7月房企融资规模持续下降，年内仍有超3800亿元债务到期

　　7月房企融资状况仍未现明显好转。

　　据中指研究院监测，2022年7月房地产企业融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%。

　　其中，信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%；海外债融资同比下降98.0%，环比下降74.5%；信托融资同比下降85.5%，环比下降30.4%；ABS融资同比下降51.8%，环比下降1.8%。

　　“海外债、信托大幅回落是房企融资总额下降的主要原因，而民企偿债状况不佳，也影响了投资人对民企再融资能力的信心。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示。

　　不过，其认为，7月信用债同比变动较小，已经连续三个月发行额环比小幅正向增长，说明境内债融资已经进入平稳时期。

　　从7月房企融资结构来看，境内债仍处于主导地位。据信达证券统计，7月境内债发行561.1亿元，同比下降15.1%。境内债发行主体仍以国企央企为主，除此之外还有龙湖等部分经营情况良好的民营房企。

　　克而瑞数据显示，7月发行债券的房企有15家，发债企业个数环比减少1家。其中万科融资额度最高，合计64.0亿元，平均融资利率3.1%；招商蛇口发行的一笔13亿元的超短融利率仅为2.08%，为7月房企发行的所有债券中最低。

　　在海外债方面，中指院数据显示，7月仅有卓越商管发行一笔海外债。海外债展期情况加剧，通过交换要约重新上市的金额达395.8亿人民币，占今年以来交换要约金额的52.9%，包括富力地产于2022年-2024年到期的美元债完成债务重组，宝龙地产完成交换要约发行2笔美元债等。

　　“预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主，在债务到期偿还率不高、企业违约等情况下，新增融资额难以有所突破。”刘水告诉记者。

　　在融资成本方面，据中指院统计，2022年7月房地产行业平均融资利率为3.85%，同比下降1.28个百分点，环比下降0.19个百分点。其中信用债平均利率为3.29%，同比下降0.67个百分点，环比下降0.18个百分点；信托融资平均利率为7.67%，同比上升0.35个百分点。

　　“今年以来，其他渠道融资利率同比均为下降，仅信托利率同比为上升，是因为信托融资规模小、成本高，不再成为房企主要的融资渠道。7月单月房企信托融资自今年以来首次跌破百亿，仅为84.8亿元。”刘水称。

　　据克而瑞数据，7月房企债券到期规模高达830亿元，为下半年偿债最高峰。多家出险企业为7月到期债务申请了展期，展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。

　　“7月有8家房企被境外评级机构下调主体评级，3家房企被下调展望，7笔境外债发生实质违约，违约本金合计18.61亿美元，整体违约情况较上月有所恶化。”信达证券分析师江宇辉表示。

　　刘水认为，近两月持续有房企违约，说明市场信心仍未修复，但受监管层一直强调“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，融资环境有望改善。

　　值得关注的是，今年8月至年底，房地产行业偿债规模将逐步下降，直至2023年1月偿债规模才会再次上升，但压力整体小于今年7月。

　　中指院数据显示，2022年8月-12月房企到期债务约3894亿元，其中海外债占比1328.9亿元。

　　”2022年8月将有34笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为492亿元，环比减少33.5%。从到期债券规模来看，单笔金额最高的是金融街于2015年发行的40亿元公司债。“克而瑞分析师指出。

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