1-8月南京商品房成交面积545万平米 同比跌逾29%

 　　长三角除上海外，限购均已放开。但这些城市除了限购前期累积的一些客群促进增量之外，库存并没有获得更大的释放。

　　以南京为例。据CRIC统计，南京商品住宅的成交面积已连续7个月同比大幅下跌，2014年1-8月的总成交面积544.83万平方米，同比2013年下跌29.33%。另一方面，供应面积呈现不同程度的增长，导致南京商品住宅的库存量不断攀升，至2014年8月末，南京商品住宅的库存量高达605万平方米，去化周期也上升至11.1个月。

　　2011年2月19日，限购令落地南京。但仅一年时间，政策效力迅速减弱，从2012年2月至2014年1月，南京楼市房价维持了长达24个月的上涨态势，限购已然失去了对房价的控制力。但今年以来，南京楼市去化放慢，5月份房价首次掉头向下，维持小幅下跌态势。

　　2014年2月，南京商品住宅的库存量仅为437万平方米，去化周期仅5.7个月。对于商品住宅年销售面积高达千万平方米的南京来说，这些库存不足为虑。但从3月开始，成交大幅下跌，而供应飞速上涨，库存量也一路飙升至605万平方米，主要集中在江宁和浦口区。

　　目前，虽然降价、打折、优惠等等营销手段充斥着南京整个楼市，但成交仍旧低迷，并直接导致土地市场的惨淡。2014年前8个月，南京土地市场成交建筑面积为809.11万平方米，同比下跌25.12%;成交总金额为309.63亿元，同比下跌37.39%。2014年1月以来，土地溢价率下行趋势明显，多幅地块以底价成交。

　　去化放缓，库存积压已然成为南京楼市不得不面对的问题，9月12日，南京商品房库存首次突破5万套，9月21日达到51314套，离历史最高位5.5万套仅差3000多套。

　　此前，南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华对媒体分析，目前的楼市处于胶着状态，观望的情绪蔓延在开发商和买房人之间。南京已经出现了房价台阶式下降的趋势，并还会持续很长时间。

　　进入5月份以后，南京多家房企纷纷祭出降价促销行动。例如保利地产(600048.SH)6月份开始在旗下各个楼盘采取零首付，新城控股(1030.HK)5月份推出“8万元车位补贴基金”、“降价赔付”计划等。

　　长三角另一重要城市杭州，也无法避免去库存的整体焦虑。根据透明售房市场研究院的调研和预判，松绑限购可立即催生的实际购买力大概在10%-15%，其中包括二手房市场。限购松绑后确实给市场带来了一波小行情，但后续要防止来自二手市场和商品房市场短期集中抛盘现象的出现。取消限购后，在购买需求不再受到限制的情况下，房企将不可避免采取以价换量的手段加速去化。