金融“稳地产”政策密集出台 “三支箭”护航房地产市场平稳运行

　　房地产业在我国经济中具有十分重要的地位，对于经济修复和金融稳定极为关键。去年以来，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，我国推出一揽子稳地产政策，从供给端和需求端同时发力，力保楼市平稳运行。

　　随着房地产领域去风险进程持续推进，市场预期渐趋稳定。民生银行首席经济学家温彬表示，展望2023年，房地产作为国民经济支柱产业、重要内需增长动力的作用进一步凸显，政策层面仍有持续发力的现实需要和优化空间，尤其是释放有效需求、引导正向预期是激活整个房地产链条的关键。随着金融支持政策的落地实施，优质房企融资得到更强保障，保交楼稳步推进，金融风险趋于收敛。从中长期看，房地产业新发展模式逐渐清晰，经过本轮周期与风险出清，行业逐渐步入良性发展轨道。

　　房企融资加快改善

　　稳地产、保交楼是去年经济金融领域的重点工作之一。去年以来，金融支持房地产措施密集出台，特别是去年11月份以来，以人民银行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》为代表，政策面稳房地产力度持续加码，信贷融资、债券融资、股权融资“三支箭”政策保障房地产企业的合理融资需求，市场对于房地产下行的担忧有所缓解。

　　目前来看，随着相关政策效果逐步显现，近一段时间，房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。人民银行货币政策司司长邹澜表示，去年9月到11月，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元。去年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。

　　今年以来，金融支持稳地产力度依旧不减。近期，为防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

　　2月20日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。业内专家认为，该试点工作可以进一步发挥私募资金的灵活性和专业性优势，为存量商品住宅项目保交楼、建设保障性住房和市场化租赁住房等提供新的融资渠道，缓解当前的行业融资压力。

　　租赁住房被视为未来房地产业转型的重要方向。2月24日，人民银行、银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，为建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

　　多地下调房贷利率及首付比例

　　去年全年，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）由4.65%降至4.3%。人民银行、银保监会发文将全国层面首套住房贷款利率下限由相应期限LPR下调为LPR减20个基点，二套住房贷款利率政策保持不变；将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，更好支持居民刚性住房需求。

　　从因城施策角度看，在去年9月阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的基础上，今年1月，人民银行与银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　目前来看，在一系列政策推动下，当前房地产销售情况有所好转，部分城市房价企稳。国家统计局发布的数据显示，1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，特别是新建商品住宅销售价格环比上涨城市较上月大幅增加21个。

　　但也需要注意，目前居民中长期贷款仍在低位徘徊。人民银行数据显示，1月住户贷款增加2572亿元，其中，短期贷款增加341亿元，中长期贷款增加2231亿元，整体仍待修复。温彬认为，市场需求的真正回暖，还有赖于政策层面对刚需和改善性购房需求给予更大支持力度，进而带动居民购房意愿、购房能力的全面提升。

　　优化房地产发展模式

　　近日，人民银行发布的《2022年第四季度中国货币政策执行报告》表示“房住不炒、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时强调“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求”，并新增“做好新市民、青年人等住房金融服务”的表述。业内专家认为，这一定调说明金融管理部门对化解当前地产困境的关注度依然较高，稳地产政策加码、协同发力仍是重要方向。

　　在中信证券联席首席经济学家明明看来，下一阶段政策依然注重保障居民刚性需求，预计监管部门也会把更多政策空间用于房企融资与房企资产的支持与风险化解上。

　　需要注意的是，从中长期来看，优化房地产发展模式才是长久之计。“重塑房地产发展模式是关乎宏观经济稳定、关联产业链复苏以及企业居民财富的系统工程，也是市场对房地产重拾信心的关键所在。”中国银河证券首席经济学家刘锋认为，应以制度和政策的调整来推动市场环境、交易机制、经营方式、开发模式的转型，稳妥处置地方政府对土地财政的过度依赖，使房产理性回归居住属性。相信，通过房地产转型机制的重塑，未来房地产将以全新的形态继续发挥对国民经济的推动器和稳定器作用。

　　中央财办有关负责同志近期在接受媒体记者提问时表示，要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。

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