2017年中国房地产销售及人口与地产相关性情况分析

　　一、全国人口与地产销售相关性分析

　　1、住宅销售面积（万方）=96*二十年前出生城镇人口（万人）-21*省内迁入人口（万人）+46*省外迁入人口（万人）

　　模型R 方（解释力度）为97%，本地满20 岁人口对住房需求影响力大于迁移人口影响力，但两者均为显著。（注：迁移人口数均为该年时点人户分离的人口数）通过城镇迁移人口模型拟合出来的预测值与通过常住人口拟合的预测值较为接近。其中每一个在当年满20 岁的城镇青年将对应96 平方米的住房需求，这一指标远高于同期全国30 平左右的人均住房面积。省外迁入人口对全国住宅销售需求有正向影响，与预期基本一致。但值得注意的是，全国住宅销售面积、城镇出生人口等时间序列不稳定且未能通过单位根检验，此模型存在虚假回归的可能性。按迁移人口规模平稳下滑的假设，预测2017/18/19/20年迁移人口整体规模为2.90/2.88/2.86/2.84 亿人，根据推算对应每年满20 岁城镇青年人数约为618/617/609/614 万人， 并假设省外迁移人口占比分别为35.4%/35.7%/36.1%/36.4% （ 逐年上升） ， 对应住宅销售面积预测值为13.9/14.5/15.0/15.7 亿平方米。

　　2、住宅销售面积（万方）=-334836+335*当年出生城镇人口（万人）+27*城镇净迁入人口（万人）+25*省内迁入人口（万人）-37*省外迁入人口（万人）

　　模型1.2 的R 方（解释力度）分别为99%，本地当年新生人口对住房需求影响力远超城镇净迁入人口、迁移人口总数，但三者均为显著。（注：城镇人口净迁入数为实际每年城镇人口增量减去当年城镇新生人口）在模型1.1 的基础上，加入了常住口径下城镇净迁入人口，并且将用当年城镇出生人口数替代了20 年前出生人口数（回归显著性更强），从而得出了对2000-2016 全国住宅销售面积回归更优的模型1.2。未来2017-2019 年内全国出生率下降空间有限，中性假设下2017-2020 年出生率分别为12.82/12.74/12.61/12.03‰。预测2017-2020 年城市净迁入人口数保持在2016 年时1730 万人水平（推算值）。算出2017-2020 年全国城镇化率分别为58.6/59.9/61.1/62.4%，而由模型1.2 推算出的全国住宅销售面积为13.5/13.6/13.4/12.0 亿平。

　　3、住宅销售面积同比增速（%）=1.96*城镇新出生人口同比增速（%）+0.51*城镇20 年前出生人口同比增速（%）+0.69*城镇净迁入人口同比增速（%）+2.27*迁移总人口同比增速（%）

　　对变量进行同比增速的城镇迁移人口模型R 方为44%，新出生人口、城镇净迁入人口、全国迁移人口都对住宅销售面积增速有正向影响。由于销售面积、城镇出生人口等序列都不平稳，对所有变量进行了同比增速处理并重新建立模型，其中添加了当年城镇新出生人口同比增速变量（相比20 年前出生人口更为显著）。此外，省外迁移人口同比增速的提升对于住宅销售面积增速也有正向影响，说明抛开城镇化因素后的全国迁移人口总数对住宅销售仍有促进作用。考虑到全国迁移人口自2014 年开始回落，在未来此项同比增速为负，将拖累全国住宅销售增速。举例来看，2016 年全国住宅销售面积增速为22.4%，可由人口因素解释的部分为16.9%，5.4%为投资性需求带来的增量。

　　2017 年城镇净迁入人口同比增长20%，模型1.2\2.1 预测的住宅销售面积分别为14.4/15.9 亿平，对比原预测增加0.94/1.89 亿平。在假设中提到，之前预测值是基于每年城镇净迁入人数稳定在1730 万人水平。当城镇化人口同比增加20%到2076 万人，模型1.2/2.1 的预测结果分别增加了0.94/1.89 亿平。考虑到我国新经济蓬勃发展，城市群经济带逐步形成，未来城市圈集聚效应将继续增强，因此城镇化进程的加速也将对应全国住宅销售的显著提升。

