年末房地产市场加速回暖 12月销量同比增长近三成

　　随着下半年一系列利好政策出台，年末的房地产市场呈现加速回暖迹象，安信证券宏观研究首席分析师高善文指出明年二季度前后房产市场下跌将告一段落。

　　根据申银万国数据，截止上周四（12月25日）本月全国一手房累计成交248277套，同比增长27%，环比增长16%。根据德意志银行整理的中国40个主要城市周度成交量数据图可以看出，自今年9月份以来销售量（单位：千平方米）出现了快速回升，上周的销量更是超过了2013年3月的高点：

　　今年9月30日，央行发布房贷新政，放松了首套房的认定标准，实行“认贷不认房”，对改善型住房需求利好。新政发布后，楼市开始逐渐回暖，商品房成交量有所回升。

　　此外，11月21日，央行宣布降息，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，惠及到刚需人群。一系列利好政策出台，购房者对市场的预期明显向好，房地产市场在年末出现了成交翘尾行情，成交量进一步上升。

　　安信证券宏观研究首席经济学家高善文在12月25日的报告中指出，今年9月份、10月份、11月份包括12月份头两个星期，我们看到房地产成交就像股市一样，房地产的成交突然结束下降过程，出现了一个爆发式的上升。

　　高善文称，现在绝对的成交面积，已经超过了2013年的高点，这一加速看起来到现在为止还在继续。从房地产的成交和它与投资的历史关系来讲，可以说由房地产的下降所带动的经济的下降过程还没有结束，但是它正在接近尾声，在明年二季度以后，这一下降的力量一定会耗竭，甚至还会略早一些。

　　此外，高善文认为房地产投资也有望回暖，他认为从房地产市场的回暖、政府基建开支的走向，公共财政的走向甚至包括出口活动来推断经济也许已经在我们现在所在的位置附近开始筑底，明年上半年相对现在的情况应该就会逐步改善。在这个意义上来讲，盈利和基本面的趋势支持市场的上涨和回暖。

　　截止上周，其它房地产销售主要数据如下：

　　一手房销售

　　年初至今，申万跟踪的48个大城市中一手房累计同比下降7.9%。一线、二线、三线城市分合计成交16036套、37607套、22591套，环比分别上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%，成交环比继续回升，同比大幅增长，累计降幅继续收窄。

　　二手房销售

　　上周申万跟踪18大城市二手房合计成交16171套，再创年内单周新高，环比上升5.0%，同比上升19.3%，申万跟踪19大城市二手房成交套数累计同比下降29.8%。

　　年初至今累计同比下降29.8%。一线、二线、三线城市分别合计成交5645套、8513套、2013套，环比分别上升7.9%、上升4.8%、下降1.3%。二手房成交量环比稳中有升，累计同比降幅持续收窄。

　　土地溢价和库存

　　申万数据还显示，上周全国土地溢价率为13.14%，住宅溢价率18.54%，环比双双回升0.13%。2014年至今申万跟踪45大城市住宅土地累计成交面积36317万平方米，成交金额10670亿元，楼面地价达到2938元/平米，同比上升15%。

　　此外，近期的住宅库存和去化周期也都出现了下降。由下图可以看出北上广深的住房供给/销售比率出现了明显的下降：