对房地产市场进行分类指导差别化调控

 　　近年来，我国房地产市场发展很快，在改善居住条件的同时也促进了经济的发展。但目前仍然存在住房资源配置不合理，住房占有不平衡，一线城市和一些热点城市房价过高、上涨过快，部分三四线城市供过于求、市场低迷，出现许多人“没房住”、许多房“没人住”等现象。这也引起社会对房地产市场调控问题的广泛关注。

　　全国政协委员、中国银行外部监事梅兴保认为，由于我国东西部差距大、城乡差距更大，很难用统一的政策和尺度来指导、规范和调控房地产市场，必须针对各地实际情况，分类指导，差别化调控，以促进房地产市场平稳健康发展。

　　梅兴保建议，首先应对北京、上海、天津三直辖市和重庆直辖市的城区实行严格的房地产管理和市场调控。而对其他热点城市的房地产市场，如广州、深圳、杭州等房地产价格高企的城市，建议由各相关省级政府参照中央调控京、沪、津、渝直辖市房地产市场的作法，有针对性地采取调控措施。具体调整措施应责成各有关省区负责。

　　其次，市政府要从人口的区域容量规划入手，考虑土地、水资源容量和交通、能源环境容量，确定区域内房地产规模和功能定位，由此以地方法规形式确定市内房地产开发的空间布局和时间安排。

　　再次，政府要利用规划、土地储备等手段，掌控足够的房产资源，通过建廉租房、共有产权房等方式，向符合条件的低收入人群提供保障性住房，逐步建立健全保障房开发、供应、回收以及再供应的良性循环体系。

　　另外，还应综合运用税收、金融、行政限购等措施，增加超面积住房和多套住房的持有成本。同时应规范发展存量房交易和租赁市场，盘活存量，扩大供给。

　　梅兴保还建议，实现全国的房地产市场健康发展还应把握以下四点：

　　一是应摸清住房底数，整合部门资源，建立互联互通的个人住房信息系统。

　　二是理顺政府和市场的关系。在住房市场方面，要注重发挥市场资源配置的决定性作用，更好地发挥政府宏观指导和调控的作用。

　　三是赋予地方政府主要是市、县两级政府在房地产调控方面更多的权限和责任。在符合中央土地、财税、金融、监管等制度设计的前提下，允许人口居住地政府根据本地情况制定和实施差别化调控政策，在土地供应、城乡规划、房地产交易、保障房建设等环节享有相应的自主权。结合各地实际，科学确定保障房建设目标。

　　四是研究通过在现有公积金制度基础上组建政策性住宅储蓄银行、发行公共住房建设中长期债券等途径，支持保障性住房建设的融资需求。规范保障房租售管理，把工作重点由“重建设”向“建设和配租配售并重”转变，建立和完善封闭运行机制、退出和腾退机制，真正体现“住有所居”的理念，弱化住房的资产属性，合理引导居民住房预期。