近10年北上广深四大城市房地产调控措施对比分析

 　　从 近十年四大城市的调控政策来看，主要是以严格执行中央出台的各种政策为主，地方政策起辅助作用。房地产宏观调控政策大体可以为分三类：行业政策、金融财税 政策以及保障房政策。从四城市出台的政策效果来看，也呈现出不同，北京最为平衡，三种政策都取得不错效果;上海、深圳的金融财税政策效果最为显著;广州则 是行业政策表现最为突出。

　　北京是中国房地产调控政策的风向标城市，每出台一个政策都会引起全国瞩目，其调控也最全面、最严谨。十来年的调控几乎涉及房地产领域每个环节，率先出台的“限外令”、“限购令”等行业政策影响深远。

　　上 海作为房地产调控的重点城市，一直根据中央调控政策的精神，采取了一系列具体政策和措施，对房地产市场进行了有效的调控，并取了得一定的效果。如上海市大 规模的郊区化发展给房价调控带来了极大的便利，根据上海市统计局公布的数据，2012年外环外房源的销售面积达577.82万平方米，占上海全市市场化新 建商品住宅销量的比重高达70.6%。

　　近十年来，广州房地产调控主要以贯彻中央调控精 神为主，并且根据本地房地产市场的发展出台了部分较为有针对性的调控措施，如土地、住房预售、市场综合治理等。特别是广州国土资源和房屋管理局2012年 通过官方微博透露，对市区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当的限制预售规模、控制交易节奏的措施。广州市由此开创新建商品房“限售”的先河，努力平衡由 于结构性失衡导致的全市均价上涨，并积极引导开发商进行合理定价，稳定房价预期水平。从广州近十年的调控政策来看，此政策对房价的平稳发展最为有效。此 外，2011年广州版新“国八条”创新规定从化和增城暂不限购，当年前11个月全市网签同比减少12.1%，均价同比2010年上涨2.5%，顺利完成年 度调控目标。

　　行业政策主要起规范市场作用。从近十年四个城市的行业政策来分析，深圳地 方行业政策在预售环节取得不错的效果，如禁止“认筹”、“深15条”等，虽然对房价没有起到完全遏制作用，但通过对成交量的影响，一定程度上抑制了房价的 快速上涨。此外，一些没有官方发布，但实际执行的行业政策也在短期内对市场成交量有较明显的影响，如2011年4月在实际预售中的“限价令”，即对每个项 目进行价格上限限制、分片区制定均价上限、超过价格上限的将不能获准预售;以及“现售令”，即个别高价盘不能取得预售许可，无法在商品房竣工前以期房形式 销售，而转向以现房形式出售。

　　1.金融财税政策起立竿见影作用。从房地产调控来看，金 融政策基本完全按国务院要求执行，但地方的税收政策影响巨大，成为近十年最有力的调控政策。深圳方面，税收是影响房地产市场最直接、最有效的政策，一是交 易环节的税收政策，如2011年6月9日深圳市地税局出台的按评估价征收个人所得税的政策 ，规定深圳二手房交易按核实价和核定价两种方式征收个人所得税。这项措施导致当年二手房成交量同比下降四成，并创下三年新低。再如上海的房产税，2011 年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，成为第一批征收房产税的城市，从当年月度供求比来看，上海从2 月开始连续9个月月度供求表现为供过于求，2-12月全市新建商品住宅平均供求比仅1:0.63，销售率仅六成。

　　2.从金融财税政策对市场的影响效果来看，无论是税收还是其他金融政策，对市场的影响都能起到立竿见影的作用，是房地产调控最有力的武器。对比四个一线城市，虽然上海、重庆的房产税对楼市影响并不十分明显，但指明了这是未来房地产调控的方向。

　　保 障房政策尚需逐步完善。在四个城市中，北京对保障房的调控是全国最完善的，近年来一直按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的总体思路，加快实施保 障性安居工程，逐年加大保障性住房建设力度，通过多种方式解决中低收入家庭住房困难。但即便如此，北京的保障房市场依然得不到市民的认同，皆因“僧多粥 少”。

　　从建立房地产调控的长效机制来看，保障房是最重要的一环，在未来房地产发展中将成为重中之重，也是地方政府调控的着力点。