　　二、房地产销售与各省份人口相关性分析

　　1、：各省份住宅销售面积（万平方米）=58.3*城镇20 年前出生人口（万人）+11.4*外省净迁入城镇人口（万人）+3.9*省内净迁入城镇人口（万人）

　　2、：各省份住宅销售面积（万平方米）=59.9*城镇20 年前出生人口（万人）+7.5*本省常住人口净迁入数（万人）

　　以城镇迁移人口及城镇本地新出生人口为自变量的模型对2000-2010 时间段内各省份总销售面积拟合度较为接近。解释力度（R 方）接近70%，本地20 年前新生人口对住房需求影响力大于迁移人口影响力，但两者均为显著。每1 个本地新生人口对应该省份住宅销售面积约为60 平方米，用当年城镇新生人口作为变量解释力度稍差；外省迁入城镇人口对应销售面积要高于省内迁入人口。以常住人口净变动及城镇本地新出生人口为自变量的模型与前模型拟合度接近，且残差分布也具有类似的表征：在湖北、湖南、黑龙江、河南、河北等人口流出大省都明显高估，而在上海、江苏、北京等省份出现明显低估。这中残差分布的地域性可能与各地区的经济发展、地产金融属性差异有关，迁入北京上海等地的人口数量众多且购买力较强，对当地住宅市场影响较大。

　　3、（2011-2016）：各省份住宅销售面积（万平方米）=115*城镇二十年前出生人口（万人）+22*外省净迁入城镇人口（万人）

　　针对2011-2016 样本进行分析，城镇出生人口、城镇迁入人口对住宅销售面积的影响系数都显著上升。解释力度（R 方）为79%，解释力度上升明显。每1 个本地20 年前新生人口迁口对应115 平方米住宅销售面积，影响系数相比2000-2010 样本结果都上升97%，其主要原因可能是同期内个人居住面积增长加快，从2000 年时20 平米上升至2016 年时36.6 平米，外加我国独生子女家庭较多的结构特征，父母出资为子女买房带动了较高的住房需求；而每1 个外省迁入城镇人口对应22 平方米住宅销售面积，影响系数相比2000-2010 样本结果增加90%，其原因可能在于迁移人口在迁入地城镇原先以租房为主，而在2011-2016 购房倾向显著提升，对应人均住房面积属于合理水平。

　　4、各省份住宅销售套数（万套）=0.81*城镇二十年前出生人口（万人）+0.08*本省常住人口净迁入数（万人）

　　选取住宅销售套数作为自变量，消除了人均住宅面积的潜在影响，城镇本地出生人口的解释效力依然显著。解释力度（R 方）为74%。每1 个本地20 年前新生人口对应购买0.81 套住宅，而每1 个常住净迁入人口对应购买0.08 套住宅，可见城镇本地出生人口依然是购房的主要人群。由此可见，剔除不同省份的人均居住面积因素的影响后，城镇本地适龄青年人群和省外净迁入人群依然是影响购房需求的核心因素。

　　综上，2000-2016 年期间20 年前出生城镇人口数仍然是决定各省份地产销售额的决定性因素，省外净迁入城镇人口数影响系数其次，省内净迁入城镇人口影响系数最低。由于各省份在1990-2000 年期间出生率分化较大（参考图3），东部经济较发达省份出生率显著下降，而中西部省份出生率仍位于15‰高位以上，观测到2011-2016 年期间高出生率的18 省住宅销售面积占全国比重持续上升。而从安徽、江西、广西、湖北、四川、河南等中西部主要人口流出省份来看，此六省在1991-2000 年期间平均出生率均高于15‰，对应2011-2016 年住宅销售面积占全国比重呈加速抬升趋势。全国住宅销售重心将持续由东南沿海发达省份向中西部省份转移，且此趋势将延续至2020年左右，对应2000 开始中西部省份出生率逐渐接近全国平均水平。而在2020-2030 年期间，对应2000-2010 年全国出生率均显著下降，全国地产销售增量需求较为有限。