2018年中国房地产行业发展现状及市场前景预测

　　一、房地产调控政策

　　从历史经验来看，以往地产调控存在明显的周期性，以2010-2011年的小周期为例，2010年1月国务院出台国十一条，要求二套房首付不得低于40%，随后紧跟的新国十条、新国八条中“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市迅速超过40个，这波调控周期持续了21个月，2011年底央行下调存款准备金宣告调控接近尾声，2012年各地调控政策均出现明显缓和。在2013-2014年的小周期中，2013年2月新国五条出台，不仅重申坚持执行限购、限贷等调控政策，同时提出要求各地公布年度房价控制目标。随后多个城市密集推出了新的调控政策，2014年6月呼和浩特发文取消限购，之后全国40多个城市松绑限购，这轮调控小周期持续时间更短，只有16个月。

　　相较于上面两轮调控周期，本轮地产调控的韧性明显加强了，2016年8月苏州、厦门等核心二线城市重启限购开始，至今已有22个月，2018年更是出现调控升级的迹象，限售、限价政策已延伸至三、四线城市，甚至囊括了部分县或县级市，本轮调控已经覆盖了80多个城市，调控政策已先后出台百余次。不过我们也看到，由于调控范围已经很广，未来继续从严的空间并不大，而2018年以来更多的二线城市陆续出台降低落户门槛、提高购房优惠补贴等政策，通过“降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量”，实现变相放松，一定程度上对冲了需求端严调控的影响。

2018年多个城市降低了落户门槛

数据来源：公开资料整理

　　二、房地产市场需求概况

　　需求端调控政策保持韧性一方面源于中央政府自身保持较好的定力；另一方面，热点城市普遍处于低库存阶段，供不应求的市场格局并未改变，价格敏感性较高，需求端控制不好可能会引发房价快速上涨，进而再次催生出更多的投机性需求，这显然与中央政府调控“房住不炒”初衷相悖，目前需求端大幅宽松暂难期待。

　　通常情况下，地产的小周期大约在3年左右，不过由于去库存、棚改、调控等政策叠加，在一定程度上拉长了这轮小周期。和以往高库存周期不同，本轮地产周期中政策打压与低库存和高去化率同行，低库存下供不应求特征显著。上海、南京等多个城市先后出台摇号细则，供给收缩，2016年以来30城成交推盘比一直维持高位，2018年30城成交推盘比一直维持在2倍左右，显示去化率水平较高。

2014年以来狭义库存去化情况

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30城成交/推盘比走势图

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　　4月17日，央行宣布从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。4月23日中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，要求坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。继2013年12月以来，政治局会议重提“扩大内需”，叠加定向降准，不少投资者解读为政策重心重回房地产投资。

　　一方面，以往宏观经济政策相对宽松时，对应的政策表述通常是“扩大总需求”。在基数抬升、贸易战升温的大背景下，今年外需对经济增长的拉动出现下滑是大概率事件，一季度也有所反映，在此背景下“扩大内需”是保持经济平稳运行的必然选择，因此，即便是扩大内需，也仅是对外需下降的对冲，不应视为政策基调转变的信号。

　　另一方面，在当前去杠杆的大环境下，通过收紧货币政策去杠杆，会导致增长的进一步恶化，GDP增速的下降会超过负债下降的速度。而相对温和的去杠杆政策都是通过宽松的货币政策营造一个良好的条件。因此，4月18日央行宣布调节存款准备金率，释放4000亿基础货币，这与去杠杆的思路并不矛盾。而人民银行要求相关金融机构把置换MLF外的新增资金改善对小微企业的金融服务，上述要求将纳入宏观审慎评估（MPA）考核。这意味着，在宽货币的同时，其实对于信用需求的主体给予了限制，这与结构性去杠杆是一致的，地产并未受到“照顾”。

　　三、房地产供给情况分析

　　在低库存的状态下，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。而部分三、四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，需求端调控的政策难言全面放松。正因为低库存下存在价格上行风险，将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松，比如加大土地供应量和放松预售证监管。2018年1-5月100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积为2.30亿平方米，同比增长35.40%。其中1-5月一线城市住宅类供应土地规划建筑面积为634.97万平方米，同比增长5.33%。二线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.02亿平方米，同比增长31.60%。三线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.22亿平方米，同比增长40.90%。我们可以看到，尤其在二、三线城市，2018年以来土地供应量明显增加。

　　从成交来看，2018年1-5月100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积为2.06亿平方米，同比增长16.75%。其中1-5月一线城市住宅类供应土地规划建筑面积为798.28万平方米，同比增长6.03%。二线城市住宅类供应土地规划建筑面积为9609.05万平方米，同比增长13.37%。三线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.01亿平方米，同比增长21.13%。在供地端加量的大环境下，土地成交保持平稳增长。

　　值得注意的是，相较于2017年上半年，今年上半年住宅类土地溢价率明显走低，百城住宅类土地溢价率维持在20%左右窄幅波动。在预售证的审批上，3月后预售证审批出现放松，4月略有收缩，但5月再次小幅放量。此外，武汉、长沙等城市预售证的发放标准上进行了微调，比如合肥市实行精装修和毛坯分开备案，精装修商品房预售证有15-20%的上涨空间，后续供给侧的放松，尤其是预售证监管政策的边际改善仍需重点关注。

百大城市住宅供应土地规划建筑面积情况

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百大城市住宅成交土地规划建筑面积情况

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百城住宅类土地成交溢价率情况（%）

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　　四、房地产销售情况一览

　　一线城市商品房销售面积出现探底迹象。由于本轮三四线的去库存政策导致一、二线和三、四线销售表现呈现结构性差异，一、二线城市同比持续回落，而三、四线则依旧同比正增长。2017年一线城市调控一直保持高压状态，商品房销售全年出现快速下降趋势。进入2018年后，一线城市商品发销售下降速度逐渐收窄，克而瑞数据显示，北京、广州和上海三个一线城市商品房成交面积已经基本见底，其中上海市商品房成交面积4月份同比降幅为3.54%，收窄趋势最为明显。深圳市商品房成交面积，除2月份为-49.18%外，其他三个月单月同比增速均为正，1月、3月和4月同比增速分别为125.77%、59.79%和3.94%。我们认为，一线城市受严调控政策影响商品房交易下降趋势已近衰竭，商品房销售额有望维持在底部窄幅波动。

一线城市商品房销售面积同比增速

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北、上、广、深商品房销售面积同比增速

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　　二线城市商品房销售降幅收窄。2017年3月调控加码后，二线城市商品房成交面积同比增速出现快速回落，随后维持低位波动。进入2018年后，二线城市商品房需求开始抬头，多个地产政府通过人才新政在一定程度上对冲了之前的限购政策。二线城市1-3月单月商品房销售同比增速为23.69%、-19.91%、-23.44%，4月份商品房销售同比增速为-15.65%，较3月份下降7.79个百分点，降幅明显收窄。表现最为明显前五大二线城市为合肥、青岛、大连、郑州和南京，4月份商品房成交面积同比增速都已摆脱一季度下降趋势，出现强劲回升。

二线城市商品房成交面积同比增速

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4月份成交面积同比增速前五大二线城市

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