小型开发商由于资金和能力有限，需要与大型开发商共同合作开发，因此大型开发商迎来并购的黄金时期，市占率有望加速提升。

　　龙头开发商向优质三四线城市扩张更为容易。龙头开发商其本身就是品质和信誉的保证，相比而言将享受更高的溢价，尤其是对于三四线城市，对住宅品质的需求也在逐步提高，龙头开发商向优质三四线城市的扩张将更为容易。

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