2014年10月北京房贷市场运行情况分析

　　“9·30”新政执行后，对于首套房的重新认定让不少人有了提前还贷的打算，不过由于银行限制颇多，提前还贷潮尚未在北京出现，不过10月房贷量已经出现了大幅上涨。

　　据“伟嘉安捷”统计数据显示， 10月京城住房贷款市场交易量环比上月涨幅30%左右。受9月30日央行出台首套房新政松绑的利好影响，二次置业购房人在心态上的松动是造成房贷市场交易量上幅的主要原因。

　　目前二手房市场中成交最为活跃的莫过于换房的置业人群。业内人士指出，央行出台新政松绑首套房认定标准，使得此前大部分被政策“禁锢”的二次置 业需求得到释放，促使不少首次改善型买房人群出手入市，政策的撬动作用让这部分人群逐渐成为了市场中的交易主力，直接带动了房贷市场成交量的上升。

　　随着下半年二次置业人群的入市，贷款的额度与以往相比也有所增加，首套房认定方式的放开让大多改善型购房人成为房贷新政的直接受益者， 在“二套”变“首套”实质性优惠的影响下，这部分人群大多数选择卖掉旧房再购买新房，而买房时所能贷款额度与以往相比也有所增加。目前大部分换房人群所需 求的贷款额度主要集中在200万-250万元左右。

　　除去二次置业人群对成交量的拉动作用外，近期公积金贷款的成交量也出现了明显上涨，环比上月涨幅10%左右。专家指出，与各家银行房贷利率趋紧 的情况相比，公积金贷款在房贷利率上占据明显的优势，而且目前公积金贷款的额度较为充足，批贷和放款速度同商业贷款相比也比较快，促使很多具有刚性置业需 求的人群选择公积金贷款的形式购房，也是贷款成交量上升的原因。

　　尽管“金九银十”已经收尾，然而新政的利好作用仍将带动市场中不少购房人逐步入市，因此“伟嘉安捷”预计本月房贷市场的交易量仍将延续上涨态势。

　　同时专家提示，想提前还贷并非易事，如果要提前还贷，不少银行要求客户必须提前预约，其中四大银行要求提前一个月预约，其他银行要求一周到半个月提前预约，当然也有银行可以随到随还。

　　另外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如部分银行规定是放款一年后才能提前还贷，有的银行规定提前还贷的数额必须是1万元的整数倍，有的银行则需要收取一定数额的违约金等。

　　小贴士

　　三种情况不适合提前还贷

　　原先享受7折利率：银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款，因为很难再贷到7折优惠利率。

　　等额本金还款超过五年：等额本金还款已经超过五年，贷款早期还款中大部分为利息，超过五年再提前还款，还掉的基本为本金。

　　投资收益大于房贷利率：客户如果手头有其他更好的投资理财项目，如股票、基金、债券等，或者做生意的买卖人，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。