2015年中国养老地产项目开发运营要诀分析

　　2014年被称为养老产业元年，接下来就又开始兴起养老地产的概念，所以就把2014年称为中国养老地产元年，各路资本也都强势介入养老地产的开发。目前中国养老地产的前景看好，但商业盈利模式尚不清晰，如何成功策划规划、开发运营一个养老地产项目，机遇与挑战并存。

　　本文节选自养老地产专题研究，重点从开发运营角度，提出了养老地产的九大要诀。

　　1、价值理念：符合独立、自主、健康的现代养老理念

　　老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活体验的新的发展期。老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。

　　中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人群身上存在的能动性、积极性和创造性。但在崇尚代际平等和代际和谐的当今社会却显出了自己的缺陷。

　　与我们将老年人看作被关注、被照顾的对象相反，法国、英国等国家将老年人群称作“第三年龄”，“第三年龄”不只是一个简单的说法转变，更多是一种独立不依、积极健康的老年价值观的直观体现，值得我们思考和借鉴。

　　现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要“老有所学”、“老有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。因此，养老地产不能局限于老年住宅和养老护理，还要树立现代养老理念，努力实现一种让老人快乐、幸福，活得有尊严的全新生活。

　　2、市场定位：目标市场全龄化是最符合当前国情的选择

　　从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。

　　3、项目选址：“区位、环境、配套”，养老地产选址三要素

　　养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别，传统地产选址比较宽泛，而养老地产的选址要相对要严格得多。

　　理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区

　　养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。

　　理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源

　　老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。

　　周边配套——周边区域具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套

　　如果项目选址周边具有比较便捷的交通，相对完善的生活商业配套或适老性的休闲、养生配套，可以减少项目自身配套的比重，节省配套投资成本，减轻后期运营管理难度，也能够更好的营造舒适便捷的社区生活。若能出则繁华、入则宁静，那是最理想的地段。

　　一般要求交通方便，与外部衔接顺畅。但远离一级公路和城市主干道，避免嘈杂影响老人睡眠。如果依托环境优美的旅游小镇建设，生活配套体系比较晚上，是比较理想的。此外，毗邻优质医疗资源，能够提供高水平的健康服务，也是养老项目可以借势发力的地段。

　　4、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石

　　就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老地产拿地之前必须考虑的重要因素。

　　建设用地与非建设用地的组合

　　当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

　　不同建设用地类型的组合

　　目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

　　拿地方式的选择

　　在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。