2017年中国房地产行业发展现状及行业发展趋势分析

　　全国商品房销售持续回落

　　2017年1-10月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，和2016年1-4月36.5%的增速高点相比，已下滑28.3个百分点，已调整17个月。10月份单月的商品房销售面积为1.42亿平方米，同比下降5.98%，增速为2015年3月以来最低值。在目前调控形势依然趋严的背景下，我们预计2018年商品房销售将维持调整态势。

商品房销售面积当月值及同比增速

资料来源：公开资料整理

商品房销售面积累计值及同比增速

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　　根据统计，30个主要城市2017年1-10月份商品房销售面积同比下滑36.92%，创下2012年3月以来的新低。2017年1-11月份，30个主要城市商品房销售面积同比下滑35.77%，降幅较1-10月份小幅收窄；一线、二线和三线城市销售面积同比分别下滑38.15%、34.52%以及36.57%。对比来看，今年以来，一线城市商品房销售面积的降幅收窄较明显，1-11月的同比降幅较1月份收窄10.27个百分点。

30个城市商品房成交面积及同比增速

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一、二、三线城市月度成交面积同比增速

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　　由于房地产市场销售面积明显回落，商品房销售额同比增速也相应回落。2017年1-10月，房地产销售额同比增长12.6%，增速为2015年7月份以来最低值。2017年10月，当月商品房销售额同比下滑1.66%，为2015年4月份以来首次同比下滑。

商品房销售额当月值与同比增速

商品房销售累计额及同比增速

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　　主要城市商品住宅价格持续下滑，一线城市回调明显

　　主要城市销售价格增速持续下滑。2017年10月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长5.7%，自2016年12月以来已连续下滑10个月，今年8月和9月增速下滑较明显。分城市看，一线城市前期涨幅较大，回调幅度也较深。自2016年4月至2017年10月，一线城市新建商品住宅价格指数同比增速已下滑近33个百分点。二线城市回调幅度次之，自2016年11月开始回调，至2017年10月份回落14.2个百分点。三线城市前期涨幅较小，增速保持平稳。

70个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比增速

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70城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增速

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70城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增速

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全国商品房各业态销售均价同比增速

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　　库存压力短期缓解，中长期依然存在

　　随着商品房销售的快速回升，库存压力短期明显缓解。商品房销售面积/竣工面积明显回升。但商品房施工面积/销售面积的比值依然处于高位，因此从中长期看库存压力依然存在。

销售面积占新开工面积及竣工面积比重

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施工面积占销售面积比重

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　　分业态来看，住宅销售回落幅度明显大于办公楼和商业营业用房，而办公楼和商业营业用房施工面积下滑幅度明显要大于住宅。我们用施工面积/销售面积这一指标来考察中长期库存压力，三种业态均处于相对高位，商业地产中长期库存压力较大。我们用销售积/竣工面积这一指标来看短期库存压力，三种业态短期库存压力均有明显好转。

分业态施工面积同比增速

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分业态销售面积同比增速

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分业态施工面积占销售面积比重

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分业态销售面积占竣工面积比重

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　　房地产开发投资预计将持续低迷

　　在政策面持续趋紧，房地产销售量价增速双下滑的影响下，房地产投资萎靡不振，新开工增速持续下滑。2017年1-10月，房地产开发投资累计完成额同比增长7.8%，与1-4月份相比回落1.5个百分点；房地产新开工面积同比增长5.6%，与1-3月增速相比下滑6个百分点。我们预计2018年房地产市场将继续回落调整，房地产开发投资预计将持续低迷。

商品房累计新开工面积及同比增速

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商品房当月新开工面积及同比增速

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房地产开发投资当月完成额及同比增速

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房地产开发投资累计额及同比增速

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　　主要城市土地成交保持增长，三线城市后来居上

　　2017年1-11月份，40个主要城市供应土地面积同比增长13.07%，成交土地面积同比增长17.94%，成交均价同比增长17.19%；三线城市在土地成交均价以及成交总价增速上均领先于一线和二线城市。从监管导向看，三、四线城市去库存仍在进行，相对宽松的政策面有利于土地市场的稳健增长。

40个城市供应土地占地面积及同比增速

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40个城市成交土地占地面积及同比增速

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40个城市土地成交均价及同比增速

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40个城市土地成交总价及同比增速

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一二三线城市土地供应面积同比变化情况

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一二三线城市土地成交面积同比变化情况

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一二三线城市土地成交均价同比变化情况

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一二三线城市土地成交总价同比变化情况

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