2014下半年深圳二手房市场走势预测分析

　　今年上半年深圳二手房成交量同比大降40%;而近期，全国30余个城市先后松绑限购政策以刺激低迷的楼市，尽管深圳官方重申将严格实施限购，但房贷 利率已开始出现大面积松动，大量新盘将于下半年入市……在这些政策和新房市场环境下，深圳二手房市场下半年的走势将会如何?

　　观点大PK

　　中原：看空

　　预计重大利好因素不多，下半年或维持低位

　　根据深圳中原地产的监测，上周(8月11日-8月17日)全市二手住宅共成交873套，环比小幅上升2.71%。成交均价为26368元/平方米，环比下降10%。

　　尽管上周成交套数小幅上升，但深圳中原地产分析认为，从今年7月中旬以来，全市二手住宅成交量已连续5周低于900套，目前深圳二手房成交量仍处于 低位。“从深圳中原各地区店铺的反馈数据来看，尽管访客量略有上升，但成交笔数并未有大幅增加，卖方给出的议价空间也无普遍变化。”深圳中原地产研究中心 经理王飞指出，预计可能出现的重大利好因素不多，下半年深圳二手住宅市场不乐观，成交量或维持在每月4000-5000套左右低位。

　　深圳中原地产分析认为，深圳二手房市场下半年情况堪忧。目前深圳已经明确不会放松限购;房贷虽然缓慢恢复基准，但是离去年的85折优惠还相差甚远; 再加上新房入市量激增，分流了大批客户，二手房市场成交难上加难。未来两个月，新房入市量仍会维持高位，供应的放量将引发更激烈的价格战，对购房者来说无 疑是一项重大福利。但二手住宅夹缝求生难度更大，两者之间的差距将会越来越明显。

　　早在今年6月份，中原地产就发出“9月深圳楼市将进入衰退期”的论断。深圳中原董事总经理郑叔伦认为，由于本届政府对于楼市的政策更倾向于市场化， 此轮调整必定历时更长，“人为因素来得快去得快，而市场自发因素造成的调整速度慢且久，而且趋势一旦形成就难以逆转。根据成熟市场的经验，下跌至少持续 2-3年。”深圳中原副总经理贺晓丽也指出，上半年有不少新盘已经达到销售条件，但没有拿预售证，下半年在业绩的压力下会大量推盘，定价也会相对合理， “这一冲击将拖动二手房价格继续下调。”

　　美联：看多

　　楼市整体预期向好，反弹的可能性极大

　　与深圳中原地产的观点正好相反，美联物业认为，下半年楼市整体预期向好，二手房市场反弹的可能性极大。

　　“我们认为，新房市场与二手房市场存在协同效应，前者趋好，在一定程度会给二手房市场注入信心。”美联物业全国研究中心总监徐枫分析指出，根据该公司的研究显示，深圳一二手住宅的成交周期基本同步。

　　上周，深圳楼市迎来开盘小高潮，共有6个项目开盘或加推，一手住宅市场也因此回暖，全市一手住宅共成交674套，环比上涨超过四成。徐枫透露，深圳 入市的多个新盘再次出现“抢购”现象，说明市场的刚需和改善型需求仍很大，二手房业主的放盘价格也会更有信心，预计下半年二手房市场反弹的可能性极大。 “与新房市场逐渐回暖的情况一样，8月以来，美联物业店铺的访客量出现明显上升，我们一直在搜寻更多优质房源来满足买方的需求。”

　　徐枫认为，支持深圳二手房市场下半年将反弹的理由有三：一、全国松绑限购的城市已达30多个，深圳购房者对救市憧憬利好氛围浓厚;二、已有12家大 中型银行首套房贷款按揭利率回归基准，一些银行甚至出现首套打折的苗头;三、基于美联物业的数据研究，预计下半年新房成交回暖将带动二手房市场反弹。

　　而在日前举办的美联物业年中楼市报告会上，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰也表示，深圳楼市成交量筑底成功，二手房已经止跌下行终止，这对于观望已久、摇摆不定的购房者而言是入市良机。

　　中联：看稳

　　底部企稳，改善型客户或增加

　　与“看空”或“看多”不同，对于深圳二手房市场下半年走势的判断，中联地产选择“底部企稳”这样一个较为温和的词汇。

　　“预计下半年改善型客户会更青睐二手房，但整体上二手房市场将在8月份的成交水平上小幅波动。”中联地产高级副总裁蒋福清分析认为，目前深圳二手房 市场的成交情况已到底部企稳状态，但预计在限购政策不变、房贷利率松动幅度不大以及开发商下半年降价跑量的推盘策略的影响下，下半年二手房市场将不会出现 “大盛大衰”的情况。

　　据凤凰房产不完全统计，今年9月-12月，全市至少有40个项目将开盘或加推，主要区域仍是主推刚需户型的龙岗和宝安片区。在中骏四季阳光、金汐府 和华业玫瑰四季低价入市获得成功后，开发商降价跑量已经形成业界共识。蒋福清认为，以低于购房者预期价格入市的新盘会分流一部分首次置业的刚需型客户，下 半年二手住宅成交量和成交价不会有太大上升空间，但改善型客户和投资者青睐的大户型及高端物业预计会占据下半年二手住宅的主要成交份额。