住房租赁REITs：首个资本市场租购并举支持政策落地

　　昨天，证监会、住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)，这意味着住房租赁资产证券化首个资本市场支持租购并举的政策落地。

　　这是一年多以来，资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。据了解，监管层目前已经建立了受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。

　　对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。

　　1、何为住房租赁资产证券化?

　　资产证券化，是指将流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入的资产，通过一定的资产结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券，据以融资(变现)的过程。

　　而住房租赁ABS的基础资产，就是房屋租赁的债权。目前，我国住房租赁资产证券化按是否转让标的物业产权可以分为两大类：转让标的物业产权的权益型类REITs，不转让标的物业产权的非REITs。

　　房地产投资信托基金(REITs)在性质上等同于基金，国外绝大多数为公募基金，国内目前仅为私募基金。加上国内外在交易模式、组织架构、税收、法律等方面的差异，故国内现在还没有真正意义上的REITS，只有类REITS。而非REITs绝大部分以未来的租金收益作为证券化的底层资产。

　　2、住房租赁资产证券化市场潜力巨大

　　2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”取得深交所“无异议函”，

　　拟发行金额为2.7亿元，国内住房租赁资产证券化破冰。紧接着的半年内，保利、旭辉、碧桂园、越秀等房企的租赁住房类REITs先后获批。

　　北大光华REITs课题组2017年底的研究显示，根据链家研究数据，目前中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV(交易总额)已超过1万亿元;未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元;到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。对比美国人口仅有3.2亿，但租赁人口超过1亿人，租金GMV超过3万亿元。

　　目前，中国住房租赁市场租金GMV只有美国的三分之一，凭借人口规模和人口结构优势，可以预见中国住房租赁市场发展潜力巨大，前景可期。据测算，参考REITs占GDP和股票总市值的比例，中国REITs市值规模在4万亿至12万亿之间。其中租赁住房REITs是REITs一个大的分类。

　　截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产品共发行了81单，融资总规模为1253亿元。

　　业内专业人士推算，截至2018年2月中国租赁住房REITs规模超200亿。

　　3、业内权威人士解读五大看点

　　《通知》下发之后，基金君立即联系到证监会资产证券化专业委员会委员、中联基金总经理何亮宇，对文件进行了专业解读。中联基金曾联合碧桂园、保利、越秀等知名房企，发行了多支住房租赁资产证券化产品，是该领域的先行者和探路者。

　　要点一：住房租赁资产证券化迎来大爆发，《通知》落地保证工作开展过程踏实顺畅

　　住房租赁资产证券化的爆发，源于资产端和资金端的共同需求。党的十九大和2017年中央经济工作会议指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。这给中国房地产市场改革发展提出了明确要求，为房地产企业转型指明了方向，中国房地产市场将逐步从增量时代进入存量时代。

　　在资产端，房地产行业转型发展，需要模式匹配的金融产品和自成体系的金融链条，资产证券化是链条上最重要的一环，能帮助房地产企业处理好资产长期运营和资金短期回笼之间的平衡。在资金端，随着中国经济从高速发展转向高质量发展，过去隐藏的一些主体信用风险逐渐浮现出来，只有实实在在抓住优质资产，才更踏实。

　　房地产行业的转型发展需求和资金端的风险偏好调整汇聚在一起，加上证监会、住建部、交易所、基金业协会等相关主管部门的大力支持，住房租赁资产证券化迎来重大发展机会。

　　在此次《通知》落地前，住房租赁资产证券化已经做了一些试点，在总结前期工作经验的基础上文件落地，一是因为这个市场需求很大，另一方面有了明确的文件，能为下一步工作开展提供指导性安排。目前在做住房租赁ABS的过程中，证券化的安排比较完善，但很多地方需要住建部门、国土部门等各地方的协调配合，比如资产需要过户、抵押、租赁备案等，《通知》下发让很多手续的办理有了依据，上面发文明确，地方更好支持，保证整个过程更加踏实顺畅。

　　要点二：对开展资产证券化的住房租赁项目进行条件限制，保证安全性

　　解读：项目底层资产必须是优质的成品，不能是在建工程等，同时还要满足物业建成且权属清晰、质量及安全标准符合要求、已办理登记备案相关手续，物业正常运营且产生持续、稳定的现金流，发起人公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规等行为。

　　要点三：优先支持大中城市、雄安新区等重点区域开展住房租赁资产证券化

　　解读：大中城市，主要指有人口净流入的大中城市，本身只有人多的大中城市才有更多住房租赁需求，三四线城市需求比较少;对雄安等地优先支持，与金融服务实体经济的国家大政方针相一致。

　　要点四：房地产投资信托基金(REITs)试点，公募REITs可能率先在住房租赁领域破冰

　　解读：从交易结构、发行作用和价值来看，中国的类REITs与国外的标准REITs差别不大，主要区别仅在于类REITs的投资者门槛比较高，以机构参与为主，最小份额100万起，且大部分机构长期持有，流动性相对较差。这与国家金融创新的节奏有关，毕竟REITs对普通大众来说还是一个新事物。

　　REITs作为权益类产品，有助于落实十九大和中央经济工作会议提出的“三去一降一补”政策，对于资管新规提及的防止嵌套、压缩非标等也有积极作用，能与金融监管政策形成良性互动。

　　《通知》的下发，意味着住房租赁资产证券化全面铺开，且有了纲领性的指导文件，而其中提到试点发行房地产投资信托基金(REITs)，表示真正的REITs，即公募REITs，可能率先在住房租赁领域破冰。

　　要点五：加强住房租赁资产证券化监督管理，做好合规、风控和管理

　　解读：进行住房租赁的资产证券化，最主要的首先是回归资产本源，读懂行业、看懂资产，合理评估资产现状和价值，推动提升运营管理水平。同时还要通过交易结构设计、关键条款拟定、发行窗口选择等，平衡好发行人和投资者之间的利益。

　　其次是资产的估值水平要合理，租金回报和资产价值的比值要在合理区间。这个合理区间在每个城市不一样，机构应该聘请有公信力的估值机构，以租金回报为最重要依据，并结合周边类似物业成交价格，合理评估资产价值水平。

　　再次是资产管理运营能力。底层资产在存续期间管理越好，租金越高，价值就越大，投资人获得的回报就越稳定，所以资产管理运营团队的能力很重要。需要有优秀的投后管理团队和有经验的运营团队，保证资产价值保值增值，保障投资者利益。

　　最后是交易结构的安排上要有完整的破产隔离机制，资产最好能比较完整地掌握在投资方手里，发行人根据需要还可以提供必要的增信措施，控制风险。