今年第二轮集中供地收官在即 房企拿地逻辑更趋精细化

　　随着深圳次轮集中供地落下帷幕，全国主要城市如北京、上海、广州、深圳与厦门已经完成今年第二轮集中供地的工作。

　　作为楼市的晴雨表之一，土地市场的表现是当前房企的投资偏好与对未来发展预期的集中体现。

　　积极的信号是，当前土地市场虽热度微降但仍保持良好趋势。在地方政府普遍优化规则以及央企国企和部分民企的“踊跃”参与下，流拍的现象大大减少，其中上海推出34宗土地全部成交；成都、厦门等城市也有不俗表现。

　　不过，由于当前房地产市场前景仍不甚明朗，房企的投资也更看重确定性强的区域和地块。故而，这一轮集中供地热度冷热不均明显，不仅城市之间出现分化，城市中的不同地块命运也各自有别。

　　典型的现象是，在这一轮集中供地中，不少城市均呈现摇号与流拍并行的情形，北京、广州、深圳和青岛均表现得十分明显。

　　在第二轮集中供地即将收官、第三轮集中供地即将开启的关口之间，房企对之后市场的预期也是当前行业关注的焦点。今年下半年，土地市场能够看到明显的积极变化吗？

　　分化愈凸显

　　为了让市场形成积极预期，这一轮集中供地官方多数审慎。具体表现在，推售规模普遍有所缩量、推售中心区地块占比增加，且规则上对房企也相对友好，通过减少保证金、降低配建比例等方式，为房企减轻压力并留出利润空间。

　　以东莞为例，东莞今年第二批集中供地所推出的8宗地多数不限房价，此外起拍楼面价也大幅调低，还有不少“压箱底”的好地推出。

　　一线城市之中，广州本轮集中供地推售规模相比去年同期也有明显缩量，规则上也多数取消“竞自持”“限制购买群体”等环节，此外也未有对销售限价进行约束；北京也亮点频出，推出了太阳宫、亚林西等明星地块。

　　气氛烘托到位，本轮集中供地流拍率大大降低，最终呈现的结果让市场感到欣慰。

　　最令人瞩目的四座一线城市中，上海所推出34宗地块全部成交，揽金780亿元；北京、广州和深圳也表现不俗，不乏溢价成交并进入摇号阶段的地块出现；其中，深圳有9宗地块顶价成交，5宗进入摇号阶段。

　　尽管如此，本轮集中供地能够观察到的一个典型现象是，即便是热门城市，非热点区域或者操盘难度高的地块也并不受房企的青睐。

　　例如，深圳刚刚结束的供地中，位于宝安新安以及位于坪山石井的两宗地块虽有房企报名但最终由于无人出价出现流拍。

　　从出让条件来看，深圳宝安新安地块写字楼与商业占比过半，未来操盘难度较高，这或许是其流拍的主要原因；而坪山石井由于区位并非深圳热门区域，因而受到了冷遇。

　　广州本轮集中供地一宗位于中心区天河区的地块流拍则略出乎市场意料。不过细究其原因，流拍的结果也可以理解。

　　克而瑞广佛区域分析认为，这宗地块结束了天河10年来涉宅用地零流拍的历史。但其由于周边环境差、叠加交通不便且地价不低等因素，不少感兴趣的房企经实地勘测后决定放弃。

　　这也可见，在当前的市场环境下，房企更看重投资的确定性，于是普遍表现审慎，不敢去“赌”。

　　克而瑞深圳区域总经理陈洪海以深圳土地拍卖结果分析称，“本轮土拍分化明显。核心区域的地块如前海地块等，多家房企参与，报价迅速封顶并进入摇号阶段。同时，本轮土拍也出现了流拍现象，2宗地块因无人出价流拍。”

　　陈洪海表示，从深圳本轮土拍可以发现，目前房企的拿地逻辑更加精细化，从聚焦核心城市到聚焦核心区域，再到更聚焦核心板块，在深圳这种热点的核心一线城市同样如此。

　　寻求新的发展模式

　　与今年第一轮集中供地相比，这一轮集中供地不变的是，总体上拿地主体依然以国企央企为主，华润置地、保利发展和招商蛇口(001979)等央企，无疑是耀眼的存在。

　　在北京、深圳的集中供地中，华润置地赚足眼球。在北京，其以74.7亿元、44.16亿元分别竞得北京丰台亚林西地块、昌平区北七家镇平西府地块，总额达118.86亿元。

　　在深圳，华润置地及其联合体则参与了14宗地块的竞拍，最终将龙华民治、龙岗龙城、坪山石井和光明凤凰等四宗地块以118.77亿元的总价拿下。

　　面对淡市以及有所紧缩的融资渠道，多数房企即便稳健经营却也选择审慎。

　　以万科为例，虽然万科董事会主席郁亮预判市场已经触底，但是在土地市场上，投资仍未明显放开，广州、深圳的集中供地中，万科报名的积极性并不高，最终也未有斩获；金地在近日的公告中也表示，其将量入为出、主动压降投资规模。

　　一位中型民营房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，“现在销售没有回来，融资虽然我们也有银行新给的授信，但基本上新增投资是不太会有的，因为下半年我们还有几笔债要还，现在全公司都在为这个努力，要减少额外的支出。”

　　一位不愿具名的地产分析师在接受21世纪经济报道记者采访时则认为，销售面目前的回暖不明显，“6月可以，7月又下去了些。那这种情况，坦白讲，大多数企业是有一些压力的”。

　　不过，这一轮房地产市场的座次重排，也让一些此前低调的民营企业得以冒头。

　　例如，成都本轮集中供地中，所成交的53宗土地中就有12宗被民营企业拿下，而这些民营企业多数不是之前我们所认识的排行榜上的名字——例如湖北鑫统领、浙江楠盛、鸿山和远大等。

　　这一批民营企业的显著特点是，多数为区域深耕型房企或者依托于综合产业集团，一般并非沿用高杠杆的企业。

　　这也符合当前市场的趋势。在今年“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”上中国房地产业协会会长冯俊就指出，房地产量价不断上涨“神话”的破灭，使行业继续实施高杠杆的土壤不复存在。企业必须在保证安全的基础上，寻求新的发展模式。

　　上述地产分析师也分析称，未来有两类房企可以跑出来，一类是有资金优势，产品和服务等综合能力均突出的大型企业；另一类就是区域深耕型企业，不冒进，又可以有其他产业相辅相成使它能够精心打磨产品和服务的房企。

　　总而言之，新的竞争格局已经形成，经过洗礼的房地产行业也亟待模式重构。随着第三轮集中供地即将到来，或许能够看到令人期待的新变化发生。

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